Kapitaalverbetering
Een kapitaalverbetering is de toevoeging van een permanente structurele verandering of het herstel van een bepaald aspect van een eigenschap die de algehele waarde van de eigenschap zal verbeteren, de gebruiksduur verlengt of aan nieuwe toepassingen aanpast. Particulieren, bedrijven en steden kunnen kapitaalverbeteringen aanbrengen in de eigendommen die ze bezitten. In zakelijke of gemeentelijke zin kan dit proces ook bekend staan als kapitaaluitgaven.
Volgens de Internal Revenue Service (IRS) moet dit soort verbetering na de voltooiing ervan meer dan een jaar duren. Hoewel de schaal van een kapitaalverbetering kan variëren, maken zowel individuele huiseigenaren als grootschalige vastgoedeigenaren kapitaalverbeteringen.
Hoe een kapitaalverbetering werkt
Kapitaalverbetering verhoogt doorgaans de marktwaarde van een onroerend goed, maar kan ook het nut van het actief uitbreiden buiten de huidige staat.
IRS-publicatie 523 beschrijft de definitie van een kapitaalverbetering. Voorbeelden van verbeteringen aan het woonkapitaal zijn het toevoegen van een slaapkamer, badkamer of een terras. Andere door IRS goedgekeurde projecten omvatten het toevoegen van nieuwe inbouwapparatuur, kamerbreed tapijt of vloerbedekking, of verbeteringen aan de buitenkant van een huis, zoals het vervangen van het dak, gevelbeplating of stormramen.
Als een persoon bijvoorbeeld een nieuwe boiler en een schuurtje voor zijn eigendom koopt, die beide aan het huis zijn bevestigd, worden ze beschouwd als kapitaalverbeteringen aan het huis. Een voorbeeld van een bedrijfsgebaseerde kapitaalverbetering is het vervangen van de HVAC of het installeren van toegankelijke functies voor Amerikanen met handicap (ADA) in een bestaand gebouw. Evenzo zou de aanleg van een nieuw openbaar park in een binnenstad ook worden beschouwd als een kapitaalverbetering voor een stad. In deze scenario's zouden de nieuwe toevoegingen de respectieve eigenschappen waardevoller maken, als permanente toevoegingen worden beschouwd en hun verwijdering zou materiële schade aan het onroerend goed veroorzaken.
Belangrijkste leerpunten
- Een kapitaalverbetering is een permanente structurele verandering of restauratie die de waarde van een eigenschap verhoogt, de gebruiksduur ervan verlengt of deze aanpast voor nieuw gebruik.
- De IRS definieert kapitaalverbeteringen en onderscheidt ze van reparaties.
- Naast het verbeteren van een woning, verhoogt kapitaalverbetering de kostenbasis van die woning, wat op zijn beurt de omvang van eventuele belastbare winst vermindert wanneer deze wordt verkocht.
Kapitaalverbeteringen Impactkostenbasis
Een kostenbasis is de oorspronkelijke kostprijs van een actief. De IRS stelt specifieke normen voor een verbetering om te kwalificeren als een kostenbasisverhoging. Een primaire zorg is dat deze aanwezig moet zijn op het moment dat een onroerend goed wordt verkocht. Een kapitaalverbetering moet ook onderdeel worden van het onroerend goed - of zo permanent aan het onroerend goed worden bevestigd - dat het verwijderen ervan aanzienlijke schade of waardevermindering van het onroerend goed zelf zou veroorzaken.
De IRS maakt een onderscheid tussen kapitaalverbeteringen en reparaties. Reparaties of onderhoud kunnen niet worden opgenomen in de kostenbasis van een woning. Reparaties die deel uitmaken van een groter project, zoals het vervangen van alle vensters van een huis, komen echter wel in aanmerking als kapitaalverbeteringen. Renovaties die nodig zijn om een huis in goede staat te houden, worden niet opgenomen als ze geen waarde toevoegen aan het actief. Voorbeelden van dergelijke niet-gekwalificeerde reparaties, volgens de IRS, zijn het schilderen van muren, het repareren van lekken of het vervangen van kapotte hardware.
Kapitaalverbeteringen Impact Kapitaalwinst
Naast het verbeteren van de woning, verhoogt een kapitaalverbetering - volgens de IRS - de kostenbasis van een structuur. Dat wil zeggen, kosten die worden gemaakt bij het aanbrengen van de verbeteringen worden opgeteld bij het bedrag dat de eigenaar heeft betaald om het onroerend goed te kopen of te bouwen. Het vergroten van de kostenbasis vermindert op zijn beurt de omvang van de belastbare meerwaarde bij de verkoop van het onroerend goed.
Meerwaarden uit onroerend goed gedragen zich anders dan andere soorten meerwaarden. Vanaf 2019 hebben huiseigenaren recht op vrijstelling van vermogenswinst op eventuele winst uit de verkoop van een hoofdverblijfplaats tot US $ 250.000 als ze single zijn en $ 500.000 als ze getrouwd zijn en gezamenlijk indienen. Deze uitzondering heeft één belangrijk voorbehoud. De huiseigenaar moet gedurende ten minste twee van de laatste vijf jaar vóór de verkoop een woning in het pand hebben gehad.
Ook als de winst aanzienlijk groter is dan de hierboven genoemde bedragen, kan het effect van kapitaalverbeteringen op de kostenbasis aanzienlijk zijn. Veel factoren kunnen ervoor zorgen dat een belastingbetaler de vermogenswinstniveaus van $ 250/500 verliest. Deze omvatten als de eigenaren het pand vele decennia geleden hebben verworven en als de lokale onroerendgoedwaarden sinds de aankoop dramatisch zijn gestegen.
Stel dat een persoon bijvoorbeeld een huis koopt voor $ 650.000 en $ 50.000 uitgeeft om de keuken te renoveren en een badkamer toe te voegen. De kostenbasis van het huis stijgt van $ 650.000 tot $ 700.000. Na 10 jaar bezit en wonen in het huis, verkoopt de huiseigenaar, die alleenstaand is en belastingen als zodanig indient, het onroerend goed voor een prijs van $ 975.000. Als er geen kapitaalverbeteringen waren aangebracht, zou het belastbare bedrag voor de meerwaarde $ 75.000 zijn ($ 975.000 verkoopprijs - $ 650.000 aankoopprijs - $ 250.000 uitsluiting van meerwaarden).
Omdat de kapitaalverbetering de kostenbasis echter met $ 50.000 verhoogde, zou het belastbare bedrag voor de meerwaarde $ 25.000 zijn ($ 975.000 - ($ 650.000 + $ 50.000) - $ 250.000 = $ 25.000).
Voorbeeld uit het echte leven van een kapitaalverbetering
De huurwetten van de staat New York omvatten een bepaling genaamd het Major Capital Improvements (MCI) -programma. Daterend uit de jaren 1970, stelt het verhuurders in staat om huur-gestabiliseerde of gecontroleerde huurprijzen met maximaal 6% per jaar te verhogen, om de kosten van grote kapitaalverbeteringen voor die structuren te dekken. Een upgrade van het HVAC-systeem, nieuwe liften, bijgewerkte gemeenschappelijke ruimtes en andere verbeteringen tellen allemaal mee voor de MCI.
In februari 2019 hebben twee leden van de staatswetgever een wetsvoorstel ingediend om het programma te elimineren, omdat het te gemakkelijk is voor eigenaren van gebouwen om het programma te misbruiken. Misbruik komt wanneer deze gewetenloze verhuurders opgeblazen of verzonnen declaraties indienen. Afgezien van het potentieel voor fraude, is het MCI-programma inherent oneerlijk, beweren sommige critici. Deze afleiders zeggen dat een kapitaalverbetering een eenmalige kost is voor een verhuurder, maar een huurverhoging is een lopende uitgave voor een huurder.
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.