Kapitalisatiepercentage
De kapitalisatieratio (ook bekend als cap rate) wordt in de wereld van commercieel onroerend goed gebruikt om het rendement aan te geven dat naar verwachting wordt gegenereerd op een vastgoedbelegging. Deze maatstaf wordt berekend op basis van het netto inkomen dat het onroerend goed naar verwachting zal genereren en wordt berekend door het netto bedrijfsresultaat te delen door de waarde van het onroerend goed en wordt uitgedrukt als een percentage. Het wordt gebruikt om het potentiële rendement van de belegger op zijn investering in de onroerendgoedmarkt te schatten.
Hoewel het plafondpercentage nuttig kan zijn om de relatieve waarde van vergelijkbare vastgoedinvesteringen op de markt snel te vergelijken, moet het niet worden gebruikt als de enige indicator voor de sterkte van een investering, omdat het geen rekening houdt met de hefboomwerking, de tijdwaarde van geld, en toekomstige kasstromen uit vastgoedverbeteringen, onder andere factoren. Er zijn geen duidelijke marges voor een goede of slechte cap rate, en ze hangen grotendeels af van de context van het onroerend goed en de markt.
Belangrijkste leerpunten
- Kapitalisatiepercentage wordt berekend door het netto bedrijfsresultaat van een woning te delen door de huidige marktwaarde.
- Deze verhouding, uitgedrukt als een percentage, is een schatting voor het potentiële rendement van een belegger op een investering in onroerend goed.
- Cap rate is het meest nuttig als een vergelijking van de relatieve waarde van vergelijkbare vastgoedinvesteringen.
Kapitalisatiepercentage begrijpen
Cap rate is de meest populaire maatstaf waarmee vastgoedinvesteringen worden beoordeeld op hun winstgevendheid en rendementspotentieel. De cap rate vertegenwoordigt eenvoudigweg het rendement van een onroerend goed gedurende een periode van een jaar, ervan uitgaande dat het onroerend goed wordt gekocht in contanten en niet in bruikleen. Het kapitalisatiepercentage geeft het intrinsieke, natuurlijke en niet-leveraged rendement aan.
Formule voor kapitalisatiepercentage
Er zijn verschillende versies voor de berekening van de kapitalisatie. In de meest populaire formule wordt de kapitalisatie van een vastgoedbelegging berekend door het netto bedrijfsresultaat (NOI) van het onroerend goed te delen door de huidige marktwaarde. wiskundig,
Kapitalisatiepercentage = netto bedrijfsresultaat / actuele marktwaarde
waar,
Het netto bedrijfsresultaat is het (verwachte) jaarinkomen gegenereerd door het onroerend goed (zoals verhuur) en wordt bereikt door alle kosten af te trekken die zijn gemaakt voor het beheer van het onroerend goed. Deze kosten omvatten de kosten betaald voor regelmatig onderhoud van de faciliteit, evenals de onroerende voorheffing.
De huidige marktwaarde van het actief is de huidige waarde van het onroerend goed volgens de geldende markttarieven.
In een andere versie wordt het cijfer berekend op basis van de oorspronkelijke kapitaalkosten of de aanschafkosten van een onroerend goed.
Kapitalisatiepercentage = netto bedrijfsinkomsten / aankoopprijs
De tweede versie is echter niet erg populair om twee redenen. Ten eerste geeft het onrealistische resultaten voor oude eigendommen die enkele jaren / decennia geleden tegen lage prijzen werden gekocht, en ten tweede kan het niet worden toegepast op geërfde eigendommen omdat hun aankoopprijs nul is waardoor de verdeling onmogelijk is.
Aangezien onroerendgoedprijzen sterk fluctueren, is de eerste versie die de huidige marktprijs gebruikt, een nauwkeurigere weergave in vergelijking met de tweede versie die de oorspronkelijke aankoopprijs met vaste waarde gebruikt.
Voorbeelden van kapitalisatiepercentage
Stel dat een belegger $ 1 miljoen heeft en hij overweegt te beleggen in een van de twee beschikbare beleggingsopties - één, hij kan beleggen in door de overheid uitgegeven staatsobligaties met een nominale jaarlijkse rente van 3 procent en worden beschouwd als de veiligste beleggingen en twee, hij kan koop een commercieel gebouw met meerdere huurders waarvan wordt verwacht dat ze reguliere huur betalen.
Ga er in het tweede geval van uit dat de totale ontvangen huur per jaar $ 90.000 is en dat de belegger in totaal $ 20.000 moet betalen voor verschillende onderhoudskosten en onroerendgoedbelasting. Het laat het netto-inkomen uit de vastgoedinvestering op $ 70.000. Neem aan dat tijdens het eerste jaar de onroerendgoedwaarde stabiel blijft op de oorspronkelijke koopprijs van $ 1 miljoen.
Het kapitalisatiepercentage wordt berekend als (netto bedrijfsopbrengsten / waarde van onroerend goed) = $ 70.000 / $ 1 miljoen = 7%.
Dit rendement van 7 procent op basis van de tarieven voor vastgoedbeleggingen is beter dan het standaardrendement van 3 procent op de risicovrije staatsobligaties. De extra 4 procent vertegenwoordigt het rendement voor het risico dat de belegger neemt door te beleggen in de onroerendgoedmarkt in plaats van te beleggen in de veiligste schatkistobligaties die geen risico lopen.
Investeringen in onroerend goed zijn riskant en er kunnen verschillende scenario's zijn waarbij het rendement, zoals weergegeven door de kapitalisatiemaatstaf, sterk kan variëren.
Een paar van de huurders kunnen bijvoorbeeld verhuizen en de huurinkomsten van het onroerend goed kunnen dalen tot $ 40.000. Het verminderen van de $ 20.000 in de richting van verschillende onderhoudskosten en onroerendgoedbelastingen, en ervan uitgaande dat de onroerendgoedwaarde $ 1 miljoen blijft, komt het activeringspercentage uit op ($ 20.000 / $ 1 miljoen) = 2%. Deze waarde is lager dan het beschikbare rendement van risicovrije obligaties.
Ga er in een ander scenario van uit dat de huurinkomsten op de oorspronkelijke $ 90.000 blijven, maar de onderhoudskosten en / of de onroerende voorheffing stijgen aanzienlijk, bijvoorbeeld $ 50.000. Het kapitalisatiepercentage is dan ($ 40.000 / $ 1 miljoen) = 4%.
In een ander geval, als de huidige marktwaarde van het onroerend goed zelf daalt, zeg maar $ 800.000, terwijl de huurinkomsten en verschillende kosten hetzelfde blijven, zal het activeringspercentage stijgen tot $ 70.000 / $ 800.000 = 8, 75%.
In wezen kunnen variërende inkomstenniveaus die worden gegenereerd uit het onroerend goed, uitgaven met betrekking tot het onroerend goed en de huidige marktwaardering van het onroerend goed de kapitalisatie aanzienlijk veranderen.
Het surplusrendement, dat theoretisch beschikbaar is voor onroerendgoedbeleggers bovenop de beleggingen in schatkistobligaties, kan worden toegeschreven aan de bijbehorende risico's die leiden tot de bovengenoemde scenario's. De risicofactoren omvatten:
- Leeftijd, locatie en status van het pand
- Type onroerend goed - meergezins, kantoor, industrieel, detailhandel of recreatief
- Solvabiliteit van huurders en regelmatige inkomsten van verhuur
- Duur en structuur van huurderslease (s)
- Algehele marktrente van het onroerend goed en de factoren die de waardering beïnvloeden
- Macro-economische basisprincipes van de regio en factoren die van invloed zijn op de activiteiten van huurders
Het kapitalisatiepercentage interpreteren
Aangezien de cap-tarieven zijn gebaseerd op de verwachte ramingen van de toekomstige inkomsten, zijn ze onderhevig aan een grote variantie. Het wordt dan belangrijk om te begrijpen wat een goede cap rate is voor een vastgoedbelegging.
De koers geeft ook de tijdsduur aan die nodig is om het geïnvesteerde bedrag in een woning te recupereren. Een onroerend goed met een maximumpercentage van 10% zal bijvoorbeeld ongeveer 10 jaar nodig hebben om de investering terug te verdienen.
Verschillende cap-tarieven voor verschillende eigenschappen, of verschillende cap-tarieven voor verschillende tijdshorizonten voor hetzelfde onroerend goed, vertegenwoordigen verschillende risiconiveaus. Een blik op de formule geeft aan dat de cap rate waarde hoger zal zijn voor objecten die hogere netto bedrijfsopbrengsten genereren en een lagere waardering hebben, en vice versa.
Stel dat er twee eigenschappen zijn die vergelijkbaar zijn in alle attributen behalve dat ze geografisch uit elkaar liggen. De ene bevindt zich in een chique stadscentrum, terwijl de andere aan de rand van de stad ligt. Bij gelijkblijvende omstandigheden genereert het eerste onroerend goed een hogere huurprijs dan het tweede, maar deze worden gedeeltelijk gecompenseerd door de hogere onderhoudskosten en hogere belastingen. Het onroerend goed in het centrum van de stad zal vanwege de aanzienlijk hoge marktwaarde een relatief lager plafond hebben dan het tweede.
Het geeft aan dat een lagere capwaarde overeenkomt met een betere waardering en een beter vooruitzicht op rendement met een lager risiconiveau. Aan de andere kant impliceert een hogere cap rate relatief lagere vooruitzichten op rendement op vastgoedbeleggingen, en dus een hoger risiconiveau.
Hoewel het bovenstaande hypothetische voorbeeld het een gemakkelijke keuze maakt voor een belegger om met het onroerend goed in het stadscentrum te gaan, zijn real-world scenario's misschien niet zo eenvoudig. De belegger die een onroerend goed beoordeelt op basis van de cap rate staat voor de uitdagende taak om de geschikte cap rate voor een bepaald risiconiveau te bepalen.
02:00Kapitalisatiepercentage
Gordon-modelrepresentatie voor Cap Rate
Een andere weergave van de cap rate komt van het Gordon Growth Model, dat ook wel het dividendkortingsmodel (DDM) wordt genoemd. Het is een methode om de intrinsieke waarde van de aandelenkoers van een bedrijf te berekenen, onafhankelijk van de huidige marktomstandigheden, en de aandelenwaarde wordt berekend als de contante waarde van de toekomstige dividenden van een aandeel. wiskundig,
Voorraadwaarde = verwachte jaarlijkse dividendstroom / (vereist rendement van de belegger - verwachte groei van het dividend)
De vergelijking herschikken en de formule generaliseren voorbij dividend,
(Vereist rendement - Verwachte groeivoet) = Verwachte kasstroom / activawaarde
De bovenstaande weergave komt overeen met de basisformule van het kapitalisatiepercentage die in de vorige sectie is vermeld. De verwachte kasstroomwaarde vertegenwoordigt het netto bedrijfsresultaat en de activawaarde komt overeen met de huidige marktprijs van het onroerend goed. Dit leidt ertoe dat de kapitalisatie gelijk is aan het verschil tussen het vereiste rendement en de verwachte groei. Dat wil zeggen, de cap rate is gewoon het vereiste rendement minus de groeisnelheid.
Dit kan worden gebruikt om de waardering van een onroerend goed te beoordelen voor een bepaald rendement dat door de belegger wordt verwacht. Stel bijvoorbeeld dat het netto-bedrijfsresultaat van een onroerend goed $ 50.000 is en dat dit naar verwachting jaarlijks met 2 procent zal stijgen. Als het verwachte rendement van de belegger 10 procent per jaar is, komt de netto-caprente op (10% - 2%) = 8%. Met behulp van de bovenstaande formule komt de activawaarde op ($ 50.000 / 8%) = $ 625.000.
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.