6 Financiële vereisten voor het kopen van een huis
Of u nu in een kopersmarkt of in een verkopersmarkt bent, als u eenmaal een huis heeft gevonden dat aanvoelt als thuis, wilt u het zo snel mogelijk kopen. Het is echter niet zo eenvoudig. Veel financiële problemen zullen bepalen of u het huis kunt kopen, evenals de voorwaarden van uw hypotheek. Als u deze informatie vooraf kent, kunt u betere beslissingen nemen en verloopt uw hypotheekgoedkeuringsproces soepel en snel.
Financiële voorwaarde # 1: Zorg voor een voldoende aanbetaling
Uw droom van huiseigendom kan snel onderbroken worden als u niet in staat bent om voldoende geld te verstrekken voor uw aanbetaling.
"Lenders hebben de vereisten aangescherpt sinds de economische crisis in 2008, " zegt Karen R. Jenkins, een gecertificeerde hypotheekbankier die president en CEO is van KRJ Consulting in Columbia, South Carolina. "Als gevolg hiervan moeten potentiële leners die een huis willen kopen, een 'skin in the game' hebben om in aanmerking te komen voor een huis, " zegt Jenkins dat de meeste leningprogramma's een aanbetaling van minimaal 3, 5% vereisen.
Je hebt misschien mensen gekend die in het verleden huizen hebben gekocht zonder een aanbetaling - of je bent zelfs een van die mensen geweest. Dat is tegenwoordig een veel minder waarschijnlijk scenario, omdat banken proberen het risico van in gebreke blijven van kredietnemers te beperken. "Een lener met een skin in de game zal minder snel in gebreke blijven wanneer het moeilijk wordt", zegt Stacey Alcorn, eigenaar en Chief Happiness Officer bij LAER Realty Partners in Boston. Wanneer bijvoorbeeld de waarde van onroerend goed daalt, is het waarschijnlijker dat een lener die zijn spaargeld in dat onroerend goed heeft gestoken, de storm volhoudt en wacht op de storm, wachtend op de waarde van onroerend goed, zegt Alcorn. Aan de andere kant, "een kredietnemer die nul geld heeft neergezet, zal waarschijnlijk gewoon weglopen van het onroerend goed en de bank het door afscherming laten nemen."
Financiële voorwaarde # 2: vind een betaalbare rentevoet
Financiële voorwaarde # 3: Zorg voor een minimaal aanvaardbare credit score
Uw FICO-score zal weerspiegelen of u uw creditcards maximaliseert en uw rekeningen te laat betaalt, wat een ander financieel struikelblok kan zijn voor potentiële huiseigenaren die een hypotheek nodig hebben. “FICO-scores vertellen de bank dat u uw rekeningen maandelijks kunt betalen en hoeveel uw totale schuld heeft. Als u maximaal gebruik maakt van al uw creditcards, zal uw FICO-score laag zijn, en dit zal uw kansen om financiering te krijgen schaden omdat banken niet willen lenen aan iemand die van creditcards leeft, "zegt Alcorn.
Wat wordt als een acceptabele FICO-score beschouwd? Amy Tierce, Regional Vice President van Wintrust Mortgage in Needham, Massachusetts, merkt op dat hoewel de FHA financiering biedt aan kredietnemers met een kredietscore van slechts 500, de meeste geldschieters hun eigen vereisten hebben toegevoegd. Het wordt dus een uitdaging om een geldschieter te vinden die met een lener met een kredietscore van minder dan 640 zal werken. (Lees voor meer informatie: Wat is een goede kredietscore? )
Maximale creditcards zijn echter niet uw enige zorg. "Als u consequent 30, 60 of 90 dagen te laat bent op uw andere rekeningen, zullen uw credit scores weer laag zijn, en banken willen geen geld lenen aan iemand die ze constant om hun geld moeten bedelen, " zegt Alcorn, eraan toevoegend dat "incasso's, faillissement of executie van uw krediet de bank vertelt dat u geen probleem hebt met het verzaken van uw schuldverplichtingen en, simpel gezegd, ze willen niet de volgende zijn."
Financiële voorwaarde # 4: een schuld / batenverhouding van minder dan of gelijk aan 43%
Huiseigenaren die zichzelf overbelasten, kunnen elke dag Ramen-noedels eten in een huis dat ze uiteindelijk kunnen verliezen. Het is belangrijk om realistisch te zijn over wat u zich kunt veroorloven.
"Banken gebruiken een schuld / inkomen-ratio om te bepalen of een lener het zich kan veroorloven om een huis te kopen, " zegt Alcorn. “Laten we bijvoorbeeld zeggen dat een lener $ 5.000 per maand verdient. De bank wil niet dat uw totale schuld, inclusief nieuwe hypotheeklasten, plus uw autobetalingen, creditcardbetalingen en andere maandelijkse verplichtingen, een bepaald percentage van die inkomsten overschrijdt. ”In januari 2014 heeft het Bureau voor financiële bescherming van de consument regels ingevoerd waarin staat dat de schuld / batenverhouding niet hoger mag zijn dan 43%. (Zie voor meer informatie: Wat wordt een goede DTI-ratio beschouwd? )
Alcorn waarschuwt echter dat het feit dat de bank het gevoel heeft dat u zich een bepaalde hypotheek kunt veroorloven, niet betekent dat u dat ook echt kunt. “De bank weet bijvoorbeeld niet dat je een groot gezin hebt, of kinderopvangkosten of ouder wordende ouders waar je voor zorgt. Het is belangrijk om een openhartig gesprek te voeren over uw maandelijkse betalingen met uw hypotheekteam, zodat u niet te ver gaat. ”
Jenkins is het hiermee eens en voegt eraan toe: "Er zijn extra kosten verbonden aan het bezitten van een huis die u mogelijk niet maakt tijdens het huren. Vergeet niet alle maandelijkse uitgaven en schulden te berekenen en laat uw budget de definitieve beslissing nemen over wat u comfortabel kunt betalen."
Financiële voorwaarde # 5: de mogelijkheid hebben om sluitingskosten te betalen
Er zijn tal van kosten verbonden aan een hypotheek, en je zou in voor een grof financieel ontwaken als je niet van tevoren weet wat te verwachten.
Hoewel de sluitingskosten variëren van geldschieter tot geldschieter en van staat tot staat, "betalen leners de beoordeling, het kredietrapport, de kosten van een advocaat / slotagent, de opnamekosten en de verwerkings- / verzekeringstechnische kosten", zegt Alcorn, eraan toevoegend dat afsluitingskosten meestal 1% zijn van het geleende bedrag.
Jenkins zegt echter dat de kosten wel 3% kunnen bedragen. “Kredietverstrekkers zijn nu verplicht om u een uitgebreide 'goede trouwschatting' te geven van de kosten die u voor een specifieke lening moet maken. De regels zijn ook strenger op de schattingen van de geldschieter, en er is heel weinig ruimte voor de geciteerde kosten om aan de slottafel te wijzigen. ”Ze adviseert huizenkopers om de schatting te goeder trouw te herzien en vragen te stellen als u niet zeker weet wat een specifieke vergoeding vertegenwoordigt .
Financiële voorwaarde # 6: Vereiste financiële documentatie
Onvoldoende documentatie kan het goedkeuringsproces van de lening vertragen of zelfs stoppen, dus u moet weten wat u moet meenemen.
"Uw geldschieter moet een volledige en volledige checklist met vereiste documentatie hebben om uw leningaanvraag te ondersteunen, afhankelijk van uw werk en inkomenssituatie", zegt Tierce. “Als u begint met een pre-goedkeuring, zorg er dan voor dat de geldschieter om alle documentatie voor het proces vraagt, want een pre-goedkeuring zonder grondige documentatiebeoordeling is nutteloos. Er kan iets worden gemist dat ertoe kan leiden dat uw lening later wordt geweigerd als het goedkeuringsproces niet bijzonder goed is gedocumenteerd. '
Wat is voorafgaande goedkeuring? Volgens Jenkins is het 'voorlopige goedkeuring op basis van wat de lener' vermeldde 'op de aanvraag (inkomsten, schulden, activa, werkgelegenheid, enz.). Het feitelijke goedkeuringsproces valideert de inkomsten, activa en schulden met behulp van verschillende methoden, zoals betalen stubs, belastingaangiften, bankafschriften, W2's en werkgelegenheidsverificaties. "
Tierce voegt eraan toe dat "in concurrerende markten verkopers en makelaars niet eens een aanbieding overwegen zonder te weten dat de koper vooraf is goedgekeurd." Aanvullende documenten kunnen op een later tijdstip of tijdens het hele proces worden aangevraagd. “Het acceptatieproces is uitputtend en sommige documenten kunnen vragen of zorgen oproepen die aanvullende documentatie vereisen. Haal diep adem en geef de geldschieter alles waar ze om vragen, zo snel mogelijk om uw goedkeuring te voltooien. "
Het komt neer op
Voordat u kunt nadenken over het kopen van het huis van uw dromen, moet u er zeker van zijn dat uw financiën in orde zijn en dat u zich verstandig en grondig hebt voorbereid voordat het hypotheekgoedkeuringsproces zelfs begint.