Omgekeerde hypotheek

Kortom, een omgekeerde hypotheek is een lening. Een huiseigenaar die 62 jaar of ouder is en een aanzienlijk eigen vermogen heeft, kan lenen tegen de waarde van zijn huis en geld ontvangen als een eenmalige som, vaste maandelijkse betaling of kredietlijn. In tegenstelling tot een termijnhypotheek - het type dat wordt gebruikt om een ​​huis te kopen - vereist een omgekeerde hypotheek de huiseigenaar niet om een ​​lening te betalen.

In plaats daarvan wordt het volledige leensaldo opeisbaar wanneer de kredietnemer sterft, permanent weggaat of de woning verkoopt. Volgens federale voorschriften moeten kredietverstrekkers de transactie structureren, zodat het geleende bedrag de waarde van de woning niet overschrijdt en de lener of het vermogen van de lener niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor het betalen van het verschil als het leensaldo groter wordt dan de waarde van de woning. Een manier waarop dit kan gebeuren, is via een daling van de marktwaarde van het huis; een andere is als de lener lang leeft.

Hoe werkt een omgekeerde hypotheek?

De liquide middelen

Omgekeerde hypotheken kunnen broodnodige contanten bieden voor senioren wiens netto vermogen meestal is gebonden aan de waarde van hun huis. Aan de andere kant kunnen deze leningen kostbaar en complex zijn, en onderhevig aan oplichting. Dit artikel leert u hoe omgekeerde hypotheken werken en hoe u uzelf kunt beschermen tegen de valkuilen, zodat u een weloverwogen beslissing kunt nemen of een dergelijke lening geschikt is voor u of uw ouders.

Volgens de National Reverse Mortgage Lenders Association hadden huiseigenaren van 62 jaar en ouder US $ 6, 5 biljoen in huisvermogen in het derde kwartaal van 2017. Het aantal markeert een recordhoogte sinds de meting in 2000 begon, waarmee werd onderstreept hoe groot een bron van rijkdom is eigen vermogen is voor volwassenen met de pensioengerechtigde leeftijd. Eigen vermogen is alleen bruikbare rijkdom als u verkoopt en inkrimpt of leent tegen dat eigen vermogen. En dat is waar omgekeerde hypotheken een rol spelen, vooral voor gepensioneerden met een beperkt inkomen en weinig andere activa.

Belangrijkste leerpunten

• Een omgekeerde hypotheek is een soort lening voor senioren van 62 jaar en ouder.
• Omgekeerde hypothecaire leningen stellen huiseigenaren in staat hun eigen vermogen om te zetten in contant inkomen zonder maandelijkse hypotheekbetalingen.
• De meeste omgekeerde hypotheken zijn federaal verzekerd, maar pas op voor een golf van omgekeerde hypotheekzwendel die zich op senioren richt.
• Omgekeerde hypotheken kunnen voor sommigen een grote financiële beslissing zijn, maar voor anderen een slechte beslissing. Zorg ervoor dat u begrijpt hoe omgekeerde hypotheken werken en wat ze voor u en uw gezin betekenen voordat u een beslissing neemt.

Hoe een omgekeerde hypotheek werkt

Met een omgekeerde hypotheek, in plaats van dat de huiseigenaar betalingen aan de geldschieter verricht, doet de geldschieter betalingen aan de huiseigenaar. De huiseigenaar mag kiezen hoe deze betalingen worden ontvangen (we zullen de keuzes in de volgende sectie toelichten) en betaalt alleen rente over de ontvangen opbrengsten. De rente wordt naar het leensaldo gerold, zodat de huiseigenaar niets vooraf betaalt. De huiseigenaar behoudt ook de titel van het huis. Gedurende de looptijd van de lening neemt de schuld van de huiseigenaar toe en neemt het eigen vermogen af.

Net als bij een termijnhypotheek is de woning het onderpand voor een omgekeerde hypotheek. Wanneer de huiseigenaar verhuist of sterft, gaat de opbrengst van de verkoop van het huis naar de geldschieter om de hoofdsom, rente, hypotheekverzekering en kosten van de omgekeerde hypotheek terug te betalen. Alle verkoopopbrengsten die verder gaan dan wat werd geleend, gaan naar de huiseigenaar (als hij of zij nog leeft) of het landgoed van de huiseigenaar (als de huiseigenaar is overleden). In sommige gevallen kunnen de erfgenamen ervoor kiezen om de hypotheek af te lossen zodat ze de woning kunnen behouden.

Omgekeerde hypotheekopbrengsten zijn niet belastbaar. Hoewel ze misschien als inkomen voor de huiseigenaar voelen, beschouwt de IRS het geld als een voorschot op de lening.

Soorten omgekeerde hypotheken

Er zijn drie soorten een omgekeerde hypotheek. De meest voorkomende is de conversiehypotheek of HECM. De HECM vertegenwoordigt bijna alle omgekeerde hypotheekverstrekkers bieden op huiswaarden onder $ 679.650 en is het type dat u het meest waarschijnlijk krijgt, dus dat is het type dat dit artikel zal bespreken. Als uw huis meer waard is, kunt u echter kijken naar een jumbo omgekeerde hypotheek, ook wel een eigen omgekeerde hypotheek genoemd.

Wanneer u een omgekeerde hypotheek afsluit, kunt u ervoor kiezen om de opbrengst op een van de zes manieren te ontvangen:

1. Forfaitair bedrag: ontvang alle opbrengsten in één keer wanneer uw lening wordt afgesloten. Dit is de enige optie met een vaste rentevoet. De andere vijf hebben instelbare rentetarieven.
2. Gelijke maandelijkse betalingen (lijfrente): zolang minstens één kredietnemer in het huis woont als hoofdverblijfplaats, zal de kredietgever gestage betalingen aan de kredietnemer verrichten.
3. Termijnbetalingen : de kredietgever geeft de lener gelijke maandelijkse betalingen voor een vaste periode naar keuze van de lener, zoals 10 jaar.
4. Kredietlijn: geld is beschikbaar voor de huiseigenaar om te lenen als dat nodig is. De huiseigenaar betaalt alleen rente over de daadwerkelijk geleende bedragen van de kredietlijn.
5. Gelijke maandelijkse betalingen plus een kredietlimiet: de geldverstrekker biedt gestage maandelijkse betalingen zolang minstens één kredietnemer de woning als hoofdverblijfplaats bewoont. Als de lener op enig moment meer geld nodig heeft, hebben ze toegang tot de kredietlijn.
6. Termijnbetalingen plus een kredietlijn: de kredietgever geeft de lener gelijke maandelijkse betalingen voor een vaste periode naar keuze van de lener, zoals 10 jaar. Als de lener tijdens of na die termijn meer geld nodig heeft, heeft hij toegang tot de kredietlijn.

Het is ook mogelijk om een ​​omgekeerde hypotheek te gebruiken, een " HECM voor aankoop" genoemd, om een ​​ander huis te kopen dan waar u momenteel woont.

In elk geval hebt u meestal minimaal 50% eigen vermogen nodig - op basis van de huidige waarde van uw huis, niet wat u ervoor hebt betaald - om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek. Normen verschillen per geldgever.

41.736

Het aantal omgekeerde hypotheken dat in 2018 in de VS is uitgegeven, is 26, 7% lager dan een jaar eerder.

Zou je er één hebben?

Een omgekeerde hypotheek lijkt misschien veel op een lening of een kredietlijn. Inderdaad, vergelijkbaar met een van deze leningen, kan een omgekeerde hypotheek een forfaitair bedrag of een kredietlijn bieden waartoe u indien nodig toegang hebt op basis van hoeveel u van uw huis heeft afbetaald en de marktwaarde van uw huis. Maar in tegenstelling tot een lening met eigen vermogen of een kredietlijn, hoeft u geen inkomen of goed krediet te hebben om in aanmerking te komen en zult u geen leningbetalingen doen terwijl u de woning als uw primaire woning bewoont.

Een omgekeerde hypotheek is de enige manier om toegang te krijgen tot het eigen vermogen zonder de woning te verkopen aan senioren die niet de verantwoordelijkheid willen hebben om een ​​maandelijkse lening te betalen of die niet in aanmerking kunnen komen voor een lening of herfinanciering vanwege een beperkte kasstroom of slechte credit.

Als u niet in aanmerking komt voor een van deze leningen, welke opties blijven dan over om uw eigen vermogen te gebruiken om uw pensioen te financieren? Je zou kunnen verkopen en inkrimpen, of je zou je huis kunnen verkopen aan je kinderen of kleinkinderen om het in de familie te houden, misschien zelfs hun huurder worden als je in het huis wilt blijven wonen.

Voors en tegens

Als u 62 jaar of ouder bent, kan een omgekeerde hypotheek een goede manier zijn om contant geld te krijgen wanneer uw eigen vermogen uw grootste bezit is en u geen andere manier hebt om genoeg geld te krijgen om uw basiskosten voor levensonderhoud te dekken. Met een omgekeerde hypotheek kunt u in uw huis blijven wonen zolang u onroerendgoedbelasting, onderhoud en verzekeringen bijhoudt en u niet langer dan een jaar naar een verpleeghuis of begeleid wonen hoeft te verhuizen.

Het afsluiten van een omgekeerde hypotheek betekent echter dat u een aanzienlijk deel van het eigen vermogen dat u hebt opgebouwd aan rente en leenkosten besteedt, wat we hieronder zullen bespreken. Het betekent ook dat u uw huis waarschijnlijk niet kunt doorgeven aan uw erfgenamen. Als een omgekeerde hypotheek geen langetermijnoplossing biedt voor uw financiële problemen, maar alleen voor de korte termijn, is het misschien niet het offer waard.

Wat als iemand anders, zoals een vriend, familielid of huisgenoot bij je woont? Als u een omgekeerde hypotheek krijgt, heeft die persoon niet het recht om na uw overlijden in het huis te blijven wonen.

Een ander probleem dat sommige leners tegenkomen met omgekeerde hypotheken, is het overleven van de hypotheekopbrengsten. Als u een betalingsplan kiest dat geen levenslang inkomen oplevert, zoals een forfaitair bedrag of een termijnplan, of als u een kredietlijn opneemt en alles opgebruikt, heeft u mogelijk geen geld meer wanneer u het nodig hebt .

Regels voor deze hypotheken

Als u een huis, appartement of herenhuis bezit, of een vervaardigd huis gebouwd op of na 15 juni 1976, komt u mogelijk in aanmerking voor een omgekeerde hypotheek. Volgens de regels van de Federal Housing Administration (FHA) kunnen coöperatieve woningeigenaren geen omgekeerde hypotheek krijgen, omdat ze technisch gezien niet het onroerend goed bezitten waarin ze wonen, maar aandelen van een corporatie. In New York, waar coöperaties gebruikelijk zijn, verbiedt de staatswet verder omgekeerde hypotheken in coöperaties, waardoor ze alleen toegestaan ​​zijn in een- en viergezinswoningen en appartementen.

Hoewel omgekeerde hypotheken geen inkomen of credit score eisen, hebben ze nog steeds regels over wie in aanmerking komt. Je moet minimaal 62 zijn en je moet je huis vrij en vrij bezitten of een aanzienlijk eigen vermogen hebben (minimaal 50%). Leners moeten een origination fee, een up-front verzekeringspremie, lopende hypotheek verzekeringspremies, lening servicekosten en rente betalen. De federale overheid beperkt hoeveel geldschieters voor deze items kunnen vragen.

Geldschieters kunnen niet achter kredietnemers of hun erfgenamen aan als het huis onder water blijkt te zijn wanneer het tijd is om te verkopen. Ze moeten ook eventuele erfgenamen enkele maanden laten beslissen of ze de omgekeerde hypotheek willen terugbetalen of de geldschieter de woning laten verkopen om de lening af te lossen.

Het ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) vereist dat alle potentiële omgekeerde hypotheekleners een door HUD goedgekeurde adviessessie afronden. Deze counselingsessie, die meestal rond de $ 125 kost, moet minstens 90 minuten duren en moet de voor- en nadelen omvatten van het afsluiten van een omgekeerde hypotheek gezien uw unieke financiële en persoonlijke omstandigheden. Het moet uitleggen hoe een omgekeerde hypotheek uw geschiktheid voor Medicaid en aanvullend beveiligingsinkomen kan beïnvloeden. De counselor moet ook de verschillende manieren bekijken waarop u de opbrengsten kunt ontvangen.

Uw verantwoordelijkheden onder de omgekeerde hypotheekregels zijn om op de hoogte te blijven van onroerendgoedbelasting en huiseigenarenverzekering en het huis in goede staat van onderhoud te houden. En als u langer dan een jaar in huis blijft wonen - zelfs als u om medische redenen in een langdurige zorginstelling woont - moet u de lening terugbetalen, wat meestal gebeurt door de verkoop van het huis .

Afgezien van het potentieel voor oplichting gericht op ouderen, hebben omgekeerde hypotheken een aantal legitieme risico's. Ondanks recente hervormingen zijn er nog steeds situaties waarin een weduwe of weduwnaar het huis zou kunnen verliezen na de dood van hun echtgenoot.

Betrokken kosten

Het ministerie van Wonen en Stedelijke Ontwikkeling heeft de verzekeringspremies voor omgekeerde hypotheken in oktober 2017 aangepast. Aangezien kredietverstrekkers huiseigenaren of hun erfgenamen niet kunnen vragen om te betalen als het leningensaldo groter wordt dan de waarde van de woning, bieden de verzekeringspremies een pool van fondsen waar geldschieters op kunnen rekenen, zodat ze geen geld verliezen als dit gebeurt.

Eén wijziging was een verhoging van de vooruitbetaalde premie van 0, 5% tot 2, 0% voor drie van de vier kredietnemers en een daling van de premie van 2, 5% tot 2, 0% voor de andere van de vier kredietnemers. De vooruitbetaalde premie was vroeger gekoppeld aan het aantal kredietnemers dat in het eerste jaar was opgenomen, waarbij huiseigenaren het meest - omdat ze een bestaande hypotheek moesten afbetalen - het hogere tarief betaalden. Nu betalen alle leners hetzelfde tarief van 2, 0%. De up-front premie wordt berekend op basis van de waarde van het huis, dus voor elke $ 100.000 aan getaxeerde waarde betaalt u $ 2.000. Dat is $ 6000 op een huis van $ 300.000.

Alle leners moeten ook jaarlijkse premies voor hypotheekverzekeringen betalen van 0, 5% (voorheen 1, 25%) van het geleende bedrag. Deze wijziging bespaart leners $ 750 per jaar voor elke geleende $ 100.000 en helpt de hogere voorafbetaalde premie te compenseren. Het betekent ook dat de schuld van de kredietnemer langzamer groeit, waardoor het eigen vermogen van de huiseigenaar in de loop van de tijd meer behouden blijft, een bron van geld op latere leeftijd wordt verschaft of de mogelijkheid wordt vergroot om het huis aan erfgenamen door te geven.

Omgekeerde hypotheekverstrekkers

Om een ​​omgekeerde hypotheek te krijgen, kunt u niet zomaar naar een geldschieter gaan. Omgekeerde hypotheken zijn een speciaal product, en alleen bepaalde geldschieters bieden ze. Enkele van de grootste namen in omgekeerde hypotheekleningen zijn American Advisors Group, One Reverse Mortgage en Liberty Home Equity Solutions.

Het is een goed idee om bij verschillende bedrijven een omgekeerde hypotheek aan te vragen om te zien welke de laagste tarieven en kosten heeft. Hoewel omgekeerde hypotheken federaal gereguleerd zijn, is er nog steeds speelruimte in wat elke geldschieter kan aanrekenen.

Rentetarieven

Alleen de forfaitaire omgekeerde hypotheek, die u alle opbrengsten in één keer geeft wanneer uw lening wordt afgesloten, heeft een vaste rentevoet. De andere vijf opties hebben instelbare rentetarieven, wat logisch is, omdat je jarenlang geld leent, niet allemaal tegelijk, en de rentetarieven veranderen altijd. Variabele rente omgekeerde hypotheken zijn gekoppeld aan de London Interbank Aangeboden Rate (LIBOR).

Naast een van de basistarieven voegt de kredietgever een marge toe van één tot drie procentpunten. Dus als LIBOR 2, 5% is en de marge van de geldschieter 2% is, is uw omgekeerde hypotheekrente 4, 5%. Begin 2018 varieerden de marges van kredietverstrekkers van 1, 08% tot 3, 38%. Renteverbindingen gedurende de looptijd van de reverse hypotheek, en uw credit score heeft geen invloed op uw reverse hypotheekrente of uw vermogen om in aanmerking te komen.

Hoeveel kunt u lenen?

De opbrengst die u ontvangt van een omgekeerde hypotheek is afhankelijk van de geldschieter en uw betalingsplan. Voor een HECM is het bedrag dat u kunt lenen gebaseerd op de leeftijd van de jongste lener, de rentevoet van de lening en de laagste van de geschatte waarde van uw huis of het maximale claimbedrag van de FHA, dat $ 679.650 is voor 2018.

U kunt echter niet 100% lenen van wat uw huis waard is, of ergens in de buurt. Een deel van uw eigen vermogen moet worden gebruikt om de kosten van de lening te betalen, inclusief hypotheekpremies en rente. Hier zijn een paar andere dingen die u moet weten over hoeveel u kunt lenen:

• De opbrengst van de lening is gebaseerd op de leeftijd van de jongste lener of, als de leningnemer getrouwd is, de jongere echtgenoot, zelfs als de jongere echtgenoot geen leningnemer is. Hoe ouder de jongste lener, hoe hoger de lening.
• Hoe lager de hypotheekrente, hoe meer u kunt lenen.
• Hoe hoger de geschatte waarde van uw woning, hoe meer u kunt lenen.
• Een sterke omgekeerde hypotheekfinanciering verhoogt de opbrengst die u ontvangt omdat de geldschieter een deel van hen niet zal inhouden om namens u onroerendgoedbelasting en huiseigenarenverzekering te betalen.

Het bedrag dat u daadwerkelijk kunt lenen, is gebaseerd op wat de oorspronkelijke hoofdlimiet wordt genoemd. In januari 2018 was de gemiddelde initiële hoofdlimiet $ 211.468 en het gemiddelde maximale claimbedrag was $ 412.038.De initiële hoofdlimiet van de gemiddelde kredietnemer is ongeveer 58% van het maximale claimbedrag.

De regering heeft de oorspronkelijke hoofdlimiet in oktober 2017 verlaagd, waardoor het voor huiseigenaren, met name jongere, moeilijker is om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek. Het voordeel is dat de verandering leners helpt meer van hun eigen vermogen te behouden. De overheid verlaagde de limiet om dezelfde reden dat het de verzekeringspremies veranderde: omdat het tekort van het hypotheekverzekeringsfonds het afgelopen boekjaar bijna was verdubbeld. Dit is het fonds dat geldschieters betaalt en belastingbetalers beschermt tegen omgekeerde hypotheekverliezen.

Om het nog ingewikkelder te maken, kunt u niet al uw initiële hoofdlimieten in het eerste jaar lenen wanneer u een forfaitair bedrag of een kredietlijn kiest. In plaats daarvan kunt u tot 60% of meer lenen als u het geld gebruikt om uw termijnhypotheek af te betalen. En als u een vast bedrag kiest, is het bedrag dat u vooraf krijgt alles wat u ooit zult krijgen. Als u de kredietlijn kiest, groeit uw kredietlijn in de loop van de tijd, maar alleen als u ongebruikte middelen in uw lijn heeft.

Omgekeerde hypotheken, uw echtgenoot en erfgenamen

Beide echtgenoten moeten instemmen met de lening, maar beide hoeven geen leningnemer te zijn en deze regeling kan problemen veroorzaken. Als twee echtgenoten samenwonen in een huis, maar slechts één echtgenoot wordt genoemd als de kredietnemer van de omgekeerde hypotheek, loopt de andere echtgenoot het risico het huis te verliezen als de echtgenoot die het huwelijk overlijdt eerst sterft. Een omgekeerde hypotheek moet worden terugbetaald wanneer de kredietnemer sterft, en het wordt meestal terugbetaald door het huis te verkopen. Als de langstlevende echtgenoot het huis wil behouden, moet hij of zij de lening op andere manieren terugbetalen, mogelijk via een dure herfinanciering.

Slechts één echtgenoot kan een kredietnemer zijn als slechts één echtgenoot eigenaar is van het huis, misschien omdat het is geërfd of omdat het eigendom dateert van voor het huwelijk. In het ideale geval hebben beide echtgenoten de titel en zijn beide leners van de omgekeerde hypotheek, zodat wanneer de eerste echtgenoot sterft, de andere toegang blijft houden tot de opbrengst van de omgekeerde hypotheek en in het huis kan blijven wonen tot de dood. De niet-leninggevende echtgenoot zou zelfs het huis kunnen verliezen als de leninggevende echtgenoot een jaar of langer naar een begeleid wonen of verpleeghuis zou moeten verhuizen.

Omgekeerde hypotheekzwendel vermijden

Met een product dat even lucratief is als een omgekeerde hypotheek en een kwetsbare populatie van kredietnemers die mogelijk cognitieve beperkingen hebben of die wanhopig op zoek zijn naar financiële redding, zijn er zwendel in overvloed. Gewetenloze verkopers en aannemers voor woningverbetering richten zich op senioren om hen te helpen bij het afsluiten van hypotheken om te betalen voor woningverbeteringen - met andere woorden, zodat ze kunnen worden betaald. De verkoper of aannemer kan al dan niet daadwerkelijk beloofd kwaliteitswerk leveren; ze kunnen gewoon het geld van de huiseigenaar stelen.

Familieleden, zorgverleners en financieel adviseurs hebben ook gebruik gemaakt van senioren door een volmacht te gebruiken om een ​​hypotheek op het huis te storten, vervolgens de opbrengst te stelen, of door hen te overtuigen om een ​​financieel product, zoals een lijfrente of een hele levensverzekering, te kopen de senior kan het zich alleen veroorloven door een omgekeerde hypotheek te krijgen. Deze transactie is waarschijnlijk alleen in het belang van de zogenaamde financieel adviseur. Dit zijn slechts enkele van de omgekeerde hypotheekoplichting die onwetende huiseigenaren kan doen struikelen.

Doe dit om uitsluiting te voorkomen

Een ander gevaar verbonden aan een omgekeerde hypotheek is de mogelijkheid van marktafscherming. Hoewel de lener niet verantwoordelijk is voor het doen van hypotheekbetalingen - en daarom niet achterlijk op hen kan worden - vereist een omgekeerde hypotheek de lener om aan bepaalde voorwaarden te voldoen. Als niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, kan de kredietgever uitsluiten.

Als omgekeerde hypotheeknemer bent u verplicht in het huis te wonen en te onderhouden. Als het huis in verval raakt, is het niet de juiste marktwaarde waard wanneer het tijd is om te verkopen, en de geldschieter zal niet in staat zijn om het volledige bedrag dat het aan de lener heeft verstrekt terug te verdienen. Omgekeerde hypotheken zijn ook vereist om op de hoogte te blijven van onroerendgoedbelasting en huiseigenarenverzekering. Nogmaals, de geldschieter legt deze eisen op om zijn interesse in het huis te beschermen. Als u uw onroerendgoedbelasting niet betaalt, kan uw lokale belastingdienst het huis in beslag nemen. Als u geen verzekering voor huiseigenaren heeft en er is een woningbrand, is het onderpand van de kredietgever beschadigd.

Ongeveer een op de vijf omgekeerde hypotheekafschermingen van 2009 tot en met 2017 werd veroorzaakt door het feit dat de kredietnemer geen onroerendgoedbelasting of verzekering heeft betaald, volgens een analyse van Reverse Mortgage Insight.

Het komt neer op

Een omgekeerde hypotheek kan een nuttig financieel hulpmiddel zijn voor senior huiseigenaren die begrijpen hoe de leningen werken en welke afwegingen er zijn. In het ideale geval neemt iedereen die geïnteresseerd is in het afsluiten van een omgekeerde hypotheek de tijd om grondig te leren hoe deze leningen werken. Op die manier kan geen gewetenloze geldschieter of roofzuchtige oplichter op hen jagen, ze zullen een goed besluit kunnen nemen, zelfs als ze een omgekeerde hypotheekadviseur van slechte kwaliteit krijgen en de lening geen onaangename verrassingen met zich meebrengt.

Zelfs wanneer een omgekeerde hypotheek wordt uitgegeven door de meest gerenommeerde geldschieters, is het nog steeds een ingewikkeld product. Leners moeten de tijd nemen om zichzelf erover te informeren om er zeker van te zijn dat ze de beste keuze maken over het gebruik van hun eigen vermogen.