Moet ik twee hypotheken combineren in één?

De hypotheekmarkt is het afgelopen decennium sterk veranderd. In het verleden kon vrijwel iedereen een hypotheek krijgen - zelfs een voor veel meer dan ze zich konden veroorloven. In die tijd waren de rentetarieven hoger, maar de kredietnormen waren eenvoudiger. Tegenwoordig is het moeilijker om in aanmerking te komen en rentetarieven beginnen net te stijgen van historische dieptepunten.

Misschien hebt u een tweede hypotheek afgesloten (meestal een home-equitylening genoemd) toen de tarieven hoog waren. Dat is slechts een reden waarom u zou overwegen uw leningen te consolideren. Maar zou je? Is het logisch? Of is het het beste om de leningen gescheiden te houden?

Vier redenen om uw hypotheken te consolideren

Casey Fleming, een hypotheekadviseur en freelance schrijver die de auteur van "De leninggids: hoe u de best mogelijke hypotheek krijgt", noemt de volgende vier redenen voor consolidatie:

1. Verlaag uw rentevoet

Ongeveer tien jaar geleden waren de gemiddelde hypotheekrente veel hoger. Midden juni 2007 bijvoorbeeld, bereikte het gemiddelde 30-jaarsrendement een hoogtepunt van 6, 74%. Maar in maart 2019 waren de tarieven gemiddeld 4, 27% - meer dan een derde goedkoper dan in 2007. Een lager tarief kan betekenen dat u duizenden dollars op uw lening bespaart. Hoe lager de rente, hoe minder u in totaal betaalt over de gehele looptijd van de lening.

Belangrijkste leerpunten

• Als u twee hypotheken bij u hebt, kunt u een aanzienlijk bedrag besparen door ze te consolideren in één voor een lagere rente of een kortere looptijd.
• Herfinanciering van een hypotheek met variabele rente naar een lening met een vaste rente kan de bezorgdheid verminderen of u uw hypotheek later in de lening kunt betalen.
• Consolideren om uw betalingen te verlagen, kost u meestal meer geld in de loop van de tijd, omdat uw lening op langere termijn wordt gereset.

2. Elimineer het risico van een hypotheek met variabele rente

Omdat betalingen vaak lager zijn aan het begin van een hypotheek met variabele rente, kunnen huizenkopers worden gewiegd om een ​​huis te kopen dat ze zich later niet kunnen veroorloven. Aan het einde van de introductieperiode kunnen klanten merken dat de betaling in de nabije toekomst te hoog kan zijn voor hun huishouden. Het samenvoegen van uw hypotheken in een enkele hypotheek met vaste rente zal de zorg voor een aanzienlijk hogere betaling later in de hypotheek wegnemen.

Het is een bijzonder goede zet als de tarieven relatief laag zijn. Misschien was vorig jaar beter geweest, maar nu is het nog steeds goed. De Federal Reserve Board heeft sinds 2015 negen keer de hypotheekrente verhoogd, maar het heeft de rente voor het laatst verhoogd in december 2018 en heeft aangegeven dat er geen verhogingen zijn gepland voor 2019.

Alleen al het vergelijken van maandelijkse hypotheekbetalingen zal waarschijnlijk leiden tot een slechte deal bij de herfinanciering; u moet in de loop van de tijd naar alle kosten kijken.

3. Betaal uw leningen sneller af

Overweeg, naast het combineren van beide leningen in een enkele betaling, een kortere lening. Het totale bedrag aan rente dat u betaalt is lager, en de eigendom of eigenschappen zijn sneller van u. Natuurlijk zullen de maandelijkse betalingen hoger zijn.

Overweeg het voorbeeld van een 30-jarige hypotheek met vaste rente op een woning van $ 250.000 die ongeveer $ 1.150 per maand zou kosten. Als u er een lening van 15 jaar van maakt, stijgen de maandelijkse kosten tot $ 1.811 - een hogere betaling maar in de loop van de tijd minder duur, omdat u in 15 jaar minder zult betalen dan in 30 jaar en ongeveer $ 88.000 minder aan rente betaalt.

4. Verlaag uw betalingen

De enige keer dat dit logisch is, is wanneer je jezelf boven je hoofd vindt. Het probleem is dat na verloop van tijd het verlagen van het betalingsbedrag meestal meer kost. Volgens Fleming: "Lagere maandelijkse betalingen betekenen zelden lagere levenslange kosten - of zelfs lagere jaarlijkse rentekosten - omdat de nieuwe lening bijna altijd uw betalingsschema op een langere termijn zet en minder van uw betaling naar de hoofdsom gaat."

Omdat rente in de meeste hypotheken wordt gestort, gaat een kleiner bedrag van uw betaling naar de hoofdsom in de beginjaren van een nieuwe hypotheek. Als je de lening blijft resetten, betaal je uiteindelijk meer rente. Daarom vinden seriële herfinancierers het moeilijker om hun hypotheek (en) af te lossen.

Het komt neer op

Als u uw hypotheken consolideert, zorg er dan voor dat dit op de lange termijn een voordeel voor u is. Kijk naar het totale bedrag dat u moet betalen voor de lening en het tempo waarin u eigen vermogen opbouwt. Eenvoudig betalingen vergelijken is denken op korte termijn. Volgens Fleming: “Er wordt geen vaker hulpmiddel gebruikt om huiseigenaren in slechte deals te brengen dan de maandelijkse betalingsvergelijking. Het is te simplistisch en kost huiseigenaren elk jaar miljoenen dollars. In een ideale wereld zou de looptijd van de nieuwe lening dezelfde moeten zijn als - of korter dan - de bestaande leningen. "