Flexibele betaling ARM
Een flexibele betalings-ARM, ook bekend als een optie-ARM, was een type hypotheek met variabele rente waarmee de lener elke maand uit vier verschillende betalingsopties kon kiezen: een 30-jarige, volledig aflossingsbetaling; een 15-jarige, volledig afschrijvingsbetaling; een alleen-rentebetaling of een zogenaamde minimumbetaling die de maandelijkse rente niet dekte. Het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) elimineerde effectief flexibele betalings-ARM's in 2014 door nieuwe Qualified Mortgage (QM) -standaarden.
UITBREIDING Flexibele betalingsarm
Flexibele betalings-ARM's waren populair vóór de subprime-hypotheekcrisis van 2007-2008, toen de huizenprijzen snel stegen. De hypotheken hadden een zeer lage introductieteaserrente, meestal 1 procent, waardoor veel mensen aannamen dat ze zich meer huis konden veroorloven dan hun inkomen zou suggereren. Maar het tarief was slechts één maand. Vervolgens wordt de rentevoet opnieuw ingesteld op een index zoals de Wells Cost of Saving Index (COSI) plus een marge, vaak resulterend in "betalingsschok".
Met behulp van de nieuwe rente konden leners kiezen voor een conventionele 30-jarige hypotheekbetaling of een nog grotere, versnelde 15-jarige betaling. In de praktijk deden maar weinig leners dit; na de eerste maand kozen de meesten voor ofwel de aflossingsvrije betaling, ofwel de minimale maandelijkse betaling, wat veel leek. Veel leners begrepen niet dat de onbetaalde rente zou worden geplakt op het saldo van de lening, een proces dat negatieve afschrijving wordt genoemd. Toen de huizenprijzen instortten, ontdekten leners dat ze meer aan hun hypotheek verschuldigd waren dan hun huizen waard waren.
De details struikelden over veel huiseigenaren
Optie-ARM's hadden ook veel kleine lettertjes waar veel leners aan voorbij gingen. De meeste optie-ARM's hadden bijvoorbeeld een negatieve afschrijvingslimiet, wat betekent dat de lener alleen minimale betalingen kon doen totdat de leningwaarde 110-115 procent van het oorspronkelijke bedrag bereikte. Minimale betalingen namen ook jaarlijks toe, soms met percentages die niet veel leken maar snel verergerden. En de aflossingsvrije optie was meestal pas de eerste tien jaar goed. Veel huiseigenaren zagen hun leningbetalingen meer dan het dubbele na slechts een paar jaar.
Om banken te ontmoedigen om leningen te schrijven die mogelijk huiseigenaren failliet kunnen laten gaan, heeft de CFPB in 2014 zijn Qualified Mortgage-programma opgezet. Onder dit programma zouden bepaalde soorten stabiele hypotheken de QM-goedkeuring van het bureau krijgen en de uitgevende bank kwalificeren voor meer bescherming in geval van wanbetaling . Aangezien negatieve amortisatieleningen zoals flexibele betalings-ARM's nooit QM-goedkeuring hebben gekregen, hebben banken deze grotendeels opgegeven ten gunste van meer conventionele ARM's en hypotheken met een vaste rente.