Woningcoöperaties: een uniek type woningbezit

Een huis kopen of een appartement huren zijn niet de enige woonarrangementen die op de markt beschikbaar zijn. Woningcoöperaties, in de volksmond coöperaties genoemd, bieden een alternatief voor de traditionele methoden voor het verwerven van een hoofdverblijfplaats. In dit artikel leggen we uit wat een coöperatie is en hoe deze verschilt van andere huisvestingsopties.

Condominiums versus coöperaties

Condominiums zijn woningen met meerdere units met particuliere woningen en gedeelde gemeenschappelijke ruimtes. Condominiums worden geclassificeerd als onroerend goed, wat betekent dat kopers de daden van hun woningen bezitten. Als u overweegt een appartement te kopen, is het handig om uw hypotheekopties te onderzoeken met behulp van een hypotheekcalculator zoals hieronder.

In tegenstelling tot appartementen, worden coöperaties niet als onroerend goed beschouwd. Wanneer u een coöperatie koopt, wordt u aandeelhouder in een bedrijf dat het eigendom bezit. Als aandeelhouder hebt u recht op exclusief gebruik van een wooneenheid in het pand.

Kosten

Om aandelen in een coöperatie te kopen, sluit elke koper een 'aandelenlening' in plaats van een hypotheek. Deze leningen werken net als hypotheken. Naast de leningbetalingen die aan de kredietgever worden gedaan, zijn de ingezetenen van de coöperatie verantwoordelijk voor het betalen van een evenredig deel van de exploitatiekosten en het onderhoud van het gebouw. Bekend als het "onderhoud", worden deze kosten over het algemeen maandelijks aan het partnerschap betaald en worden ze op kostprijs gefactureerd. Prijzen stijgen wanneer de kosten van goederen en diensten stijgen.

De kosten van de hypotheek van het onroerend goed kunnen worden opgenomen in de maandelijkse vergoeding: zelfs als een individuele huurder zijn of haar deel van de lening heeft afbetaald, is het mogelijk dat het gebouw zelf een hypotheek op het bezit heeft, in handen van de corporatie, niet door een individuele partner. De aandelenlening betaalt de aankoopkosten in het partnerschap. Het heeft niets te maken met de onderliggende hypotheek op het onroerend goed zelf. Kopers hebben recht op alle belastingaftrek die huiseigenaren genieten, inclusief de aftrek voor rente en onroerendgoedbelasting.

Extra kosten omvatten maandelijkse energierekeningen voor de woning van elke koper, die op individuele basis worden betaald, en verzekeringskosten. Hoewel het gebouw zelf onder een algemene verzekering moet worden gedekt, is de inhoud van elke individuele woning dat niet. Een persoonlijke verzekering, bekend als een HO-6, is vereist om persoonlijke bezittingen te beschermen tegen waterschade, brand, diefstal en andere calamiteiten.

Kenmerken

Coöperaties zijn vaak minder duur dan appartementen omdat ze op kostenbasis werken en geld van ingezetenen verzamelen om openstaande rekeningen te betalen. In gebieden waar de kosten van levensonderhoud hoog zijn, zoals New York City, kunnen coöperaties vanuit financieel oogpunt een aantrekkelijke optie zijn.

Coöperaties moeten zich houden aan de wetten die eerlijke huisvesting regelen, maar ze kunnen restrictiever zijn dan andere huisvestingsopties als het gaat om eigendomseisen. Omdat er geen verhuurder is en er geen huurders zijn, worden de regels voor het kopen van aandelen in het partnerschap vastgesteld door de partners. Van nieuwe kopers kan bijvoorbeeld worden geëist dat zij een specifiek nettowaarde of een bepaalde schuld / inkomen-ratio hebben naast het aantonen van het vermogen om aan de financiële verplichtingen van de coöperatieve aankoop te voldoen.

Een achtergrondcontrole kan ook vereist zijn. Net als andere soorten woningen, zijn sommige coöperaties ontworpen om alleen tegemoet te komen aan senioren of andere specifieke groepen. Deze strengere eigendomsvereisten zorgen voor een gevoel van veiligheid en exclusiviteit voor coöperatief eigendom. In ruil voor deze exclusiviteit worden coöperaties doorgaans restrictiever uitgevoerd dan appartementen. High-end units kunnen bijvoorbeeld onderverhuur verhinderen. Alle partners delen in de exploitatiekosten van het gebouw. Bij wanbetaling door de ene partner kunnen de andere partners de kosten van die partner dekken, hoewel de strikte eigendomsvereisten doorgaans de standaardwaarden tot een minimum beperken.

De structuur van woningcoöperaties varieert, afhankelijk van het specifieke land van de locatie. In de VS en Canada zijn de meest populaire opties:

• Marktconforme coöperaties: sta partners toe aandelen te kopen en verkopen tegen elke koers die de markt zal dragen.
• Coöperaties met beperkte aandelen: stel beperkingen in voor de prijs waartegen aandelen mogen worden gekocht en verkocht.
• Leasing Coöperaties: de coöperatie huurt het gebouw in plaats van het te bezitten en bouwt geen eigen vermogen. In dit geval kan de coöperatie een kasreserve in handen hebben als het gebouw ooit te koop wordt aangeboden.

Naast het financiële aspect van coöperativiteit is er ook een sociaal aspect waarmee rekening moet worden gehouden. Kleinere coöperaties worden strikt gerund door de bewoners, waarbij iedereen binnenkomt om taken uit te voeren, zoals onderhoud, landschapsarchitectuur en het opstellen van regels. Grote eenheden kunnen worden beheerd door een raad van bestuur bestaande uit een deelverzameling van ingezetenen. In beide gevallen zijn er regels die moeten worden gevolgd en een bepaalde mate van sociale interactie die plaatsvindt. Als je het niet leuk vindt om beslissingsbevoegdheid te delen, dan is coöperatief wonen misschien niet interessant voor je.

Voordat u koopt

Voordat u koopt, moet u het volgende overwegen:

• Plaats
• voorzieningen
• Kosten

Omdat u aandelen van een bedrijf koopt, moet u de financiële situatie van het bedrijf controleren en de aandeelhouders van het bedrijf ontmoeten. Ze zullen niet alleen uw zakenpartners zijn, maar ook uw buren.

Het komt neer op

Lees de statuten van de coöperatie, statuten, abonnementsovereenkomst, regels en andere beschikbare documentatie. Zorg ervoor dat u echt begrijpt hoe de coöperatie werkt, inclusief hoe deze wordt beheerd, wat u moet betalen en hoeveel die betaling zal zijn. Vraag naar de voorwaarden van een onderliggende hypotheek, het beleid ten aanzien van huisdieren en uw vermogen om wijzigingen aan te brengen in uw woning. Het is geen kwaad om vragen te stellen; een beetje extra inspanning vooraf kan een lange weg helpen in de richting van een harmonieus samenleven op de lange termijn.