4 manieren om een ​​onroerend goed te waarderen

Er zijn verschillende vragen die beleggers zelf moeten stellen als het gaat om het beleggen van hun zuurverdiende geld. Hoeveel zal de investering opleveren? Hoeveel kost het? Maar nog belangrijker, beleggers moeten zich zorgen maken over de waarde ervan. Dit geldt met name wanneer u overweegt een vastgoedbelegging te kopen.

De inkomsten uit vastgoedbeleggingen hebben een historisch hoogtepunt bereikt. Huurprijzen bieden een toenemende bron van inkomsten en het is een stabiele manier om geld te verdienen. Maar voordat je begint met het huren van onroerend goed, hoe ga je om met het maken van evaluaties?

Lees verder om meer te weten te komen over de meest voorkomende manieren om hoogwaardige huurwoningen te waarderen.

Belangrijkste leerpunten

• Het bepalen van de kosten van en het rendement op een vastgoedbelegging is net zo belangrijk als het bepalen van de waarde ervan.
• Beleggers kunnen de verkoopvergelijkingsbenadering, het prijsmodel voor kapitaalactiva, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering gebruiken om de waarde van onroerend goed te bepalen.
• Er is geen one-size-fits-all oplossing, dus een combinatie van deze factoren moet mogelijk worden toegepast.

4 manieren om een ​​onroerend goed te waarderen

De verkoopvergelijkingsbenadering

De verkoopvergelijkingsbenadering (SCA) is een van de meest herkenbare vormen van waardering van residentieel onroerend goed. Het is de methode die het meest wordt gebruikt door taxateurs en makelaars bij het evalueren van eigenschappen. Deze benadering is gewoon een vergelijking van vergelijkbare huizen die gedurende een bepaalde periode lokaal zijn verkocht of verhuurd. De meeste investeerders zullen een SCA gedurende een aanzienlijk tijdsbestek willen zien om potentieel opkomende trends te verzamelen.

De SCA vertrouwt op kenmerken of functies om een ​​relatieve prijswaarde toe te wijzen. Deze waarden kunnen gebaseerd zijn op bepaalde kenmerken, zoals het aantal slaapkamers en badkamers, garages en / of opritten, zwembaden, dekken, open haarden - alles wat een woning uniek maakt en opvalt. Prijs per vierkante voet is een algemene en gemakkelijk te begrijpen metriek beleggers kunnen gebruiken om te bepalen waar hun onroerend goed moet worden gewaardeerd. Met andere woorden, als een 2.000 vierkante voet herenhuis voor $ 1 / vierkante voet huurt, kunnen beleggers redelijkerwijs inkomsten in die marge verwachten, op voorwaarde dat vergelijkbare herenhuizen in het gebied daar ook voor gaan.

Houd er rekening mee dat SCA enigszins generiek is, dat wil zeggen dat elk huis een uniek karakter heeft dat niet altijd meetbaar is. Kopers en verkopers hebben unieke smaken en verschillen. De SCA is bedoeld als een baseline of een redelijke mening, en niet als een perfecte voorspeller of waarderingstool voor onroerend goed. Het is ook een methode die moet worden gebruikt om te vergelijken met relatief vergelijkbare huizen. Dus het werkt niet als u de woning waarin u geïnteresseerd bent gaat waarderen, dat is 2.000 vierkante voet met een garage, zwembad, zes slaapkamers en vijf volledige badkamers met een andere eigenschap die de helft van het aantal slaapkamers heeft, geen zwembad en is slechts 1200 vierkante voet.

Het is ook belangrijk voor beleggers om een ​​gecertificeerde taxateur of makelaar te gebruiken bij het aanvragen van een vergelijkende marktanalyse. Dit vermindert het risico van frauduleuze beoordelingen, die tijdens de vastgoedcrisis in 2007 wijdverbreid werden.

Het Capital Asset Pricing Model

Het Capital Asset Pricing Model (CAPM) is een uitgebreidere waarderingstool. De CAPM introduceert de begrippen risico- en opportuniteitskosten zoals deze van toepassing zijn op beleggen in onroerend goed. Dit model kijkt naar potentieel rendement op investering (ROI) afgeleid van huurinkomsten en vergelijkt dit met andere beleggingen die geen risico lopen, zoals Amerikaanse staatsobligaties of alternatieve vormen van beleggen in onroerend goed, zoals onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen (REIT's) .

Kortom, als het verwachte rendement op een risicovrije of gegarandeerde investering hoger is dan de potentiële ROI van huurinkomsten, is het gewoon financieel niet logisch om het risico van huurwoningen te nemen. Wat het risico betreft, houdt de CAPM rekening met de inherente risico's van het huren van onroerend goed.

Alle huurwoningen zijn bijvoorbeeld niet hetzelfde. Locatie en leeftijd van eigendom zijn belangrijke overwegingen. Het huren van ouder onroerend goed betekent dat verhuurders waarschijnlijk hogere onderhoudskosten moeten maken. Een woning te huur in een gebied met veel criminaliteit vereist waarschijnlijk meer veiligheidsmaatregelen dan een huur in een gated community.

Dit model suggereert rekening te houden met deze risico's voordat u uw investering overweegt of wanneer u een huurprijsstructuur opzet. CAPM helpt u te bepalen welk rendement u verdient om uw geld in gevaar te brengen.

De inkomstenbenadering

De inkomstenbenadering is gericht op wat de potentiële inkomsten voor huurwoningen opleveren ten opzichte van de initiële investering. De inkomstenbenadering wordt vaak gebruikt voor commercieel onroerend goed.

De inkomstenbenadering wordt vaak gebruikt bij commercieel onroerend goed.

De inkomstenbenadering is afhankelijk van het bepalen van de jaarlijkse kapitalisatiepercentages voor een investering. Dit tarief is het verwachte jaarinkomen van de bruto huurvermenigvuldiger gedeeld door de huidige waarde van het onroerend goed. Dus als een kantoorgebouw $ 120.000 kost om te kopen en het verwachte maandelijkse inkomen uit verhuur $ 1.200 is, is het verwachte jaarlijkse kapitalisatiepercentage:

14.400 ($ 1200 x 12 maanden) ÷ $ 120.000 = 0, 12 of 12%

Dit is een zeer vereenvoudigd model met weinig veronderstellingen. Meer dan waarschijnlijk zijn er rentelasten op een hypotheek. Ook kunnen toekomstige huurinkomsten over vijf jaar meer of minder waardevol zijn dan nu.

Veel beleggers zijn bekend met de netto contante waarde van geld. Toegepast op onroerend goed, wordt dit concept ook wel een contante waarde van contant geld genoemd. Dollars die in de toekomst worden ontvangen, zijn onderhevig aan zowel inflatoir als deflatoir risico, en worden gepresenteerd in discontovoeten om dit te verklaren.

Bruto huur multiplier aanpak

Deze benadering waardeert een huurobject op basis van de hoeveelheid huur die een belegger elk jaar kan innen. Het is een snelle en gemakkelijke manier om te meten of een woning de investering waard is. Dit is natuurlijk voordat belastingen, verzekeringen, nutsvoorzieningen en andere kosten in verband met het onroerend goed worden overwogen, dus het moet met een korreltje zout worden ingenomen.

Hoewel het misschien vergelijkbaar is met de inkomstenbenadering, gebruikt de bruto huurvermenigvuldiger (GRM) geen netto-bedrijfsinkomsten als cap rate, maar in plaats daarvan bruto huur. De cap rate van de bruto huurvermenigvuldiger is groter dan één, terwijl de cap rate voor de inkomstenbenadering een procentuele waarde is. Om een ​​vergelijking van appels tot appels te krijgen, moet u kijken naar de GRM's en huurinkomsten van andere, vergelijkbare eigenschappen als die waarin u geïnteresseerd bent.

Laten we zeggen dat een commercieel onroerend goed verkocht in de buurt waar u naar op zoek bent voor $ 500.000, met een jaarinkomen van $ 90.000. Om de GRM te berekenen, delen we de verkoopprijs door de jaarlijkse huurinkomsten: $ 500.000 ÷ $ 90.000 = 5, 56. U kunt dit cijfer vergelijken met het cijfer dat u bekijkt, zolang u de jaarlijkse huurinkomsten kent. U kunt de marktwaarde ervan vinden door de GRM te vermenigvuldigen met het jaarinkomen. Als het hoger is dan degene die recent is verkocht - voor $ 500.000 - is het misschien niet de moeite waard, dus overweeg om verder te gaan.

De kostenbenadering

De kostenbenadering voor het waarderen van onroerend goed stelt dat onroerend goed alleen waard is waarvoor het redelijkerwijs kan worden gebruikt. Het wordt geschat door de grondwaarde en de afgeschreven waarde van eventuele verbeteringen te combineren.

Taxateurs van deze school steunen vaak het hoogste en beste gebruik om de kostenbenadering van onroerend goed samen te vatten. Het wordt vaak gebruikt als basis om leegstaande grond te waarderen.

Als u bijvoorbeeld een projectontwikkelaar bent en drie hectare grond in een kaal gebied wilt kopen om in condominiums te converteren, wordt de waarde van dat land gebaseerd op het beste gebruik van dat land. Als het land is omgeven door olievelden en de dichtstbijzijnde persoon woont op 20 mijl afstand, is het beste gebruik en daarom de hoogste waarde van die eigenschap niet het converteren naar appartementen, maar mogelijk het uitbreiden van boorrechten om meer olie te vinden.

Een ander argument voor het beste gebruik heeft te maken met het bestemmingsplan. Als het toekomstige onroerend goed niet bestemd is voor residentiële doeleinden, wordt de waarde ervan verlaagd, omdat de ontwikkelaar aanzienlijke kosten moet maken om een ​​nieuwe bestemming te krijgen. Het wordt als het meest betrouwbaar beschouwd bij gebruik op nieuwere structuren en minder betrouwbaar voor oudere eigenschappen. Het is vaak de enige betrouwbare benadering als we kijken naar speciale gebruikseigenschappen.

Het komt neer op

Er is geen enkele manier om de waarde van een huurobject te bepalen. De meeste serieuze beleggers kijken naar componenten van al deze waarderingsmethoden voordat ze investeringsbeslissingen nemen over huurwoningen. Het aanleren van deze inleidende waarderingsconcepten zou een stap in de goede richting moeten zijn om in het investeringsspel voor onroerend goed te komen. Zodra u een woning heeft gevonden die u een gunstig bedrag aan inkomsten kan opleveren, zoekt u een gunstige rentevoet voor uw nieuwe woning met behulp van een hypotheekcalculator. Met behulp van deze tool krijgt u ook meer concrete cijfers om mee te werken bij het evalueren van een potentiële huurwoning.