Hypotheek krijgen voor niet-Amerikaanse staatsburgers
Voor veel in het buitenland geboren personen die in de Verenigde Staten wonen, is het bezitten van een huis een van de hoekstenen van de Amerikaanse droom. Maar er is een idee bij sommige niet-Amerikaanse burgers dat ze op geen enkele manier een hypotheek kunnen krijgen, waardoor een enorme barrière voor dat doel ontstaat. In feite schat de National Association of Realtors dat 60% van de huizen gekocht door internationale kopers transacties in contanten waren, in tegenstelling tot slechts een derde van de binnenlandse verkoop.
Zeker, het kopen van een huis kan bepaalde uitdagingen opleveren als je geen burger bent. Maar de realiteit is dat veel geldschieters bereid zijn krediet aan niet-staatsburgers te verstrekken - soms zonder kredietgeschiedenis in de Verenigde Staten. Niet-burgers kunnen zelfs in aanmerking komen voor door de overheid verzekerde hypotheken, die het voordeel hebben dat ze lage aanbetalingen vereisen.
Belangrijkste leerpunten
- Het bezitten van een huis in de VS is zeker haalbaar voor niet-Amerikaanse burgers, maar het komt met een beetje extra werk.
- Het verkrijgen van een hypotheek kan het lastigste onderdeel zijn voor een buitenlander en zal tot op zekere hoogte afhangen van hun verblijfsstatus.
- Houd uw documentatie bij de hand en probeer relaties aan te gaan met banken die in de VS aanwezig zijn om een Amerikaanse geschiedenis van kredietrapporten op te bouwen.
Huiseigendom en woningstatus
Een punt om in gedachten te houden is dat de vereisten voor het verkrijgen van een woningkrediet grotendeels afhangen van iemands verblijfsstatus. De meeste leners vallen meestal in een van de volgende groepen:
- Permanente bewoners met een groene kaart (formulier I-551)
- Niet-permanente ingezetenen met een geldig werkvisum (E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1 en G1-G4)
- 'Vreemdelingen', wier hoofdverblijf niet in de VS ligt
Over het algemeen is het veel gemakkelijker om een lening te krijgen als u in een van de eerste twee categorieën valt. Dat komt omdat hypotheekreuzen Fannie Mae en Freddie Mac - die het merendeel van de woningkredieten op de secundaire markt kopen - vrijwel dezelfde richtlijnen hebben voor houders van een groene kaart en werkvisum als iedereen. Het belangrijkste voorbehoud is dat de geldschieter de wettelijke woonplaats van de aanvrager moet verifiëren.
Vreemdelingen voldoen echter niet aan de normen van Fannie of Freddie, dus geldschieters moeten deze leningen in hun eigen boeken houden. Omdat de bank op deze manier meer risico neemt, is het waarschijnlijker dat een aanzienlijke aanbetaling is vereist.
Houd er rekening mee dat de Federal Housing Administration, die relatief lage credit score-eisen heeft en slechts 3, 5% daalt, een andere optie is voor niet-Amerikaanse burgers. Het biedt dezelfde leningsvoorwaarden als aan andere kopers, op voorwaarde dat de lener het bewijs van permanent verblijf in de VS toont
Als u een niet-permanente ingezetene bent die een FHA-hypotheek zoekt, moet u de woning als hoofdverblijf gebruiken en een geldig sofi-nummer en arbeidsvergunningsdocument verstrekken. Dit betekent dat het bureau geen hypotheken verstrekt aan niet-ingezetenen die alleen van plan zijn het huis af en toe te gebruiken.
Documentatie Hindernissen
Het belangrijkste obstakel om een hypotheek te krijgen, is aan de kredietgever te bewijzen dat u aan zijn risicoprofiel voldoet. Dat betekent het verstrekken van uw arbeidsverleden, kredietgeschiedenis en bewijs van inkomen. Voor Amerikaanse burgers is dit een relatief eenvoudig proces, omdat de meeste een kredietspoor hebben in de Verenigde Staten en een achterstand van W-2-formulieren en belastingaangiften die hun inkomsten door de jaren heen laten zien.
Maar het wordt een beetje lastiger voor iemand die niet zo lang in het land is geweest of meestal niet in de VS woont. Hoe bewijst u bijvoorbeeld uw kredietwaardigheid als u geen kredietrapport heeft van de drie grote bureaus: Equifax, TransUnion en Experian?
Je hebt een duidelijk voordeel als je een bestaande relatie hebt met een internationale bank met vestigingen in de VS. Het zal al een overzicht van je financiën hebben, dus het is misschien meer bereid om op je in te zetten, zelfs zonder een Amerikaans kredietrapport. Gelukkig wordt de hypotheeksector gedomineerd door grote, wereldwijde banken, dus er is een goede kans dat u in het verleden rekeningen bij een van hen heeft gehad.
Ook kunnen sommige geldschieters bereid zijn om internationale kredietrapporten te bestellen als vervanging voor de drie grote Amerikaanse bureaus. Dit kan echter een duur proces zijn, dat meestal alleen beschikbaar is voor inwoners van Canada, het Verenigd Koninkrijk en Ierland.
Als u geen kredietgeschiedenis heeft in de VS, hebt u nog een reden om FHA-leningen eens te overwegen. De FHA vereist geen kredietrapport en accepteert niet-Amerikaanse belastingaangiften als bewijs van tewerkstelling.
Kredietverstrekkers om te overwegen
Sommige geldschieters laten leners meer hoepels doorlopen dan anderen om een lening te krijgen, dus u kunt veel hoofdpijn voorkomen door degenen te identificeren die vaak met niet-Amerikaanse burgers werken. Als u zaken hebt gedaan met een internationale bank die hier actief is, is dat waarschijnlijk de plek om te beginnen.
Kredietverenigingen zijn een ander alternatief. Deze non-profit financiële dienstverleners bieden doorgaans zeer concurrerende tarieven en kunnen, afhankelijk van hun locatie, speciale leningsprogramma's hebben voor houders van een groene kaart en visa.
Het komt neer op
Veel banken en hypotheekbedrijven bieden conventionele en FHA-woningkredieten aan niet-Amerikaanse burgers, op voorwaarde dat ze hun verblijfsstatus, werkgeschiedenis en financiële staat van dienst kunnen verifiëren. Kredietverstrekkers die veel met deze populatie werken, zijn doorgaans flexibeler met de documentatie die u nodig heeft. Voor meer informatie over hoe Amerikaanse hypotheken werken, zie Investopedia's tutorial Hypotheek Basics .