De 6 fasen van een afscherming
Velen van ons hebben het proces van afscherming doorlopen, een proces waarmee een geldschieter het verschuldigde bedrag op een in gebreke gebleven lening kan terugvorderen door het onroerend goed uit eerste hand te verkopen of in eigendom te nemen of iemand kent die dat wel heeft gedaan.
IN FOTO'S: 6 tips voor het verkopen van uw huis in een downmarkt
Realty Trac heeft op 15 april 2010 zijn Amerikaanse marktafschermingsrapport uitgebracht voor het eerste kwartaal van 2010. Uit het rapport, dat de marktafschermingsberekeningen, inclusief standaardaankondigingen, geplande veilingen en bankbeslag, berekende, bleek dat 932.234 eigendommen betrokken waren in het eerste kwartaal, een Een stijging van 7% ten opzichte van het laatste kwartaal van 2009 en een stijging van 16% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2009. Een verbazingwekkende in elke 138 Amerikaanse wooneenheden ontving gedurende het kwartaal een marktafscherming. Als u (of een geliefde) wordt geconfronteerd met afscherming, zorg er dan voor dat u het proces begrijpt. Hoewel het proces van staat tot staat varieert, zijn er normaal gesproken zes fasen van een afscherming.
Fase 1: betaling standaard
Een betalingsverzuim treedt op wanneer een kredietnemer ten minste één hypotheekbetaling heeft gemist. De geldgever verzendt een gemiste betalingsbericht dat hij de betaling van die maand nog niet heeft ontvangen. Meestal zijn hypotheekbetalingen verschuldigd op de eerste dag van elke maand, en veel geldschieters bieden een aflossingsvrije periode tot de 15e van de maand. Daarna kan de geldschieter kosten voor late betaling in rekening brengen en het bericht voor gemiste betaling verzenden.
Nadat twee betalingen zijn gemist, kan de kredietgever een aanvraagbrief sturen. Dit is ernstiger dan een gemiste betalingskennisgeving; op dit moment is de kredietgever echter waarschijnlijk nog steeds bereid om met de lener samen te werken om regelingen te treffen voor het inhalen van betalingen. De lener zou normaal gesproken de late betalingen binnen 30 dagen of na ontvangst van de brief moeten overmaken. (Als u een moeilijke financiële beslissing moet nemen over uw huis, zorg er dan voor dat u alle informatie heeft. Meer informatie in Fend Off Foreclosure - Met faillissement? )
Fase 2: ingebrekestelling (NOD)
Een ingebrekestelling wordt verzonden na 90 dagen gemiste betalingen. In sommige staten wordt de ingebrekestelling prominent op de woning geplaatst. Op dit punt zal de lening worden overgedragen aan de marktafschermingsafdeling van de geldschieter in dezelfde provincie waar het onroerend goed zich bevindt. De lener wordt geïnformeerd dat de kennisgeving zal worden vastgelegd. De geldgever geeft de kredietnemer doorgaans nog 90 dagen om de betalingen af te wikkelen en de lening te herstellen. Dit wordt de herstelperiode genoemd.
Fase 3: Kennisgeving van de verkoop van trustee
Als de lening niet binnen 90 dagen na de ingebrekestelling is bijgewerkt, wordt er een kennisgeving van de verkoop van trustee geregistreerd in het graafschap waar het onroerend goed zich bevindt. De geldschieter moet ook drie weken lang een bericht in de plaatselijke krant publiceren waarin staat dat het onroerend goed beschikbaar zal zijn op een openbare veiling. De namen van alle eigenaren worden afgedrukt in de kennisgeving en in de krant, samen met een wettelijke beschrijving van het onroerend goed, het onroerendgoedadres en waar en wanneer de verkoop zal plaatsvinden.
Fase 4: Trustee's verkoop
De woning wordt geplaatst voor een openbare veiling en wordt gegund aan de hoogste bieder die aan alle noodzakelijke vereisten voldoet. De geldschieter (of onderneming die de geldschieter vertegenwoordigt) berekent een openingsbod op basis van de waarde van de uitstaande lening, eventuele retentierechten en eventuele onbetaalde belastingen en eventuele kosten in verband met de verkoop. Zodra de hoogste bieder is bevestigd en de verkoop van de Trustee is voltooid, wordt de akte van verkoop van een Trustee aan de winnende bieder verstrekt. Het eigendom is dan eigendom van de koper, die recht heeft op onmiddellijk bezit.
Fase 5: onroerend goed (REO)
Als het onroerend goed niet wordt verkocht tijdens de openbare veiling, wordt de geldschieter de eigenaar en probeert het onroerend goed alleen, via een makelaar of met de hulp van een REO Asset Manager te verkopen. Deze eigenschappen worden vaak "bank-eigendom" genoemd. De kredietgever kan een deel van de retentierechten en andere uitgaven verwijderen in een poging om het onroerend goed aantrekkelijker te maken.
Fase 6: Uitzetting
De lener kan vaak in het huis blijven totdat het is verkocht via een openbare veiling of later als een REO-eigendom. Op dit punt wordt een ontruimingsbericht verzonden waarin wordt geëist dat personen het pand onmiddellijk verlaten. Er kunnen meerdere dagen worden voorzien om de inzittenden voldoende tijd te geven om persoonlijke bezittingen te verwijderen, en vervolgens zal de lokale sheriff het pand bezoeken en de mensen en eventuele resterende bezittingen verwijderen. Alle bezittingen kunnen worden opgeslagen en op een later tijdstip worden opgehaald voor een vergoeding. (Het is een moeilijke keuze, maar sommige mensen zullen gedwongen worden om af te schermen. Anderen niet. Ontdek welke factoren waarschijnlijk het verschil zullen maken in Zou u van uw huis weglopen? )
Het komt neer op
Gedurende het afschermingsproces zullen veel geldschieters proberen regelingen te treffen zodat de kredietnemer de lening kan betrappen en een afscherming kan voorkomen. Het voor de hand liggende probleem is dat wanneer een lener niet aan één betaling kan voldoen, het steeds moeilijker wordt om meerdere betalingen in te halen. Als er een kans is dat u betalingen kunt inhalen - u bent bijvoorbeeld net begonnen met een nieuwe baan na een periode van werkloosheid - is het de moeite waard om met uw geldgever te praten. Als een afscherming onvermijdelijk is, kan weten wat u tijdens het hele proces kunt verwachten u helpen voorbereiden op de zes fasen van afscherming. (Zie Uw huis opslaan tegen verhindering voor meer informatie .)
Voel je je niet geïnformeerd? Lees de financiële hoogtepunten van deze week in Water Cooler Finance: Buffett's Armed en Greece blijft vallen .