Opties voor het herfinancieren van uw HELOC
Wanneer u een home equity kredietlijn (HELOC) afsluit, heeft u eerst een trekkingsperiode, die meestal 10 jaar duurt. Gedurende deze tijd kunt u naar behoefte geld lenen en lage, alleen rentebetalingen doen op wat u hebt geleend. Veel huiseigenaren doen precies dat.
Na het einde van de trekkingsperiode kunt u echter niet langer lenen van uw lijn en moet u beginnen met het volledig afgeschreven rente en aflossingen. Deze tweede fase staat bekend als de aflossingsperiode, die meestal 20 jaar is. Dat betekent dat uw maandelijkse betalingen aanzienlijk hoger kunnen zijn dan tijdens de trekkingsperiode, en veel huiseigenaren worden geconfronteerd met een betalingsschok.
Een manier om het probleem van de betalingsschok op te lossen, is door uw HELOC te herfinancieren, en er zijn verschillende manieren om dit te doen. In dit artikel wordt uitgelegd hoe u zich kunt kwalificeren, wat uw opties zijn en wat de voor- en nadelen zijn.
Kwalificeren om uw HELOC te herfinancieren
Een herfinanciering van een HELOC is vergelijkbaar met het afsluiten of herfinancieren van een eerste hypotheek. U moet zich kwalificeren op basis van uw inkomsten, uitgaven, schulden en activa, wat betekent dat u documenten moet verstrekken zoals loonstroken, W-2-formulieren, belastingaangiften, hypotheekafschriften, identiteitsbewijs met foto, bewijs van verzekering en alle andere documenten die de underwriter acht. vereist.
Om de laagste rentetarieven te krijgen, moet u een "zeer goede" tot "uitzonderlijke" FICO-score hebben: ergens tussen de 740 en 850. U kunt in aanmerking komen met een score zo laag als 620, maar u betaalt meer dan twee keer de rentevoet van iemand met een uitstekende score, en het kan moeilijker zijn om een geldschieter te vinden die met u zal samenwerken.
U moet ook voldoende eigen vermogen in uw huis hebben nadat u de nieuwe lening hebt afgesloten om te voldoen aan de richtlijnen van de geldschieter voor de gecombineerde lening / waarde-ratio - een percentage dat wordt berekend door het totale geleende te delen door de waarde van het onroerend goed. Sommige geldschieters laten huiseigenaren met een uitstekende kredietwaardigheid lenen tot 100% van de waarde van hun huis, maar het is gebruikelijk om slechts 80% tot 90% te lenen. Hier is een voorbeeld van hoe dit wordt bepaald:
- Waarde van onroerend goed: $ 300.000
- Eerste hypotheek saldo: $ 190.000
- HELOC-saldo: $ 50.000
- Totaal geleend: $ 240.000
- Gecombineerde lening naar waarde: 80%
- Eigen vermogen: 20%
In dit geval, ervan uitgaande dat u alleen uw bestaande HELOC-saldo wilt herfinancieren en niet meer wilt lenen, moet u een geldschieter kunnen vinden die met u zal samenwerken, vooral als u een goed krediet heeft. Hoe meer eigen vermogen u heeft, hoe lager uw rentetarief zal zijn.
Opties voor het herfinancieren van uw HELOC
Er zijn vier manieren om uw eigen vermogen kredietlijn te herfinancieren. Dit zijn uw opties en de voor- en nadelen van elk:
1. Vraag een leningsaanpassing aan
Hoe het werkt: Neem contact op met uw geldschieter en leg uit dat u problemen zult ondervinden bij het uitvoeren van uw betalingen wanneer de trekkingsperiode eindigt. Vraag of de kredietgever met u kan samenwerken om de leningsvoorwaarden zodanig te wijzigen dat uw maandelijkse betalingen betaalbaar worden, zodat u niet in gebreke blijft. Bank of America, bijvoorbeeld, heeft een hulpprogramma voor het ondersteunen van eigen vermogen dat gekwalificeerde huiseigenaren een langere termijn, lagere rentevoet of beide geeft als ze financiële problemen hebben ondervonden, zoals verlies van inkomsten of echtscheiding.
Voordelen: leningaanpassing kan uw enige optie zijn als u onder water bent.
Nadelen: geldschieters zijn niet verplicht uw lening te wijzigen, dus deze optie is mogelijk niet voor u beschikbaar. Als dit het geval is, moet u aantonen dat u de gewijzigde lening kunt terugbetalen. Twee hulpprogramma's voor worstelende huiseigenaren, het Home Affordable Second Lien Modification-programma en de FHA Short Refinance, stopten beide met het opnemen van nieuwe aanvragers eind 2016.
2. Open een nieuwe HELOC
Hoe het werkt: u schopt het blik op de weg door opnieuw te beginnen met een nieuwe trekkingsperiode en de nieuwe aflossingsvrije periode.
Voordelen: het kost je wat tijd om je financiële situatie te verbeteren als je moeite hebt om rond te komen en je je bestaande lening niet in gebreke wilt blijven.
Nadelen: je zult je lening ooit moeten terugbetalen. Hoe langer u het terugbetalen uitstelt, hoe meer rente u verschuldigd bent, en hoe hoger uw volledig afgeschreven hoofdsom en rentebetalingen elke maand zullen zijn. Als u een nieuwe trekkingsperiode invoert, kunt u ook gemakkelijk lenen. Als u herfinanciert omdat u zich zorgen maakt over het terugbetalen van uw bestaande HELOC, is het laatste wat u wilt doen toevoegen aan uw schuld.
Zoals u al hebt gezien, is het moeilijk om te weten wat uw totale financieringskosten of uw maandelijkse betalingen zullen zijn bij een HELOC, omdat u hier en daar een klein beetje leent en de rente kan fluctueren. Verder, wanneer de terugbetalingsperiode van uw nieuwe HELOC begint, kan de rente hoger zijn dan nu, waardoor die maandelijkse betalingen nog groter worden.
(Zie voor meer informatie Wat u moet doen als u een Home Equity-lening niet kunt terugbetalen.)
3. Ontvang een nieuwe lening voor eigen vermogen
Hoe het werkt: u verandert uw HELOC-saldo met variabele rente in een lening met vaste rente voor uw eigen vermogen. Het kan 20 tot 30 jaar duren voordat uw saldo is afbetaald.
Voors: U beëindigt de cyclus van continu lenen door een forfaitair bedrag te nemen om uw HELOC af te betalen, en u krijgt een vaste rente met stabiele maandelijkse betalingen. Zorg ervoor dat u uw financieringskosten op lange termijn kent en neem deze op in het financiële langetermijnplan van uw huishouden.
Nadelen: sommige geldschieters zijn gestopt met het aanbieden van home-equityleningen, dus rondkijken kost meer moeite dan bij het vinden van de HELOC. Niettemin zijn ze beschikbaar, vooral als u bereid bent verder te kijken dan de grootste banken - wat u toch moet doen omdat grote financiële instellingen niet noodzakelijk de beste tarieven of de meest competente klantenservice hebben. Houd er ook rekening mee dat hoe langer uw lening loopt, hoe lager uw maandelijkse betalingen zullen zijn, maar hoe meer rente u betaalt.
4. Herfinancieren in een nieuwe eerste hypotheek
Hoe het werkt: in plaats van alleen uw HELOC te herfinancieren, herfinanciert u zowel uw HELOC als uw eerste hypotheek in één lening: een nieuwe eerste hypotheek.
Voors: U kunt de laagst beschikbare rentetarieven krijgen. De tarieven voor de eerste hypotheek zijn meestal lager dan die voor de hypotheekrente, omdat als u uw huisbetalingen niet nakomt, uw eerste hypotheekverstrekker winst had op de opbrengst van de verkoop van uw afgeschermde woning. In een markt waar de tarieven voor HELOC's en home equity-leningen respectievelijk 5, 90% en 5, 57% bedragen, kunnen de tarieven voor 30-jarige en 15-jarige vaste eerste hypotheken zijn Respectievelijk 4, 73% en 4, 16%. Ervan uitgaande dat u een eerste hypotheek met vaste rente herfinanciert, krijgt u ook de stabiliteit van gelijke maandelijkse betalingen en weet u vooraf wat uw totale financieringskosten zijn, net zoals u zou doen met de hierboven besproken optie voor thuiskapitaalleningen.
Nadelen: het afsluiten van de eerste hypotheek kan betekenen dat u aanzienlijk hogere sluitingskosten moet betalen dan u zou doen door een nieuwe HELOC- of home equity-lening te herfinancieren.
Het komt neer op
U kunt mogelijk meer betaalbare maandelijkse betalingen op uw HELOC krijgen door een leningaanpassing, herfinanciering in een nieuwe HELOC, herfinanciering in een lening met eigen vermogen of herfinanciering met een nieuwe eerste hypotheek. Verken uw opties met verschillende geldschieters om te zien welke mogelijkheid de beste combinatie biedt van betaalbaarheid op korte termijn en de laagst mogelijke kosten op lange termijn en sluitingskosten.
(Zie voor meer informatie Hoe een HELOC optie met vaste rente werkt, Home-Equity Leningen en HELOC's, de slimste manier om uw Home Equity te benutten, uw Home Equity-lening herfinancieren: een handleiding, 5 redenen om uw Home niet te gebruiken Equity Line of Credit, herfinanciering versus Home Equity lening, het kiezen van een Home Equity lening of Line of Credit, is uw Home Equity Line of Credit (HELOC) fiscaal aftrekbaar ?, slecht krediet? U kunt nog steeds een Home Equity lening krijgen, hypotheek versus home equity lening: hoe ze verschillen, wat te doen als u een home equity lening niet kunt terugbetalen)