Fannie Mae, Freddie Mac en de kredietcrisis van 2008

Toen de huizenbubbel van 2001-2007 barstte, veroorzaakte dit een instorting van de hypotheekzekerheid. Dit droeg bij aan een algemene kredietcrisis, die zich ontwikkelde tot een wereldwijde financiële crisis. Veel critici hebben het Amerikaanse Congres - en zijn onwil om Fannie Mae en Freddie Mac in toom te houden - verantwoordelijk gehouden voor de kredietcrisis. Hier zullen we onderzoeken in hoeverre Fannie Mae, Freddie Mac en hun bondgenoten in het Congres hebben bijgedragen aan de grootste financiële crisis sinds de Grote Depressie.

BELANGRIJKSTE LEERPUNTEN

• Fannie Mae werd gecharterd door het Amerikaanse Congres als een door de overheid gesponsorde onderneming (GSE) in 1968 en Freddie Mac volgde twee jaar later.
• Fannie Mae en Freddie Mac kregen een door de overheid gesponsord monopolie in een groot deel van de Amerikaanse secundaire hypotheekmarkt.
• Dit monopolie, gecombineerd met de impliciete garantie van de overheid om deze bedrijven overeind te houden, zou later bijdragen aan de ineenstorting van de hypotheekmarkt.
• In 2007 begonnen Fannie Mae en Freddie Mac grote verliezen te lijden op hun behouden portefeuilles, vooral op hun Alt-A- en subprime-investeringen.
• Op 6 september 2008 was het duidelijk dat de markt geloofde dat de bedrijven in financiële problemen verkeerden, en de FHFA bracht de bedrijven in conservatorium.

Hypotheekmarkten: een korte geschiedenis

In de twintigste eeuw vonden hypothecaire leningen voornamelijk plaats bij banken, sparen en leningen, spaarzaamheid en kredietverenigingen. Het meest voorkomende type hypotheek was een hypotheek met vaste rente. De meeste financiële instellingen die hypotheken van oorsprong waren, hadden de hypotheken die ze op hun boeken hadden staan.

Fannie Mae werd gecharterd door het Amerikaanse Congres als een door de overheid gesponsorde onderneming (GSE) in 1968 en Freddie Mac volgde twee jaar later. Fannie Mae werd oorspronkelijk opgericht in 1938 als onderdeel van de overheid, maar de dingen begonnen snel te veranderen na de privatisering in 1968. Fannie Mae en Freddie Mac creëerden een liquide secundaire markt voor hypotheken. Dit betekende dat financiële instellingen niet langer de hypotheken hoefden vast te houden waar ze vandaan kwamen. Ze zouden kort na de oprichting hypotheken op de secundaire markt kunnen verkopen. Het verkopen van hypotheken maakte fondsen vrij voor het creëren van extra hypotheken.

Fannie Mae en Freddie Mac hadden een positieve invloed op de hypotheekmarkt door de huizenbezit in de Verenigde Staten te verhogen. Fannie Mae en Freddie Mac laten functioneren als impliciete door de overheid gesteunde monopolies had echter onbedoelde gevolgen. De geschiedenis heeft aangetoond dat deze gevolgen ruimschoots opwegen tegen de voordelen die deze organisaties boden.

De voorrechten van de GSE-status

Volgens de congres charters van Fannie Mae en Freddie Mac, die hen de GSE-status gaven, opereerden ze met bepaalde banden met de federale overheid van de Verenigde Staten. Vanaf 6 september 2008 werden ze onder direct toezicht van de federale overheid geplaatst.

Volgens hun congres charters:

• De president van de Verenigde Staten benoemt vijf van de 18 leden van de raden van bestuur van de organisatie.
• De secretaris van de Schatkist is gemachtigd om tot $ 2, 25 miljard aan effecten van elk bedrijf te kopen om hun liquiditeit te ondersteunen.
• Beide bedrijven zijn vrijgesteld van nationale en lokale belastingen.
• Beide bedrijven worden gereguleerd door het Department of Housing and Urban Development (HUD) en de Federal Housing Finance Agency (FHFA).

De FHFA regelt de financiële veiligheid en soliditeit van Fannie Mae en Freddie Mac. Dat omvat het implementeren, handhaven en bewaken van hun kapitaalnormen. FHFA beperkt ook de omvang van hun portefeuilles voor hypotheekbeleggingen. HUD is verantwoordelijk voor de algemene huisvestingsmissies van Fannie en Freddie.

De GSE-status van Fannie en Freddie creëerde bepaalde percepties in de markt. De eerste hiervan was dat de federale overheid zou ingrijpen en deze organisaties zou redden als een van beide ondernemingen ooit in financiële problemen zou komen. Dit staat bekend als een impliciete garantie.

Het feit dat de markt geloofde in deze impliciete garantie stelde Fannie Mae en Freddie Mac in staat om geld te lenen op de obligatiemarkt tegen lagere opbrengsten dan andere financiële instellingen. De rendementen op de bedrijfsschuld van Fannie Mae en Freddie Mac, bekend als agentschuld, waren historisch ongeveer 35 basispunten hoger dan Amerikaanse staatsobligaties. Financiële bedrijfsobligaties met een AAA-rating hebben historisch ongeveer 70 basispunten meer opgeleverd dan Amerikaanse staatsobligaties. Vijfendertig basispunten lijken niet veel, maar het maakte een enorm verschil vanwege de triljoenen dollars die ermee gemoeid waren.

Particuliere winst met publiek risico

Met een financieringsvoordeel ten opzichte van hun Wall Street-rivalen, maakten Fannie Mae en Freddie Mac al meer dan twee decennia aanzienlijke winsten. Gedurende deze periode was er veel discussie over Fannie en Freddie onder economen, professionals op de financiële markt en overheidsfunctionarissen. Heeft de impliciete overheidssteun van Fannie en Freddie de Amerikaanse huiseigenaren daadwerkelijk ten goede gekomen? Of hielp de overheid alleen de bedrijven en hun investeerders bij het creëren van moreel gevaar?

Fannie Mae en Freddie Mac kregen een door de overheid gesponsord monopolie in een groot deel van de Amerikaanse secundaire hypotheekmarkt. Dit monopolie, gecombineerd met de impliciete garantie van de overheid om deze bedrijven overeind te houden, zou later bijdragen aan de ineenstorting van de hypotheekmarkt.

Fannie en Freddie's groei

Fannie Mae en Freddie Mac groeiden erg groot in termen van uitgegeven activa en door hypotheken gedekte effecten (MBS). Met hun financieringsvoordeel kochten en belegden ze in enorme aantallen hypotheken en door hypotheek gedekte effecten. Ze deden deze investeringen met lagere kapitaalvereisten dan andere gereguleerde financiële instellingen en banken.

De onderstaande figuren 1 en 2 tonen de ongelooflijke hoeveelheid schuld uitgegeven door de bedrijven, hun enorme kredietgaranties en de enorme omvang van hun behouden portefeuilles van hypotheekinvesteringen. Amerikaanse staatsobligaties worden als benchmark gebruikt.

Figuur 1

Bron: Bureau van Federal Housing Enterprise Oversight

Figuur 2

Bron: Bureau van Federal Housing Enterprise Oversight

Fannie Mae en Freddie Mac hadden veel critici die rode vlaggen naar voren brachten over de risico's die de bedrijven mochten nemen. Fannie Mae en Freddie Mac vonden echter veel bondgenoten in het Congres ondanks deze vroege waarschuwingen.

Monopolies onderhouden

Concurrerende bedrijven en sommige overheidsfunctionarissen pleitten wel voor een strengere regulering van de hypotheekreuzen. Fannie Mae en Freddie Mac huurden echter legioenen lobbyisten en consultants in. Ze leverden ook campagnebijdragen via hun eigen politieke actiecomités en gefinancierde non-profitorganisaties om leden van het Amerikaanse congres te beïnvloeden. Ze mochten blijven groeien en risico nemen onder hun congrescharters met impliciete federale steun.

Wall Street Rivals Doe mee met de partij

Het zou geen verrassing moeten zijn dat concurrenten op Wall Street winst wilden maken. Ze wilden securitiseren en beleggen in de delen van de hypotheekmarkt die de federale overheid gereserveerd had voor Fannie en Freddie. Ze vonden een manier om dit te doen door middel van financiële innovatie, die werd aangespoord door historisch lage korte rentetarieven.

Wall Street begon met het maken van een liquide en groeiende markt voor hypotheekproducten die gekoppeld zijn aan kortetermijnrentetarieven, zoals LIBOR, vanaf ongeveer 2000. Deze hypotheken met instelbare rente werden verkocht aan leners als leningen die de lener al lang zou herfinancieren betalingen naar boven aangepast. Ze hadden vaak exotische kenmerken, zoals alleen interesses of zelfs negatieve afschrijvingen. Woningkredieten werden vaak verstrekt met lakse acceptatierichtlijnen, wat leidde tot de groei van subprime hypotheken.

Beleggers zoals pensioenfondsen, buitenlandse overheden, hedgefondsen en verzekeringsmaatschappijen kochten direct de geavanceerde effecten Wall Street gemaakt op basis van woninghypotheken. Fannie Mae en Freddie Mac zagen hun marktaandeel dalen. Vervolgens begonnen ze een toenemend aantal leningen en effecten met een lage kredietkwaliteit te kopen en te garanderen.

Het feest eindigt

Het is een simpel feit dat er minder risico is op hypotheekverzuim wanneer de huizenprijzen stijgen. Het eigen vermogen in een woning is een van de beste manieren om het risico van wanbetaling te meten. Huiseigenaren met veel eigen vermogen lopen niet weg van hun hypotheek omdat ze te veel te verliezen hebben. Dit is het model waarop huiseigenaren, hypotheekontwikkelaars, Wall Street, kredietbeoordelaars en beleggers de hypotheekbonus hebben gebouwd. De prijzen zakten ineen toen de huizenbubbel barstte, dus veel huiseigenaren zagen hun eigen vermogen wegvagen. Na het verlies van hun eigen vermogen en hun banen, werden grote aantallen huiseigenaren tegelijkertijd in gebreke gesteld. De geavanceerde risicomodellen van Wall Street omvatten dit scenario niet.

In 2007 begonnen Fannie Mae en Freddie Mac grote verliezen te lijden op hun behouden portefeuilles, vooral op hun Alt-A- en subprime-investeringen. In 2008 leidde de enorme omvang van hun aangehouden portefeuilles en hypotheekgaranties ertoe dat de FHFA concludeerde dat ze binnenkort insolvent zouden zijn. Op 19 maart lieten de federale toezichthouders de twee bedrijven toe om nog eens $ 200 miljard aan schulden op zich te nemen in de hoop de economie te stabiliseren. Op 6 september 2008 was het duidelijk dat de markt geloofde dat de bedrijven in financiële problemen verkeerden, en de FHFA bracht de bedrijven in conservatorium. Amerikaanse belastingbetalers bleven aan de haak voor toekomstige verliezen.

Congres deelt wat schuld

Veel leden van het Amerikaanse congres waren sterke aanhangers van Fannie Mae en Freddie Mac. Ondanks waarschuwingen en rode vlaggen van critici, bleven ze de bedrijven toestaan ​​in omvang te groeien. Fannie en Freddie werden aangemoedigd om een ​​toenemend aantal leningen van lagere kredietkwaliteit te kopen om de kansarmen te helpen en de markt te ondersteunen. Wall Street zou waarschijnlijk innovatieve hypotheekproducten hebben geïntroduceerd, zelfs zonder Fannie Mae en Freddie Mac. Aan de andere kant kan worden geconcludeerd dat de uitbreiding van Wall Street naar exotische hypotheken werd gemotiveerd door de noodzaak om te concurreren met Fannie en Freddie. Wall Street zocht een manier om de impliciete garantie van het Amerikaanse congres aan Fannie Mae en Freddie Mac op te vangen.

Fannie Mae en Freddie Mac creëerden een enorme hoeveelheid schulden en kredietgaranties in de jaren voorafgaand aan 2007. Het congres had de systematische risico's voor het wereldwijde financiële systeem moeten onderkennen die deze bedrijven vormden. Ze hadden rekening moeten houden met de risico's voor Amerikaanse belastingbetalers, die uiteindelijk de rekening zouden betalen voor een reddingsplan van de overheid.