Onteigening
Onteigening is de handeling van een overheid die particulier eigendom neemt tegen de wensen van de eigenaren, schijnbaar te gebruiken ten behoeve van het algemene publiek. In de Verenigde Staten worden eigendommen meestal onteigend om snelwegen, spoorwegen, luchthavens of andere infrastructuurprojecten te bouwen. De bezitter moet worden betaald voor de inbeslagname, aangezien het vijfde amendement op de grondwet bepaalt dat privébezit niet kan worden onteigend "voor openbaar gebruik zonder alleen compensatie."
De wettelijke basis voor onteigening
In de VS biedt een doctrine die bekend staat als "eminent domain" de juridische basis voor onteigening. Amerikaanse rechtbanken hebben de doctrine als een macht van de regering aanvaard door te suggereren dat dit wordt geïmpliceerd door de vijfde amendementclausule betreffende compensatie. Op grond van deze redenering impliceert de bewering van het amendement dat onroerend goed niet kan worden onteigend zonder behoorlijke compensatie dat onroerend goed in feite kan worden overgenomen.
Regeringen hebben de macht om privébezit te nemen voor een marktconforme vergoeding via de leer van het eminente domein; sommige vergoedingen en rente kunnen ook worden betaald aan de voormalige eigenaar (s).
In sommige rechtsgebieden zijn overheden verplicht om een aanbod uit te breiden om het betreffende onroerend goed te kopen voordat ze hun toevlucht nemen tot een eminent domein. Als en wanneer het wordt onteigend, wordt eigendom in beslag genomen door middel van een veroordelingsprocedure, een gebruik van de term die niet moet worden verward met die voor het beschrijven van onroerend goed dat in verval is. Eigenaren kunnen de wettigheid van de inbeslagname betwisten en de kwestie van de reële marktwaarde voor compensatie regelen.
Een andere belangrijke rechtvaardiging voor onteigening komt van de volksgezondheid. Algemeen wordt erkend dat gebeurtenissen die de volksgezondheid bedreigen, zoals giftige milieuvervuiling van een gebied, de overheid rechtvaardigen om de getroffen bevolking in het gebied te verplaatsen, en een deel van die actie kan logischerwijs met zich meebrengen dat de overheid het eigendom van de verplaatste bewoners onteigt. .
Onteigening door de overheid komt overal ter wereld voor, meestal vergezeld van de afspraak dat eigenaren een passende vergoeding ontvangen voor het onroerend goed dat ze verliezen. De enkele uitzonderingen op overeenstemming over rechtvaardige compensatie zijn voornamelijk in communistische of socialistische landen, waar het soms ook het geval is dat de overheid niet alleen grond onteigt, maar ook binnenlandse of buitenlandse bedrijven die aanwezig zijn in het land.
Compensatie betreft onteigening
Een aantal problemen zijn ontstaan met betrekking tot onteigening - variërend van de gerechtvaardigde redenen om dit te doen, tot het proces om bezwaar aan te tekenen, via de reikwijdte en het bedrag van de billijke compensatie. Zowel wetgeving als rechterlijke uitspraken hebben geholpen om deze op te lossen.
Wat de schadevergoeding betreft, is er discussie over de vraag wat een billijke vergoeding is voor eigenaren van onteigend onroerend goed. In gevallen van vijf decennia, van de jaren dertig tot de jaren tachtig, heeft het Amerikaanse Hooggerechtshof herhaaldelijk erkend dat "eerlijke marktwaarde" zoals gedefinieerd door het land achterblijft bij wat verkopers zouden eisen en kunnen ontvangen bij vrijwillige transacties.
Bijgevolg is in standaarddomein-gevallen de standaard vaak niet de meest waarschijnlijke prijs, maar de hoogste prijs die verkrijgbaar is in een vrijwillige verkooptransactie waarbij het betreffende onroerend goed betrokken is. Aangezien de veroordeling de eigenaar de mogelijkheid ontneemt om de tijd te nemen om de optimale prijs te krijgen die de markt zou kunnen opleveren, biedt de wet dit door eerlijke marktwaarde te definiëren als de hoogste prijs die het onroerend goed op de open markt zou brengen.
Inconsistentie en controverse overheersen ook dat eigenaren van onroerend goed niet alleen worden gecompenseerd voor hun onroerend goed, maar ook voor het ongemak dat ze moeten verhuizen en voor de kosten en mogelijke bedrijfsverliezen die dit veroorzaken. Deze kosten zijn niet inbegrepen in het concept van "reële marktwaarde", maar sommige worden gedeeltelijk gecompenseerd door statuten, zoals de federale Uniform Relocation Assistance Act (Code of Federal Regulations 49) en zijn nationale tegenhangers. De honoraria van advocaten en taxateurs die de eigenaar van het onroerend goed maakt, kunnen ook wettelijk worden teruggevorderd, en in Californië en New York is het toekennen van dergelijke vergoedingen discretionair aan de rechtbank onder bepaalde voorwaarden.
Wanneer de betaling van alleen een vergoeding wordt vertraagd, heeft de eigenaar ook recht op rente over het bedrag van de late betaling.
Onteigeningen om belastinginkomsten te verhogen
Een beslissing van het federale Hooggerechtshof in het begin van de jaren 2000 - en daaropvolgende reacties daarop - hebben het vermogen van regeringen gevormd om eigendommen onder een eminent domein te veroveren om de enige reden om de belastinginkomsten te verhogen. Kelo v. City of New London, 545 US 469 (2005) bevestigde het gezag van New London, Conn. Om niet-verwoeste privé-eigendommen per eminent domein te nemen en het vervolgens voor een dollar per jaar over te dragen aan een particuliere ontwikkelaar uitsluitend voor het doel van het verhogen van gemeentelijke inkomsten.
Het besluit leidde tot verontwaardiging over te brede onteigeningsbevoegdheden en leidde tot verdere actie op zowel nationaal als federaal niveau.
De Supreme Courts of Illinois, Michigan ( County of Wayne v. Hathcock [2004]), Ohio ( Norwood, Ohio v. Horney [2006]), Oklahoma en South Carolina hebben vervolgens besloten dergelijke onttrekkingen niet toe te staan onder hun staatswetten. Er was ook federale actie, ondanks relatief weinig onteigeningen die door dat niveau van de overheid werden uitgevoerd. Op de eerste verjaardag van het Kelo- besluit heeft president George W. Bush een uitvoerend bevel uitgevaardigd waarin staat dat een eminent domein niet door de federale overheid mag worden gebruikt "met als doel het economisch belang van private partijen te bevorderen om de eigendom of het gebruik van de eigendom in bezit. "
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.