Defeasance-proces
Het defeasanceproces is een manier waarop leners uit een hypotheek kunnen stappen door een portefeuille van door US Treasury gedekte effecten te vervangen door onderpand. Deze effecten moeten van voldoende waarde zijn om voldoende kasstroom te genereren om de resterende hoofdsom en de verschuldigde rente op de lening te dekken.
In het geval van defeasance gaat de schuldverplichting niet weg, maar de defeasance bevrijdt het gehypothekeerde eigendom van het retentierecht ertegen. Aldus kan de lener het stuk onroerend goed herfinancieren of verkopen onder de defeasance.
Defeasance vereist in het algemeen dat de lener juridische en financiële diensten verkrijgt van specialisten die goed thuis zijn in het defeasanceproces. Deze omvatten een makelaar-dealer. Dit komt omdat defeasance de oprichting van nieuw gevormde entiteiten vereist, zoals een opvolgende lener. Met de hulp van deskundige specialisten kan een lener het defeasance-proces in het algemeen in iets meer dan 30 dagen voltooien. Het aantal betrokken partijen en de kosten van defeasance variëren, aangezien de wetten die het proces regelen van staat tot staat verschillen.
UITBREIDING Defeasance-proces
Het defeasance-proces helpt om beleggers in door hypotheek gedekte effecten de cashflow te garanderen die zij verwachtten bij de aankoop van deze effecten. Als een lener bijvoorbeeld een grote hoeveelheid geld binnenkrijgt en besluit zijn hypotheek in één keer af te betalen, ruim voor de vervaldatum van zijn hypotheek, zullen beleggers aan de andere kant niet de rentebetalingen ontvangen die ze als cashflow verwachtten.
Defeasance is ontstaan op de obligatiemarkt als een manier om ervoor te zorgen dat beleggers hun verwachte opbrengsten zouden ontvangen in het geval dat de obligatie-emittent besloot zijn verplichtingen aan zijn obligatiehouders vooraf te betalen. Defeasance werd echter populair in de wereld van vastgoedfinanciering toen gesecuritiseerde leningen van start gingen.
Voorwaarden voor defeasance
Gesecuritiseerde leningen worden doorgaans aangehouden door entiteiten die bekend staan als Real Estate Mortgage Investment Conduits of REMIC's. Deze entiteiten werken volgens een gecontroleerde lijst van regels die zijn vastgelegd in de Internal Revenue Code. Deze regels specificeren voorwaarden waaraan een lener moet voldoen om in aanmerking te komen voor korting.
De eerste regel verbiedt ontering als de hypotheek minder dan twee jaar oud is. De regels definiëren de dag waarop de lening werd gesecuritiseerd als het begin van de twee jaar, in plaats van de dag waarop de lening werd afgesloten. Sommige leningen zullen specificeren dat de lening zelfs ouder moet zijn dan twee jaar voor defeasance.
De regels bepalen ook dat de leningsdocumenten de lener expliciet moeten toestaan om terugbetaling te vragen. Documenten kunnen later niet worden gewijzigd om defeasance mogelijk te maken. De effecten die als nieuw onderpand worden gebruikt, moeten overheidseffecten zijn, omdat deze worden geacht het laagste risico voor beleggers te bevatten. Ten slotte mag de hypotheek op het onroerend goed alleen worden vrijgegeven om de verkoop van onroerend goed te vergemakkelijken, zoals verkopen of herfinancieren.