Hoe u de beste hypotheek voor u kiest

Tenzij je een huis volledig in contanten kunt kopen, is het vinden van het juiste huis slechts het halve werk. De andere helft kiest het beste type hypotheek. Aangezien u uw hypotheek waarschijnlijk voor een lange periode terugbetaalt, is het belangrijk om een ​​lening te vinden die aan uw behoeften en uw budget voldoet. Wanneer u geld leent van een geldschieter, maakt u een juridische overeenkomst om die lening gedurende een bepaalde tijd terug te betalen - met rente.

Wat is een hypotheek?

Uw hypotheekbetaling bestaat uit twee componenten: hoofdsom en rente. Opdrachtgever verwijst naar het geleende bedrag. Rente is een extra bedrag (berekend als een percentage van de hoofdsom) dat geldschieters u in rekening brengen voor het voorrecht om geld te lenen dat u in de loop van de tijd terugbetaalt. Tijdens uw hypotheekperiode betaalt u in maandelijkse termijnen op basis van een aflossingsschema dat is ingesteld door uw geldschieter.

Een andere factor die een rol speelt bij de prijsstelling van een hypotheek is het jaarlijkse percentage of APR, waarmee de totale kosten van een lening worden bepaald. APR omvat de rentevoet en andere leenkosten.

Belangrijkste soorten hypotheken

Niet alle hypotheekproducten zijn hetzelfde. Sommige hebben strengere richtlijnen dan anderen. Sommige geldschieters kunnen een aanbetaling van 20% vereisen, terwijl anderen slechts 3% van de aankoopprijs van het huis vereisen. Om in aanmerking te komen voor sommige soorten leningen, hebt u een ongerept krediet nodig. Anderen zijn gericht op leners met minder dan stellair krediet.

De Amerikaanse overheid is geen geldschieter, maar garandeert wel bepaalde soorten leningen die voldoen aan strikte voorwaarden voor inkomens, leninglimieten en geografische gebieden. Hier is een overzicht:

Conventionele hypotheken

Een conventionele lening is een lening die niet wordt ondersteund door de federale overheid. Leners met een goede kredietwaardigheid, stabiele tewerkstelling en inkomensgeschiedenis, en de mogelijkheid om een ​​aanbetaling van 3% te doen, komen meestal in aanmerking voor een conventionele lening van Fannie Mae of Freddie Mac, twee door de overheid gesponsorde ondernemingen die de meeste conventionele hypotheken in de Verenigde Staten kopen en verkopen Staten. Ook bieden sommige geldschieters conventionele leningen met lage aanbetalingsvereisten en geen particuliere hypotheekverzekering (PMI).

Conform hypotheekleningen

Conforme leningen zijn gebonden aan maximale leningslimieten die zijn vastgesteld door de federale overheid. Deze limieten variëren per geografisch gebied. Voor 2018 heeft de Federal Housing Finance Agency de basisconforme leninglimiet vastgesteld op $ 453, 100 voor onroerend goed met één eenheid. FHFA stelt echter een hogere maximale leninglimiet van $ 679.650 in bepaalde delen van het land (denk bijvoorbeeld aan New York City of San Francisco). Dat komt omdat de huizenprijzen in deze dure gebieden de basisleninglimiet met minstens 115% of meer overschrijden.

Niet-conforme hypothecaire leningen

Niet-conforme leningen kunnen over het algemeen niet worden verkocht of gekocht door Fannie Mae en Freddie Mac vanwege het geleende bedrag of de acceptatierichtlijnen. Jumbo-leningen zijn het meest voorkomende type niet-conforme leningen. Ze worden 'jumbo' genoemd omdat de bedragen van de lening doorgaans de conforme leninglimieten overschrijden. Dit soort leningen is riskanter voor een geldschieter, dus moeten kredietnemers doorgaans grotere kasreserves tonen, een aanbetaling van 10% tot 20% (of meer) doen en een sterk krediet hebben.

Door de overheid verzekerde FHA-leningen

Kopers met een laag tot gemiddeld inkomen, die meestal voor de eerste keer een huis kopen, wenden zich tot leningen die zijn verzekerd door de Federal Housing Administration wanneer ze niet in aanmerking kunnen komen voor een conventionele lening. Leners kunnen slechts 3, 5% van de aankoopprijs van het huis neerzetten. FHA-leningen hebben meer ontspannen kredietscore-eisen dan conventionele leningen. De FHA leent echter niet rechtstreeks geld; het staat garant voor leningen door FHA-goedgekeurde geldschieters. Een nadeel van FHA-leningen: alle leners betalen vooraf een premie en een jaarlijkse hypotheekverzekering, of MIP - een soort hypotheekverzekering die de geldschieter beschermt tegen in gebreke blijven van de kredietnemer - gedurende de looptijd van de lening.

Wie het het beste is voor leners met een laag tot gemiddeld inkomen die niet in aanmerking kunnen komen voor een conventioneel leningproduct of iemand die zich geen significante aanbetaling kan veroorloven. FHA-leningen laten een FICO-score toe van slechts 500 om in aanmerking te komen voor een aanbetaling van 10% - en zo laag als 580 om in aanmerking te komen voor een aanbetaling van 3, 5%.

Door de overheid verzekerde VA-leningen

Het Amerikaanse ministerie van veteranenzaken staat garant voor homebuyerleningen voor gekwalificeerde militairen, veteranen en hun echtgenoten. Leners kunnen 100% van het geleende bedrag financieren zonder aanbetaling. Andere voordelen zijn onder meer een plafond voor sluitingskosten (die door de verkoper kunnen worden betaald), geen makelaarskosten en geen MIP. VA-leningen vereisen wel een 'financieringsvergoeding', een percentage van het geleende bedrag dat helpt de kosten voor belastingbetalers te compenseren. De financieringskosten variëren afhankelijk van uw militaire dienstcategorie en het geleende bedrag. De volgende serviceleden hoeven de financieringskosten niet te betalen:

• veteranen die VA-voordelen ontvangen voor een servicegerelateerde handicap
• veteranen die recht hebben op VA-compensatie voor een dienstgerelateerde handicap als ze geen pensioen of actieve loon ontvangen
• overlevende echtgenoten van veteranen die stierven in dienst of aan een dienstgerelateerde handicap

Voor wie het het beste is: in aanmerking komend actief militair personeel of veteranen, en hun echtgenoten, die zeer concurrerende voorwaarden en een hypotheekproduct willen dat is afgestemd op hun financiële behoeften.

Door de overheid verzekerde USDA-leningen

Het Amerikaanse ministerie van Landbouw garandeert leningen om woningbezit mogelijk te maken voor kopers met lage inkomens in landelijke gebieden. Deze leningen vereisen weinig tot geen geld voor gekwalificeerde leners - zolang onroerend goed voldoet aan de subsidiabiliteitsregels van de USDA.

Voor wie het het beste is: huizenkopers in in aanmerking komende landelijke gebieden met lagere inkomens, weinig geld bespaard voor een aanbetaling en anders niet in aanmerking kunnen komen voor een conventioneel leenproduct.

Leningvoorwaarden: tarieven

Hypotheekvoorwaarden, inclusief de duur van de terugbetaling, zijn een belangrijke factor in hoe een geldschieter uw lening en uw rentetarief prijzen. Vastrentende leningen zijn hoe ze klinken: een vaste rentevoet voor de looptijd van de lening, meestal van 10 tot 30 jaar. Als u uw huis sneller wilt afbetalen en een hogere maandelijkse betaling kunt betalen, helpt een kortetermijnlening met een vaste rente (bijvoorbeeld 15 of 20 jaar) u om tijd en rentebetalingen af ​​te scheren. Je bouwt ook veel sneller equity in je huis op.

Kiezen voor een kortere hypotheek op vaste termijn betekent dat maandelijkse betalingen hoger zijn dan bij een langere lening. Verwerk de cijfers om ervoor te zorgen dat uw budget de hogere betalingen aankan. Misschien wilt u ook rekening houden met andere doelen, zoals sparen voor pensioen of een noodfonds.

Voor wie het het beste is: leningen met een vaste rente zijn ideaal voor kopers die van plan zijn vele jaren te blijven zitten. Een vaste lening van 30 jaar kan u bewegingsruimte geven om aan andere financiële behoeften te voldoen. Als u echter zin hebt in een klein risico en de middelen en discipline hebt om uw hypotheek sneller af te lossen, kunt u met een vaste lening van 15 jaar aanzienlijk op rente besparen en uw aflossingsperiode halveren.

Hypotheken met instelbare rente

Hypotheken met een variabele rente (ARM's) hebben een vaste rente voor een initiële periode van drie tot tien jaar, maar na die periode fluctueert de rente met de marktomstandigheden. Deze leningen kunnen riskant zijn als u niet in staat bent om een ​​hogere maandelijkse hypotheekbetaling te betalen zodra het tarief wordt gereset. Sommige ARM-producten hebben een tariefplafond waarbij uw maandelijkse hypotheekbetaling een bepaald bedrag niet mag overschrijden. Als dit het geval is, moet u de cijfers kraken om ervoor te zorgen dat u eventuele betalingsstijgingen tot dat moment kunt verwerken. Reken er niet op dat u uw huis kunt verkopen of uw hypotheek kunt herfinancieren voordat uw ARM wordt gereset, omdat de marktomstandigheden - en uw financiën - kunnen veranderen.

Voor wie het het beste is: ARM's zijn een solide optie als u niet van plan bent om in een huis te blijven na de initiële rentevaste periode, of weet dat u van plan bent te herfinancieren voordat de lening wordt gereset. Waarom? De rentetarieven voor ARM's zijn meestal lager dan de vaste rentetarieven in de eerste jaren van terugbetaling, dus u kunt mogelijk duizenden dollars besparen op rentebetalingen in de eerste jaren van het eigenwoningbezit.

Eerste hulpprogramma's

Speciale programma's in uw nationale of lokale huisvestingsautoriteit bieden specifiek hulp aan starters. Veel van deze programma's zijn beschikbaar op basis van het inkomen van kopers of financiële behoeften. Deze programma's, die meestal hulp bieden in de vorm van aanbetalingen, kunnen ook starters lenen aanzienlijk geld besparen op sluitingskosten.

Het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling somt de eerste keer homebuyer-programma's op per staat. Selecteer uw staat en vervolgens "Hulp bij eigen woningbezit" om het programma bij u in de buurt te vinden.

Hypotheken voor starters

Al deze leenprogramma's (met uitzondering van de eerste hulpprogramma's voor homebuyer) zijn beschikbaar voor alle huizenkopers, of het nu uw eerste of vierde keer is dat u een huis koopt. Veel mensen denken ten onrechte dat FHA-leningen alleen beschikbaar zijn voor beginnende kopers, maar terugkerende leners kunnen in aanmerking komen, zolang de koper ten minste drie jaar voorafgaand aan de aankoop geen hoofdverblijf heeft gehad.

Het kiezen van de lening die het beste bij uw situatie past, hangt in de eerste plaats af van uw financiële gezondheid: uw inkomen, kredietgeschiedenis en -score, werkgelegenheid en financiële doelstellingen. Hypotheekverstrekkers kunnen u helpen uw financiën te analyseren om de beste leningproducten te bepalen. Ze kunnen u ook helpen de kwalificatie-eisen, die vaak complex zijn, beter te begrijpen. Een ondersteunende geldschieter of hypotheekmakelaar kan u ook huiswerk geven - specifieke gebieden van uw financiën om te verbeteren - om u in de sterkste positie te brengen om een ​​hypotheek te krijgen en een huis te kopen.

Het komt neer op

Welke lening u ook kiest, controleer vooraf uw kredietrapport om te zien waar u staat. U hebt elk jaar recht op één gratis kredietrapport van elk van de drie belangrijkste rapportagebureaus via jaarlijkscreditreport.com. Van daaruit kunt u fouten opsporen en repareren, werken aan het aflossen van schulden en de geschiedenis van late betalingen verbeteren voordat u een hypotheekverstrekker benadert.

Het kan voordelig zijn om financiering na te streven voordat u serieus wordt over het kijken naar huizen en het doen van aanbiedingen. Waarom? U kunt sneller handelen en door verkopers serieuzer worden genomen als u een pre-goedkeuringsbrief in de hand heeft.

(Zie ook Ultieme Hypotheekgids, Hoe krijg ik vooraf goedkeuring voor een hypotheek ?, 11 Fouten die eerste huizenkopers moeten vermijden, hoeveel geld moet ik neerzetten? Wat is een hypotheekverzekering en wat zijn mijn opties?, Wat zijn de sluitingskosten ?, hoe de beste hypotheekrente te krijgen, wat zijn de belangrijkste soorten geldschieters?)