Kostenbenadering
De kostenbenadering is een waarderingsmethode voor onroerend goed die vermoedt dat de prijs die een koper voor een stuk onroerend goed moet betalen, gelijk moet zijn aan de kosten om een gelijkwaardig gebouw te bouwen. In de kostenbenadering is de marktprijs voor het onroerend goed gelijk aan de grondkosten plus bouwkosten, verminderd met afschrijvingen. Het levert de meest nauwkeurige marktwaarde op wanneer het onroerend goed nieuw is.
Inzicht in de kostenbenadering
De kostenbenadering is een van de drie waarderingsmethoden voor onroerend goed; de andere zijn de inkomstenbenadering en de vergelijkbare benadering.
In plaats van zich te concentreren op de prijzen die andere, vergelijkbare huizen in het gebied verkopen of het vermogen van een woning om inkomsten te genereren, waardeert deze methode onroerend goed door te berekenen hoeveel het gebouw vandaag zou kosten als het zou worden vernietigd en moest worden vervangen. Het houdt ook rekening met de waarde van het land en trekt aftrekkingen voor waardeverlies, ook wel afschrijving genoemd.
De logica achter deze aanpak is dat het weinig zin heeft voor kopers om meer te betalen voor een woning dan wat het zou kosten om helemaal opnieuw te bouwen.
Er zijn twee hoofdtypen van kostenbenaderingsbeoordelingen:
- Reproductiemethode: deze benadering is van mening dat een replica van het onroerend goed is gebouwd en geeft aandacht aan de duplicatie van originele materialen.
- Vervanging methode. In dit geval wordt aangenomen dat de nieuwe structuur dezelfde functie heeft met nieuwere materialen, met behulp van de huidige constructiemethoden en een bijgewerkt ontwerp.
Wanneer alle schattingen zijn verzameld, wordt de kostenbenadering op de volgende manier berekend: vervangings- of reproductiekosten - afschrijving + grondwaarde = waarde van het onroerend goed.
Belangrijkste leerpunten
- De waarderingsmethode van de kostenbenadering beveelt de prijs aan die een koper moet betalen voor een stuk onroerend goed als de kosten voor het bouwen van een vergelijkbare structuur.
- De marktprijs voor het onroerend goed is gelijk aan de kosten van grond, plus bouwkosten, verminderd met afschrijvingen.
- De kostenbenadering wordt als minder betrouwbaar beschouwd dan andere waarderingsmethoden voor onroerend goed, maar kan in bepaalde gevallen nuttig zijn.
Voordelen en nadelen van kostenbenadering
De kostenbenadering wordt over het algemeen als minder betrouwbaar beschouwd dan de inkomsten en vergelijkbare methoden. Het vereist bepaalde veronderstellingen, waaronder als vanzelfsprekend aannemen dat er voldoende grond beschikbaar is voor de koper om een identiek eigendom te bouwen.
Bovendien, als er geen vergelijkbare braakliggend terrein beschikbaar is, moet de waarde worden geschat, waardoor de beoordeling minder nauwkeurig is. Het ontbreken van vergelijkbare bouwmaterialen vermindert ook de nauwkeurigheid van de beoordeling en verhoogt de ruimte voor subjectiviteit. Het berekenen van de afschrijving op oudere eigendommen is ook niet eenvoudig en gemakkelijk meetbaar.
Ondanks deze beperkingen zijn er enkele gevallen waarin de kostenbenadering nuttig en zelfs noodzakelijk kan zijn. Het waarderen van de verschillende componenten van onroerend goed is met name handig bij het omgaan met onroerend goed dat nieuw is of van anderen verschilt.
Voorbeelden van kostenbenadering
Speciale gebruikseigenschappen
De kostenbenadering is vereist en soms de enige manier om de waarde te bepalen van gebouwen voor exclusief gebruik, zoals bibliotheken, scholen of kerken. Deze middelen genereren weinig inkomsten en worden niet vaak op de markt gebracht, wat de inkomsten en vergelijkbare benaderingen ongeldig maakt.
Nieuwe constructie
De kostenbenadering wordt ook vaak gebruikt voor nieuwbouw. Bouwfinanciers vereisen kostenbenaderingsbeoordelingen omdat elke marktwaarde of inkomstenwaarde afhankelijk is van projectstandaarden en voltooiing. Projecten worden in verschillende stadia van de bouw opnieuw beoordeeld om middelen vrij te maken voor de volgende fase van voltooiing.
Verzekering
Verzekeringsbeoordelingen maken meestal gebruik van de kostenbenadering, omdat alleen de waarde van verbeteringen verzekerbaar is en de grondwaarde wordt gescheiden van de totale waarde van het onroerend goed. De keuze tussen de afgeschreven waarde en de volledige vervangings- of reproductiewaarde is de bepalende factor voor de evaluatie.
Commercieel vastgoed
Ten slotte wordt de kostenbenadering af en toe gebruikt om commercieel onroerend goed te waarderen, zoals kantoorgebouwen, winkels en hotels. De inkomstenbenadering is de belangrijkste methode die hier wordt gebruikt, hoewel een kostenbenadering kan worden toegepast wanneer ontwerp, constructie, functioneel nut of materiaalklasse individuele aanpassingen vereisen.
Belangrijk
Wanneer een kostenbenadering lager is dan de marktprijs, kan dit een teken zijn van een oververhitte markt. Omgekeerd kunnen regelmatige evaluaties boven de marktprijs een koopmogelijkheid aangeven.
Speciale overwegingen
De meeste beoordelingen van woningen maken geen gebruik van de kostenbenadering. In plaats daarvan leiden verkoopvergelijkingen meestal tot marktwaarderingen van dit soort eigenschappen.
Een uitzondering is als het onroerend goed is onder-verbeterd of over-verbeterd voor de buurt. In dit geval draagt een nauwkeurige schatting van de waarde van verbeteringen bij aan de precisie van de waardebepaling, wat niet mogelijk is met alleen de vergelijkbare benadering.
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.