Hoe rentetarieven de waarde van onroerend goed beïnvloeden

Rentetarieven, met name de tarieven op interbancaire beurzen en schatkistpapier, hebben een even diepgaand effect op de waarde van inkomstengevend onroerend goed als op elk beleggingsinstrument. Omdat hun invloed op het vermogen van een persoon om woningen te kopen (door de kosten van hypotheekkapitaal te verhogen of te verlagen) zo diepgaand is, nemen veel mensen ten onrechte aan dat de enige beslissende factor bij de waardering van onroerend goed de huidige hypotheekrente is.

Hypotheekrente is echter slechts één rentegerelateerde factor die de waarde van onroerend goed beïnvloedt. Omdat rentetarieven ook van invloed zijn op kapitaalstromen, het aanbod van en de vraag naar kapitaal en het vereiste rendement op investeringen van investeerders, sturen rentetarieven de vastgoedprijzen op verschillende manieren.

Hoe rentetarieven de waarde van onroerend goed beïnvloeden

Waarderingsgrondslagen

Om te begrijpen hoe door de overheid beïnvloede rentetarieven, kapitaalstromen en financieringspercentages de waarde van onroerend goed beïnvloeden, moet u een basiskennis hebben van de inkomstenbenadering van onroerendgoedwaarden. Hoewel de waarde van onroerend goed wordt beïnvloed door de vraag naar en het aanbod van onroerend goed in een bepaalde locatie en de vervangingskosten voor het ontwikkelen van nieuw onroerend goed, is de inkomstenbenadering de meest gebruikelijke waarderingstechniek voor beleggers. De inkomstenbenadering van taxateurs van commercieel onroerend goed en van verzekeraars en beleggers van door onroerend goed gedekte beleggingen komt sterk overeen met de analyse van de contante waarde van de contante waarde van beleggingen in aandelen en obligaties.

In eenvoudige bewoordingen begint de waardering met het voorspellen van inkomsten uit onroerend goed, die de vorm aannemen van verwachte leasebetalingen of, in het geval van hotels, de verwachte bezetting vermenigvuldigd met de gemiddelde kosten per kamer. Vervolgens neemt de analist, door alle kosten op vastgoedniveau te nemen, inclusief de financieringskosten, het netto bedrijfsresultaat (NOI) of de resterende kasstroom na alle bedrijfskosten.

Door alle kapitaalkosten, evenals eventueel investeringskapitaal om het onroerend goed en andere niet-onroerendgoedspecifieke uitgaven te behouden of te repareren, van NOI af te trekken, is het resultaat de netto kasstroom (NCF). Omdat eigendommen meestal geen contanten behouden of een vastgesteld dividendbeleid hebben, is NCF gelijk aan contanten beschikbaar voor beleggers en is dit hetzelfde als contanten uit dividenden, die worden gebruikt voor het waarderen van aandelen of vastrentende beleggingen. Door dividenden te kapitaliseren of door de kasstroom (inclusief eventuele restwaarde) voor een bepaalde investeringsperiode te disconteren, wordt de waarde van het onroerend goed bepaald.

Kapitaalstromen

Rentetarieven kunnen de financieringskosten en hypotheekrente aanzienlijk beïnvloeden, wat op zijn beurt de kosten op vastgoedniveau beïnvloedt en dus de waarden beïnvloedt. Vraag en aanbod van kapitaal en concurrerende investeringen hebben echter de grootste impact op de vereiste rendementen (RROR) en investeringswaarden. Omdat de Federal Reserve Board de focus heeft verschoven van het monetaire beleid en meer naar het beheer van de rentetarieven als een manier om de economie te stimuleren of de inflatie af te wenden, heeft zijn beleid een direct effect op de waarde van alle beleggingen.

Naarmate de interbancaire wisselkoersen dalen, worden de kosten van fondsen verlaagd en stromen de fondsen in het systeem; omgekeerd, wanneer de tarieven stijgen, neemt de beschikbaarheid van fondsen af. Wat onroerend goed betreft, voegen de wijzigingen in de interbancaire leenrente de hoeveelheid kapitaal toe die beschikbaar is voor investeringen. De hoeveelheid kapitaal en de kosten van kapitaal beïnvloeden de vraag maar ook het aanbod - dat wil zeggen het geld dat beschikbaar is voor aankoop en ontwikkeling van onroerend goed. Wanneer kapitaalbeschikbaarheid bijvoorbeeld krap is, hebben kapitaalverschaffers de neiging minder te lenen als een percentage van de intrinsieke waarde, of niet zo ver boven de "kapitaalstapel". Dit betekent dat leningen worden verstrekt tegen lagere lening / waarde-verhoudingen, waardoor de hefboomwerking van kasstromen en onroerendgoedwaarden wordt verminderd.

Deze veranderingen in kapitaalstromen kunnen ook een directe invloed hebben op de vraag- en aanboddynamiek voor onroerend goed. De kapitaalkosten en de beschikbaarheid van kapitaal beïnvloeden het aanbod door extra kapitaal te verschaffen voor projectontwikkeling; ze beïnvloeden ook de populatie van potentiële kopers die deals zoeken. Deze twee factoren werken samen om eigenschapswaarden te bepalen.

Kortingspercentages

Het meest duidelijke effect van rentetarieven op de waarde van onroerend goed is te zien in de afleiding van disconterings- of kapitalisatietarieven. De kapitalisatieratio kan worden gezien als het vereiste dividendpercentage van een belegger, terwijl een disconteringsvoet gelijk is aan de totale rendementsvereisten van een belegger. K geeft meestal RROR aan, terwijl het kapitalisatiepercentage gelijk is aan (Kg), waarbij g de verwachte inkomstengroei of de toename van de kapitaalgroei is.

Elk van deze tarieven wordt beïnvloed door de geldende rentetarieven omdat ze gelijk zijn aan de risicovrije rente plus een risicopremie . Voor de meeste beleggers is het risicovrije tarief het tarief op Amerikaanse staatsobligaties; gegarandeerd door federaal overheidskrediet, worden ze als risicovrij beschouwd omdat de kans op wanbetaling zo laag is. Omdat beleggingen met een hoger risico een evenredig hoger rendement moeten behalen om het extra risico te compenseren, voegen beleggers bij het bepalen van de disconteringspercentages en kapitalisatiepercentages een risicopremie toe aan de risicovrije rente om het voor risico beschouwde rendement op elke beschouwde investering te bepalen .

Omdat K (disconteringsvoet) gelijk is aan de risicovrije rente plus een risicopremie, is de kapitalisatierente gelijk aan de risicovrije rente plus een risicopremie, verminderd met de verwachte groei (g) van het inkomen. Hoewel risicopremies variëren als gevolg van vraag en aanbod en andere risicofactoren in de markt, zullen disconteringsvoeten variëren als gevolg van veranderingen in de rentevoeten waaruit ze bestaan. Wanneer het vereiste rendement op concurrerende of vervangende beleggingen stijgt, daalt de waarde van onroerend goed; omgekeerd, wanneer de rentevoeten dalen, stijgen de vastgoedprijzen.

Het komt neer op

Het is belangrijk om te focussen op hypotheekrente omdat deze een directe invloed hebben op de onroerendgoedprijzen. Als u een potentiële huiseigenaar of belegger in onroerend goed bent, is het eenvoudig om een ​​hypotheekcalculator te gebruiken om de huidige rentetarieven te onderzoeken.

Dat gezegd hebbende, is het belangrijk op te merken dat veranderende rentetarieven van invloed zijn op vele aspecten van onroerend goed. Naast de prijs van uw nieuwe woning, beïnvloeden rentetarieven ook de beschikbaarheid van kapitaal en de vraag naar investeringen. Deze kapitaalstromen beïnvloeden het aanbod en de vraag naar onroerend goed en hebben bijgevolg invloed op de onroerendgoedprijzen.

Ook hebben rentetarieven ook invloed op het rendement op vervangende beleggingen en veranderen de prijzen om in lijn te blijven met het inherente risico van onroerendgoedbeleggingen. Deze veranderingen in de vereiste rendementen voor onroerend goed variëren ook tijdens destabilisatieperioden op de kredietmarkten. Naarmate beleggers voorzien in een grotere variabiliteit in de toekomstige rentevoeten of een toename van het risico, nemen de risicopremies toe, waardoor de neerwaartse druk op de onroerendgoedprijzen groter wordt.