Wat u moet weten over de waardering van onroerend goed

Het schatten van de waarde van onroerend goed is noodzakelijk voor verschillende inspanningen, waaronder financiering, verkooplijsten, investeringsanalyses, onroerendgoedverzekeringen en belastingen. Maar voor de meeste mensen is het bepalen van de vraag- of koopprijs van een stuk onroerend goed de meest nuttige toepassing van onroerendgoedwaardering. Dit artikel geeft een inleiding tot de basisconcepten en -methoden voor de waardering van onroerend goed, vooral als het gaat om verkoop.

Taxatie van onroerend goed: wat u moet weten

Basiswaarderingsconcepten

Waarde
Technisch gezien wordt de waarde van een onroerend goed gedefinieerd als de contante waarde van toekomstige voordelen die voortvloeien uit de eigendom van het onroerend goed. In tegenstelling tot veel consumptiegoederen die snel worden gebruikt, worden de voordelen van onroerend goed over het algemeen over een lange periode gerealiseerd. Daarom moet een schatting van de waarde van een onroerend goed rekening houden met economische en sociale trends, evenals overheidscontroles of -regelgeving en milieuomstandigheden die de vier waarde-elementen kunnen beïnvloeden:

• Vraag: de wens of behoefte aan eigendom ondersteund door de financiële middelen om de wens te bevredigen
• Nut: het vermogen om de wensen en behoeften van toekomstige eigenaars te bevredigen
• Schaarste: het eindige aanbod van concurrerende objecten
• Overdraagbaarheid: het gemak waarmee eigendomsrechten worden overgedragen

Waarde versus kosten en prijs

Waarde is niet noodzakelijk gelijk aan kosten of prijs . De kosten hebben betrekking op werkelijke uitgaven - bijvoorbeeld aan materialen of arbeid. Prijs daarentegen is het bedrag dat iemand voor iets betaalt. Hoewel kosten en prijzen de waarde kunnen beïnvloeden, bepalen ze niet de waarde. De verkoopprijs van een huis kan $ 150.000 zijn, maar de waarde kan aanzienlijk hoger of lager zijn. Als een nieuwe eigenaar bijvoorbeeld een ernstige fout in het huis vindt, zoals een defecte fundering, kan de waarde van het huis lager zijn dan de prijs.

Marktwaarde

Een beoordeling is een mening of schatting met betrekking tot de waarde van een bepaald onroerend goed op een specifieke datum. Taxatierapporten worden gebruikt door bedrijven, overheidsinstellingen, particulieren, investeerders en hypotheekbedrijven bij het nemen van beslissingen over onroerendgoedtransacties. Het doel van een beoordeling is om de marktwaarde van een onroerend goed te bepalen - de meest waarschijnlijke prijs die het onroerend goed zal opleveren in een concurrerende en open markt.

De marktprijs, de prijs waartegen onroerend goed daadwerkelijk verkoopt, is mogelijk niet altijd de marktwaarde. Als een verkoper bijvoorbeeld onder dwang staat vanwege de dreiging van afscherming, of als er een privéverkoop plaatsvindt, kan het onroerend goed onder zijn marktwaarde verkopen.

Taxatiemethoden

Een nauwkeurige beoordeling is afhankelijk van de methodische verzameling van gegevens. Specifieke gegevens, met details over de specifieke eigenschap, en algemene gegevens met betrekking tot de natie, regio, stad en buurt waarin de eigenschap zich bevindt, worden verzameld en geanalyseerd om tot een waarde te komen. Taxaties gebruiken drie basisbenaderingen om de waarde van een eigenschap te bepalen.

Methode 1: Benadering van verkoopvergelijking

De verkoopvergelijkingsbenadering wordt vaak gebruikt bij de waardering van eengezinswoningen en grond. Soms de marktgegevensbenadering genoemd, het is een schatting van de waarde die is afgeleid door een onroerend goed te vergelijken met recent verkochte onroerend goed met vergelijkbare kenmerken. Deze vergelijkbare eigenschappen worden vergelijkingen genoemd en om een ​​geldige vergelijking te bieden, moet elk:

• Wees zo veel mogelijk gelijk aan het onderwerp
• Het afgelopen jaar zijn verkocht in een open, concurrerende markt
• Zijn verkocht onder typische marktomstandigheden

Bij het beoordelingsproces moeten ten minste drie of vier vergelijkbare gegevens worden gebruikt. De belangrijkste factoren om te overwegen bij het selecteren van vergelijkingen zijn de grootte, vergelijkbare functies en - misschien vooral - de locatie, die een enorm effect kunnen hebben op de marktwaarde van een onroerend goed.

Vergelijkbaarheidskwaliteiten

Aangezien geen twee eigenschappen exact hetzelfde zijn, zullen aanpassingen in de verkoopprijzen van de vergelijkbare producten worden doorgevoerd om rekening te houden met ongelijksoortige kenmerken en andere factoren die de waarde kunnen beïnvloeden, waaronder:

• Leeftijd en staat van gebouwen
• Datum van verkoop, indien economische veranderingen optreden tussen de datum van verkoop van een vergelijkbare en de datum van de beoordeling
• Algemene verkoopvoorwaarden, bijvoorbeeld als de verkoper van een woning onder dwang stond of als een woning tussen familieleden werd verkocht (tegen een gereduceerde prijs)
• Locatie, aangezien vergelijkbare eigenschappen per buurt kunnen verschillen in prijs
• Fysieke kenmerken, waaronder lotgrootte, landschapsarchitectuur, type en kwaliteit van de constructie, aantal en type kamers, vierkante voet leefruimte, hardhouten vloeren, een garage, keukenupgrades, een open haard, een zwembad, centrale lucht, enz.

De schatting van de marktwaarde van het betreffende onroerend goed zal binnen het bereik vallen dat wordt gevormd door de aangepaste verkoopprijzen van de vergelijkbare producten. Aangezien sommige aanpassingen in de verkoopprijzen van de vergelijkbare producten subjectiever zullen zijn dan andere, wordt doorgaans gewogen rekening gehouden met die vergelijkbare producten die de minste aanpassing hebben.

Methode 2: Kostenbenadering

De kostenbenadering kan worden gebruikt om de waarde te schatten van eigenschappen die door een of meer gebouwen zijn verbeterd. Deze methode omvat afzonderlijke schattingen van de waarde voor het gebouw (de gebouwen) en de grond, rekening houdend met afschrijving. De schattingen worden bij elkaar opgeteld om de waarde van de gehele verbeterde eigenschap te berekenen. De kostenbenadering gaat ervan uit dat een redelijke koper niet meer zou betalen voor een bestaand verbeterd onroerend goed dan de prijs om een ​​vergelijkbaar perceel te kopen en een vergelijkbaar gebouw te bouwen. Deze benadering is nuttig wanneer het getaxeerde onroerend goed van een type is dat niet vaak wordt verkocht en geen inkomsten genereert. Voorbeelden hiervan zijn scholen, kerken, ziekenhuizen en overheidsgebouwen.

Bouwkosten kunnen op verschillende manieren worden geschat, waaronder de vierkante voet methode waarbij de kosten per vierkante voet van een recent gebouwde vergelijkbare vermenigvuldigd worden met het aantal vierkante voet in het betreffende gebouw; de 'unit-in-place'-methode, waarbij de kosten worden geschat op basis van de bouwkosten per meeteenheid van de afzonderlijke bouwcomponenten, inclusief arbeid en materialen; en de kwantiteitsmeetmethode, die de hoeveelheden grondstoffen schat die nodig zullen zijn om het betreffende gebouw te vervangen, samen met de huidige prijs van de materialen en bijbehorende installatiekosten.

waardevermindering

Voor beoordelingsdoeleinden verwijst afschrijving naar elke voorwaarde die een negatieve invloed heeft op de waarde van een verbetering van onroerend goed en houdt rekening met:

• Fysieke achteruitgang, inclusief uithardbare achteruitgang, zoals schilderen en dakvervanging, en ongeneeslijke achteruitgang, zoals structurele problemen
• Functionele veroudering, die verwijst naar fysieke of ontwerpkenmerken die niet langer als wenselijk worden beschouwd door eigenaren, zoals verouderde apparaten, verouderd uitziende armaturen of huizen met vier slaapkamers, maar slechts één bad
• Economische veroudering, veroorzaakt door externe factoren, zoals in de buurt van een lawaaierige luchthaven of vervuilende fabriek.

Methodologie

• Schat de waarde van de grond alsof deze leeg staat en beschikbaar is om deze optimaal te gebruiken, met behulp van de verkoopvergelijkingsbenadering, aangezien de grond niet kan worden afgeschreven.
• Schat de huidige kosten voor het bouwen van het gebouw (en) en siteverbeteringen.
• Schat de hoeveelheid waardevermindering van de verbeteringen als gevolg van verslechtering, functionele veroudering of economische veroudering.
• Trek de afschrijving af van de geschatte bouwkosten.
• Voeg de geschatte waarde van de grond toe aan de afgeschreven kosten van het gebouw (en) en siteverbeteringen om de totale waarde van het onroerend goed te bepalen.

Methode 3: Inkomstenkapitalisatiebenadering

Vaak eenvoudigweg de inkomstenbenadering genoemd, is deze methode gebaseerd op de relatie tussen het rendement dat een belegger nodig heeft en het netto-inkomen dat een onroerend goed oplevert. Het wordt gebruikt om de waarde van inkomensproducerende objecten zoals appartementencomplexen, kantoorgebouwen en winkelcentra te schatten. Taxaties met behulp van de methode van inkomenskapitalisatie kunnen redelijk eenvoudig zijn wanneer kan worden verwacht dat het betreffende onroerend goed toekomstige inkomsten zal genereren en wanneer de kosten voorspelbaar en stabiel zijn.

Direct hoofdlettergebruik

Taxateurs zullen de volgende stappen uitvoeren bij het gebruik van de directe kapitalisatiebenadering:

• Schat het jaarlijkse potentiële bruto-inkomen.
• Houd rekening met leegstand en huurverliezen om het effectieve bruto-inkomen te bepalen.
• Jaarlijkse bedrijfskosten aftrekken om het jaarlijkse netto bedrijfsresultaat te berekenen.
• Schat de prijs die een typische belegger zou betalen voor de inkomsten van het specifieke type en de klasse van onroerend goed. Dit wordt bereikt door een schatting te maken van het rendement of kapitalisatiepercentage.
• Pas het kapitalisatiepercentage toe op het jaarlijkse netto-bedrijfsresultaat van het onroerend goed om een ​​schatting te maken van de waarde van het onroerend goed.

Bruto inkomen multiplicatoren

De bruto-inkomstenvermenigvuldiger (GIM) -methode kan worden gebruikt om andere objecten te beoordelen die doorgaans niet als inkomen worden gekocht, maar die kunnen worden gehuurd, zoals een- en tweegezinswoningen. De GRM-methode relateert de verkoopprijs van een woning aan de verwachte huurinkomsten. (Zie voor meer informatie "4 manieren om een ​​onroerend goed te waarderen")

Voor woningen wordt meestal het bruto maandinkomen gebruikt; voor commerciële en industriële eigendommen zou het bruto jaarinkomen worden gebruikt. De bruto-inkomstenvermenigvuldigingsmethode kan als volgt worden berekend:

Verkoopprijs ÷ Huurinkomsten = bruto inkomstenvermenigvuldiger

Recente verkoop- en verhuurgegevens van ten minste drie vergelijkbare eigenschappen kunnen worden gebruikt om een ​​nauwkeurige GIM te bepalen. De GIM kan vervolgens worden toegepast op de geschatte eerlijke markthuur van het betreffende onroerend goed om de marktwaarde te bepalen, die als volgt kan worden berekend:

Huurinkomsten x GIM = geschatte marktwaarde

Het komt neer op

Nauwkeurige waardering van onroerend goed is belangrijk voor hypotheekverstrekkers, beleggers, verzekeraars en kopers en verkopers van onroerend goed. Hoewel beoordelingen over het algemeen worden uitgevoerd door bekwame professionals, kan iedereen die betrokken is bij een echte transactie profiteren van het verkrijgen van een basiskennis van de verschillende methoden voor de waardering van onroerend goed.