De minimale eigendomsnormen van de FHA

Huiskopers die van plan zijn een huisaankoop te financieren met een lening van de Federal Housing Administration (FHA), ontvangen soms een vervelende verrassing: ze mogen geen bepaald onroerend goed kopen omdat het niet voldoet aan de FHA-vereisten. Waarom bestaan ​​deze vereisten, wat zijn ze en kunnen ze worden verholpen zodat kopers de huizen kunnen kopen die ze willen?

Waarom de FHA minimale eigenschapsnormen vaststelt

Wanneer een huiskoper een hypotheek afsluit, dient het onroerend goed als onderpand voor de lening. Met andere woorden, als de kredietnemer stopt met het betalen van de hypotheek, zal de hypotheekverstrekker uiteindelijk het huis afsluiten en in bezit nemen. De geldschieter zal vervolgens het huis verkopen om zoveel mogelijk van het nog verschuldigde geld terug te vorderen. Het afschermingsproces bestaat uit 6 fasen.

De eis dat het onroerend goed voldoet aan de minimumnormen beschermt de kredietgever. Het betekent dat het onroerend goed gemakkelijker te verkopen moet zijn en een hogere prijs moet hebben als de geldschieter het moet grijpen. Tegelijkertijd beschermt deze vereiste de lener: het betekent dat hij of zij niet vanaf het begin belast is met vervallen reparatierekeningen, en met een fundamenteel gezonde woonomgeving heeft de lener meer stimulans om betalingen te doen tijdens moeilijke financiële tijden om het huis te houden.

Wat zijn minimale eigenschapsnormen?

Volgens het Amerikaanse ministerie van huisvesting en stedelijke ontwikkeling (HUD) vereist de FHA dat de met zijn leningproducten gefinancierde eigenschappen voldoen aan de volgende minimumnormen:

• Veiligheid: de woning moet de gezondheid en veiligheid van de bewoners beschermen.
• Beveiliging: de woning moet de beveiliging van het onroerend goed beschermen.
• Degelijkheid: het onroerend goed mag geen fysieke tekortkomingen of omstandigheden hebben die de structurele integriteit beïnvloeden.

HUD beschrijft vervolgens de voorwaarden waaraan het onroerend goed moet voldoen om aan deze vereisten te voldoen. Een taxateur zal de toestand van het object observeren tijdens de vereiste taxatie van het object en de resultaten rapporteren op het taxatieformulier van de FHA. Taxaties van onroerend goed zijn een van de vele vereisten waaraan kopers moeten voldoen voordat ze een deal sluiten.

Voor vrijstaande eengezinswoningen moet de taxateur een formulier gebruiken dat het Uniform Residential Taxation Report wordt genoemd. Het formulier vraagt ​​de taxateur om de basisfuncties van het pand te beschrijven, zoals het aantal verhalen, het jaar waarin het is gebouwd, vierkante meters, het aantal kamers en de locatie. Het vereist ook dat de taxateur "de staat van het onroerend goed beschrijft (inclusief noodzakelijke reparaties, achteruitgang, renovatie, verbouwing, enz.)" En vraagt: "Zijn er fysieke gebreken of ongunstige omstandigheden die van invloed zijn op de leefbaarheid, deugdelijkheid of de structurele integriteit van het eigendom?" De vorm van de condominium-eenheid is vergelijkbaar, maar heeft condo-specifieke vragen over de gemeenschappelijke ruimtes, de vereniging van huiseigenaren, het aantal door de eigenaar bewoonde eenheden, enzovoort. (Zie ook: Wat u moet weten over thuisbeoordelingen . )

De FHA vereist geen reparatie van cosmetische of kleine defecten, uitgesteld onderhoud en normale slijtage als deze geen invloed hebben op de veiligheid, beveiliging of deugdelijkheid van het huis. De FHA zegt dat voorbeelden van dergelijke problemen het volgende omvatten, maar niet beperkt zijn tot:

• Ontbrekende leuningen
• Gebarsten of beschadigde uitgangsdeuren die anders bedienbaar zijn
• Gebarsten vensterglas
• Defecte verfoppervlakken in huizen gebouwd na 1978 (vanwege loodverfrisico's)
• Kleine lekken in de leidingen (zoals druppelende kranen)
• Defecte vloerafwerkingen of bedekkingen (versleten door de afwerking, sterk vervuilde vloerbedekking)
• Bewijs van eerdere (niet-actieve) houtvernietigende schade aan insecten / organismen wanneer er geen bewijs is van niet-gerepareerde structurele schade
• Rotte of versleten werkbladen
• Beschadigd gips, sheetrock of andere muur- en plafondmaterialen in huizen gebouwd na 1978
• Slecht vakmanschap
• Struikelgevaar (gescheurde of gedeeltelijk oplopende trottoirs, slecht geïnstalleerde vloerbedekking)
• Kruip ruimtes met puin en afval
• Gebrek aan een oprit voor alle weersomstandigheden

Er zijn echter veel gebieden waar de FHA vereist dat problemen worden verholpen om de verkoop te sluiten. Hier zijn enkele van de meest voorkomende problemen waarmee huizenkopers waarschijnlijk worden geconfronteerd. (Als u een huis koopt, bekijk dan Toptips voor kopers van een eerste huis . )

Elektriciteit en verwarming

• De schakelkast mag geen gerafelde of blootliggende draden hebben.
• Alle bewoonbare kamers moeten een functionerende warmtebron hebben (behalve in enkele geselecteerde steden met milde winters).

Daken en zolders

• De dakbedekking moet vocht buiten houden.
• De dakbedekking zal naar verwachting nog minstens twee jaar meegaan.
• De taxateur moet de zolder inspecteren op tekenen van mogelijke dakproblemen.
• Het dak kan niet meer dan drie lagen dakbedekking hebben.
• Als uit de inspectie blijkt dat dakreparaties nodig zijn en het dak al drie of meer lagen dakbedekking heeft, heeft de FHA een nieuw dak nodig.

Waterkokers

De boiler moet voldoen aan de plaatselijke bouwvoorschriften en moet meebrengen met het onroerend goed.

Gevaren en hinder

Een aantal voorwaarden vallen onder deze categorie. Ze omvatten maar zijn niet beperkt tot het volgende:

• Verontreinigde bodem
• Nabijheid van een site voor gevaarlijk afval
• Olie- en gasbronnen op het terrein
• Druk verkeer
• Geluid van luchthavens en gevaren
• Andere bronnen van overmatig lawaai
• Nabijheid van iets dat zou kunnen exploderen, zoals een hogedrukolielijn
• Nabijheid van hoogspanningsleidingen
• Nabijheid van een radio- of tv-zendmast

Eigendom toegang

De woning moet voetgangers en voertuigen veilig en adequaat toegang bieden en de straat moet een weerbestendig oppervlak hebben, zodat hulpvoertuigen onder alle weersomstandigheden toegang hebben tot de woning.

Structurele degelijkheid

Defecte structurele omstandigheden en andere voorwaarden die kunnen leiden tot toekomstige structurele schade moeten worden verholpen voordat het onroerend goed kan worden verkocht. Deze omvatten defecte constructie, overmatige vochtigheid, lekkage, verval, termietschade en voortdurende afwikkeling. (Lees voor meer tips over het kopen van een huis 10 ergste fouten bij de eerste keer homebuyer.)

Asbest

Als een deel van het huis asbest bevat dat beschadigd of verslechterd lijkt, vereist de FHA verdere inspectie door een asbestprofessional.

badkamers

Het huis moet een toilet, wastafel en douche hebben. (Deze vereiste klinkt misschien gek, maar het zou je verbazen wat mensen meenemen als ze worden afgeschermd en welke vandalen uit een leegstaand huis stelen.)

Huishoudelijke apparaten

Anekdotisch bewijs suggereert dat de FHA eigenschappen vereist om werkende keukenapparatuur te hebben, in het bijzonder een werkende kachel. FHA-documenten vermelden echter geen vereisten met betrekking tot apparaten.

Dit is geen uitputtende lijst. Raadpleeg voor meer informatie de Reference Guide van het Department of Housing and Urban Development's Homeownership Centre (HOC).

Homebuyer remedies voor eigenschappen onder minimumnormen

Wat moet een homebuyer doen nadat hij verliefd is geworden op een onroerend goed met een van deze potentieel dodelijke problemen?

De eerste stap moet zijn om de verkoper te vragen de nodige reparaties uit te voeren. Als de verkoper het zich niet kan veroorloven om reparaties uit te voeren, kan de aankoopprijs misschien worden verhoogd zodat de verkopers hun geld terugkrijgen bij het sluiten. Meestal werkt de situatie andersom - als een woning aanzienlijke problemen heeft, zal de koper een lagere prijs vragen om te compenseren. Als het onroerend goed echter al onder de marktprijs is geprijsd of als de koper het slecht genoeg wil, kan het verhogen van de prijs om te zorgen dat de reparaties worden voltooid en de transactie kan worden gesloten een optie zijn.

Als de verkoper een bank is, is deze mogelijk niet bereid om reparaties uit te voeren. In dit geval is de deal dood. Het onroerend goed moet naar een koper in contanten of een niet-FHA-koper gaan wiens geldschieter hen toestaat het onroerend goed in de huidige staat te kopen.

Veel huizenkopers zullen gewoon moeten blijven zoeken totdat ze een betere woning vinden die voldoet aan de FHA-normen. Deze realiteit kan frustrerend zijn, vooral voor kopers met beperkte fondsen en beperkte eigenschappen in hun prijsklasse. Helaas is het soms de enige oplossing.

Sommige huizenkopers kunnen mogelijk goedkeuring krijgen voor een ander leenproduct. Een niet-FHA lening kan meer ruimte bieden over de staat waarin de woning zich bevindt, maar de geldschieter heeft nog steeds zijn eigen vereisten, dus dit is geen garantie. Een andere optie is om een ​​FHA 203 (k) -lening aan te vragen, waarmee een huis met grote problemen kan worden gekocht. (Meer informatie in een inleiding tot de FHA 203 (k) lening en het aanvragen van een FHA 203 (k) lening.)

Het komt neer op

FHA-leningen maken het voor leners gemakkelijker om in aanmerking te komen voor een hypotheek, maar ze maken het niet noodzakelijkerwijs gemakkelijker om een ​​woning te kopen. Veel huizenkopers zullen gewoon moeten blijven zoeken totdat ze een beter onroerend goed vinden dat voldoet aan de FHA-normen - een proces dat frustrerend kan zijn, vooral voor kopers met beperkte fondsen en weinig onroerend goed in hun prijsklasse.

FHA-leners die weten wat ze kunnen verwachten bij thuiswinkelen, kunnen hun zoekopdracht echter beperken tot eigenschappen die waarschijnlijk voldoen aan de FHA-richtlijnen, of op zijn minst voorkomen dat ze hun hoop op een opknapper stellen voordat ze worden beoordeeld. (Kijk voor gerelateerde literatuur bij Het kopen van een afgeschermd huis en Hypotheek Basics.)