Pensioenleven: huren versus huisbezit

Er zijn goede redenen om een ​​gepensioneerde woning te bezitten. Maar er zijn ook tal van argumenten om te huren. Dit laatste kan goedkoper zijn als het betekent dat u niet hoeft te betalen voor onderhoud en reparaties. Eigendom kan echter minder stressvol zijn als u zich geen zorgen hoeft te maken dat een verhuurder uw huur verhoogt.

Welke route u ook kiest, de huisvestingskosten zijn een van uw maandelijkse pensioenuitgaven. Hier zijn enkele factoren waarmee u rekening moet houden bij het nemen van een huur-versus-koop beslissing.

Belangrijkste leerpunten

• De huisvestingskosten maken deel uit van uw pensioenbudget, of u nu huur betaalt of bezit.
• Schommelingen in marktwaarde, onverwachte onderhoudskosten en aftrekbare verzekeringen kunnen de eigendomskosten verhogen.
• Hoewel huizen waardevolle bezittingen kunnen zijn, moeten ze niet in de eerste plaats worden gekocht voor investeringen.
• Het bezit biedt voordelen zoals stabiliteit, belastingvoordelen en billijkheid.
• Huren biedt meer flexibiliteit en liquiditeit en u besteedt minder geld (en tijd) aan onderhoud.

Verwachtingen na belastingen

De eerste stap bij het analyseren van huiseigenaar versus huren is om te bepalen hoeveel u wilt / moet uitgeven na het betalen van belastingen.

Beginnend met aangiften ingediend in 2019, is rente op gekwalificeerde hypotheken tot $ 750.000 aftrekbaar voor een paar dat gezamenlijk een aanvraag indient. De aftrek van onroerendgoedbelasting, ooit een enorm voordeel voor belastingbetalers (vooral in welvarende gebieden), is nu gemaximeerd op $ 10.000.

Het kunnen aftrekken van de hypotheekrente en onroerendgoedbelasting op een woning die u bezit, betekent dat uw maandbudget verder gaat, omdat u een deel van uw geld terugkrijgt in de vorm van een aftrek voor de belasting. Omdat huurkosten niet fiscaal aftrekbaar zijn, zijn geen berekeningen vereist.

Als u de waarde van een budget vóór belastingen wilt berekenen wanneer u een huis koopt, bepaalt u de marginale belastingschijf, trekt u dat percentage af van 1 en deelt u het budget door dat bedrag. Laten we als voorbeeld een paar nemen dat gezamenlijk bestanden indient en in de belastingschijf van 22% voor 2019 zit.

Risico's om te overwegen

In theorie krijg je meer waar voor je geld dan huren. Maar eigenwoningbezit brengt ook aanzienlijke financiële risico's met zich mee. Kwesties zoals schommelingen in marktwaarde, onverwachte onderhoudskosten en aftrekbare verzekeringen kunnen de kosten verhogen boven die van huren. En vergeet niet om inflatie te plannen: de huurprijzen, belastingen en verzekeringskosten stijgen in de loop van de tijd.

Een ander groot probleem is het onderhoudsrisico van eigendom. Huren is als het kopen van een verzekering tegen onderhoud, omdat huurders niet aansprakelijk zijn voor reguliere onderhoudskosten, uitval van apparatuur of rampen zoals stormen of overstromingen. De verhuurder moet zich zorgen maken over die onverwachte kosten. Huiseigenaren ook.

Een investeringskans?

Hoewel onroerend goed goede investeringsmogelijkheden biedt, moet een woning niet alleen om die reden worden gekocht. Huisvesting is een onvermijdelijke kosten van levensonderhoud, en het liquideren van een investeringsactief zou geen betrekking moeten hebben op het vinden van een andere woonplaats. Gepensioneerden kunnen het beste geen rekening houden met de investeringsomvang van eigendom bij het plannen van woonlasten.

“Een van de grootste mythen van huisbezit is dat het een investering is. Dat is het niet, ”zegt Kirk Chisholm, vermogensbeheerder bij Innovative Advisory Group in Lexington, Massachusetts. “Het bezit van een huis waarin je woont, is een kostenpost, geen investering. Een investering is een investering die cashflow genereert. Natuurlijk zijn er enkele voordelen van het bezitten van een huis, maar als je rekening houdt met de kosten, het vastbinden van grote hoeveelheden kapitaal, de illiquiditeit van het huis, en dat de huizenprijzen niet altijd stijgen, maakt het een veel minder aantrekkelijk ' investering.'"

Om een ​​huis echt als een investering te gebruiken, zou een huiseigenaar laag moeten kopen en hoog moeten verkopen - opportunistisch kopen en verkopen van huizen. Door een huis te verkopen om winst te maken wanneer de prijzen hoog zijn, neemt u echter de kans om uit de markt te worden geprijsd als de prijzen blijven stijgen. Degenen met een vast budget, zoals de meeste gepensioneerden, zijn mogelijk niet in staat om een ​​ander huis of appartement te kopen en zullen in plaats daarvan te maken krijgen met een verhuurder

In sommige opzichten kan huren het economische equivalent zijn van het kortsluiten van een aandeel. Als u denkt dat de huizenprijzen lager liggen, kunt u een woning huren, wachten tot de prijzen dalen en later een huis kopen. Onjuist zijn over de richting van de huizenprijzen en uiteindelijk een hogere aankoopprijs betalen, is vergelijkbaar met het betalen van een hogere prijs voor een aandeel om een ​​shortpositie te dekken.

Uitbetaling en liquiditeit

Andere financiële voordelen van het zijn van een huurder zijn onder meer vrijheid van zorgen over de huizenmarktomstandigheden en over liquiditeit. Een huis verkopen kan lang duren; het vergt ook veel papierwerk en de meeste makelaars brengen een commissie in rekening, waardoor het rendement op de investering wordt verlaagd. Het is zeker de moeite waard om deze verwikkelingen te omzeilen wanneer het tijd is om te verhuizen.

Sommige gepensioneerden leven uitsluitend van pensioengeld - uitkeringen sociale zekerheid, lijfrenteuitkeringen of een plan van de overheid of vakbond, zodat ze niet altijd grote sommen liquide middelen hebben. Zonder voldoende activa aan de zijlijn voor onverwachte uitgaven, kunnen de reguliere kosten van het bezitten van een huis rampzalig zijn.

Voordelen van bezitten

Als u een van de 70% van de huiseigenaren bent die hypotheekvrij met pensioen gaat, lijkt de kwestie van huren versus bezitten in het begin misschien minder ingewikkeld. Maar het feit dat je geen huisbetaling hebt, maakt dit nog niet zo gemakkelijk.

U moet rekening houden met onroerendgoedbelasting en onderhoudskosten. En hoe ouder je huis, hoe hoger die onderhoudskosten kunnen zijn.

Toch is het gemakkelijk om argumenten te vinden om te blijven - vooral als je nu in een huis woont dat je bezit (en geen gezondheidsgerelateerde reden hebt om te vertrekken). Hier zijn enkele andere belangrijke argumenten.

Stabiliteit

Als u uw huis bezit, zult u waarschijnlijk genieten van meer stabiliteit en controle. U hoeft zich geen zorgen te maken dat een verhuurder de huur stoot. Evenzo kan een verhuurder de woning niet onder u verkopen. Je hebt nog steeds de optie om te verhuizen, maar het is jouw beslissing - niet die van een verhuurder. Ook kunt u een huur niet verbouwen, althans niet zonder toestemming van de eigenaar.

Bouw gelijkheid op

Voor sommige gepensioneerden is het belangrijk om een ​​erfenis achter te laten. Anderen willen het opgebouwde eigen vermogen gebruiken om een ​​lening, kredietlijn of omgekeerde hypotheek af te sluiten. Dit zijn situaties waarin eigendom het meest logisch is. In gebieden waar de waarde van onroerend goed snel toeneemt, kunt u met eigendom een ​​bezit bezitten dat waardeert. En natuurlijk betekent dit ook dat u huurverhogingen kunt voorkomen die zo vaak voorkomen in populaire onroerendgoedmarkten.

Belastingvoordelen

Een van de voordelen van huiseigenaar is dat u hypotheekrente en onroerendgoedbelasting kunt aftrekken op federale rendementen; hoewel de belastinghervorming deze voordelen enigszins heeft verminderd, bestaan ​​ze nog steeds. Andere inhoudingen, inclusief hypotheekpunten, kunnen allemaal werken om het bedrag dat u aan de belastingdienst verschuldigd bent te verlagen. U krijgt geen van deze belastingvoordelen als u huurt.

emoties

De mate waarin je emotioneel verbonden bent met het idee van huisbezit is een belangrijke, niet-financiële overweging.

Pros

• Eigen vermogen

• Stabiliteit

• Belastingaftrek

Cons

• Onderhoudskosten, tijd

• illiquiditeit

• Eigendom belasting

Voordelen van huren

Uw huis verkopen en verhuizen heeft zo zijn punten. Als u momenteel huurt, kent u deze voordelen. Maar als u een huiseigenaar bent die een springschip overweegt, zijn hier enkele redenen om te overwegen.

Open opties

Huren kan zinvol zijn als je een lege nester bent, klaar bent om te verkleinen of niet zeker weet waar je je pensioenjaren zult doorbrengen. Misschien wilt u een aantal jaren weggaan voor beter weer (of lagere kosten van levensonderhoud) en later gemakkelijk dichter bij uw gezin kunnen terugkeren.

Uw gezondheid - of die van een familielid - kan ook een factor zijn als u denkt dat u binnenkort moet verhuizen om zorg te ontvangen of te geven. Veel begeleid wonen of zelfstandige woongemeenschappen zijn alleen huur, waardoor je geen keus hebt als je daar woont.

Als u uiteindelijk toch huurt, kan een langjarige huurovereenkomst de onzekerheid van stijgende huurprijzen helpen verminderen.

Minder kosten

Het is belangrijk om de kosten van huren te vergelijken met die op de plaats waar u wilt wonen. Volgens een rapport van Trulia was huren goedkoper in 98 van de 100 steden met een grote bevolking van 65 jaar en ouder. Het is vermeldenswaard dat bezit in het zuiden meestal goedkoper is dan huren.

Minder onderhoud

Wanneer u huurt, hoeft u waarschijnlijk niet te betalen voor structureel onderhoud in de Major League. Gemiddeld spenderen huiseigenaren elk jaar tussen 1% en 4% aan onderhoud. Hoe ouder het huis, hoe hoger het percentage. Eén waarschuwing: zorg ervoor dat uw huisbaas verantwoordelijk is voor al het (of bijna alle) onderhoud en reparaties, vooral als u een huis huurt.

Het gaat niet alleen om de kosten. Naarmate je ouder wordt, zal je vermogen om een ​​van deze taken zelf te doen onvermijdelijk afnemen. Misschien wil je niet ergens wonen waar je regelmatig op ladders staat om de gloeilampen te vervangen of sneeuw van het trottoir te scheppen. Dat is wanneer een super- of bouwklusjesman echt kan helpen.

Vrijgemaakt kapitaal

Huren kan geld vrijmaken dat u kunt beleggen. Dat houdt u vloeibaar en kan uw totale inkomen tijdens uw pensioenjaren verhogen. Investeringen groeien vaak sneller dan onroerend goed op prijs stelt, waardoor ze uw geld nog beter kunnen gebruiken. Ook brengt eigendom u in gevaar in het geval van een nieuwe crash op de woningmarkt - iets huren doet dat niet.

Pros

• Liquiditeit

• Weinig onderhoudskosten, verantwoordelijkheid

• Flexibiliteit in bewegen

• Minder kosten, belastingen

Cons

• Onvoorspelbare huurverhogingen, uitzetting

• Geen eigen vermogen

• Geen belastingvoordelen

• Onvermogen om thuis aan te passen

Het komt neer op

Voor veel mensen die met pensioen gaan, is de beslissing om het gezin manse of kleiner te maken naar een kleinere plaats moeilijk. Als ze besluiten om te verhuizen, spelen de stress en kosten die kunnen ontstaan ​​bij het bezit van een huis. Of u een gepensioneerde woning wilt bezitten of huren, houdt verschillende overwegingen in, zoals:

• Wat is het budget na belastingen voor het huren of bezitten?
• Is het huis een potentiële investeringskans of gewoon een andere uitgave?
• Welke risico's zijn verbonden aan het eigenwoningbezit in verband met onverwachte kosten, en kan het budget deze weerstaan?