Hoe u uw hypotheek kunt verkrijgen en begrijpen

Een van de grootste financiële beslissingen die mensen in hun leven nemen, is een huis kopen. Waarom doen zoveel mensen zo'n grote financiële verplichting wanneer huren goedkoper is en een veel kortere, flexibelere verplichting is?

Een reden is dat huiseigenaren particulieren in staat stellen om eigen vermogen op te bouwen en hypotheekrente af te trekken van hun belastingen, waardoor dit de grootste belastingvoordeel is dat er is. Er is ook het voordeel van investeren in een huis dat hopelijk in de loop van de tijd in waarde zal toenemen. Er zijn ook immateriële voordelen, zoals meer controle over renovaties.

Wanneer een persoon een huis koopt, neemt hun maandelijkse uitbetaling toe, maar het bezit van uw huis kan lonend zijn als vanaf het begin de juiste beslissingen worden genomen.

Stap één: Bestaande schulden opruimen

Een goede voorbereiding is het halve werk om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Het eerste wat een potentiële lener moet doen, is een kopie van zijn kredietrapport krijgen om zijn FICO-score en zijn kredietwaardigheid te bepalen. In 2018 vereiste de Federal Housing Administration of FHA een kredietscore van minimaal 500 voor een FHA-lening; veel kredietverstrekkers vereisen echter een score van 620 tot 640. Als uw score laag is, moet u proberen deze te verbeteren door saldi laag te houden op creditcards, op tijd rekeningen te betalen en uw hoge rente af te lossen. Sluit geen ongebruikte creditcards uit, want dit kan een negatieve invloed hebben op uw FICO-score en uw kredietgebruiksratio (lees voor meer informatie over deze ratio " Credit Utilization Ratio" ). Houd de balans laag. Controleer ook op fouten of discrepanties in de rapportage van uw schuldeisers en laat deze corrigeren.

Tegelijkertijd moet u zoveel mogelijk geld besparen voor uw aanbetaling. Het is echter belangrijker om schulden met een hoge rente af te lossen. Alle creditcardtarieven met een rentevoet hoger dan twee keer de prime rate zijn te hoog. Als de huidige prime rate bijvoorbeeld 6% is, moet u proberen al uw creditcards af te betalen met een rentevoet van 12% of hoger, of op zoek gaan naar een andere geldschieter met een betere koers waarnaar u uw schuld kunt overboeken.

Stap twee: Winkelen voor geldschieters

Zodra uw credit score is waar u het wilt, moet u op zoek naar een geldschieter. Ervan uitgaande dat u een goed vooruitzicht bent, laat drie of vier geldschieters concurreren voor uw bedrijf. Geef niet elke geldschieter toestemming om toegang te krijgen tot uw kredietrapport. Verkrijg een voorlopig exemplaar van de "goede trouw schatting" (HUD-1 formulier) en analyseer elke aanklacht. Alleen als u een geldschieter hebt geselecteerd, mag u deze uw kredietwaardigheid laten controleren.

De kosten van de geldschieter aan de lener zijn zeer creatief en variabel. Vergoedingen zoals het genereren van leningen, verwerkingskosten. en verzekeringstechnische kosten kunnen vaak worden onderhandeld met ten minste 50% of zelfs worden kwijtgescholden door de kredietgever als zij uw bedrijf willen. Vermijd punten als je kunt. Wanneer u punten betaalt, betaalt u vooraf rente (1 punt = 1 procent) om een ​​lager tarief te krijgen voor uw hypotheek met vaste rente, wat in feite het bedrag van uw aanbetaling verhoogt. Punten zijn onnodige extra kosten door de kredietgever. Weigeren om deze kosten te betalen, of neem uw bedrijf ergens anders naartoe.

In sommige gevallen kan het de moeite waard zijn om een ​​onroerendgoedadvocaat in te huren die onnodige kosten kan vaststellen. Een deskundige makelaar kan u ook begeleiden welke kosten gebruikelijk zijn en welke mogelijk kunnen worden geëlimineerd. De titelkosten in de staat Florida zijn bijvoorbeeld de verantwoordelijkheid van de koper (tenzij de verkoper ermee instemt de kosten op te halen), dus u moet weten dat deze kosten te goeder trouw moeten worden vermeld. Als uw geldschieter een vreemd geldschieter is, kunnen ze verschillende kosten hebben (die meestal meer dan $ 1.000 bedragen) en kunnen ze als verrassingskosten op uw HUD-1-afrekeningsoverzicht verschijnen voordat ze worden gesloten.

Waarom Lenders Love PMI

Kredietverstrekkers kunnen een prooi plegen op huizenkopers. De meeste geldschieters rekenen particuliere hypotheekverzekering (PMI) aan als u nalaat een aanbetaling van 20% of meer te doen bij u thuis. Deze verzekering beschermt de kredietgever, niet u, in geval van wanbetaling op uw lening. Over het algemeen beschouwt een geldschieter een lening die voor meer dan 80% van de waarde van de woning wordt gefinancierd als een groter wanbetalingsrisico en vereist de PMI-betaling. Hoeveel kost deze betaling voor PMI? Als u een lening van $ 200.000 aanvraagt ​​met een aanbetaling van 10 procent, kunt u verwachten dat u minimaal $ 100 per maand betaalt voor de PMI-betaling. Het is niet ongebruikelijk om PMI-betalingen te zien tussen $ 150 en $ 200 per maand.

Als u al een hypotheek hebt met een PMI-betaling, kunt u de PMI annuleren wanneer u een bepaald aandelenpercentage in uw huis bereikt (meestal 20%). Meer dan 30 jaar kan een maandelijkse PMI-betaling van $ 150 oplopen tot meer dan $ 54.000! Omdat de geldschieters u er niet aan herinneren dat u de extra betaling kunt annuleren, nemen veel huiseigenaren nooit de tijd om de PMI-betaling zelf te annuleren en zijn de geldschieters meer dan blij om uw geld te blijven ontvangen.

Stap drie: bedenk de aanbetaling

Wat kunt u doen als u de aanbetaling van 20% op uw woonkrediet niet kunt betalen? Als u op zoek bent naar een woning van $ 200.000 en u hebt $ 10.000 voor de aanbetaling, vereisen de meeste geldschieters een PMI-betaling als u niet minstens $ 40.000 op de woning aanbrengt (leningen / leningkosten zijn uitgesloten van onze leningberekening). Voor de meeste kopers van een eerste woning is een aanbetaling van $ 40.000 uitgesloten.

U kunt echter proberen uw leningen te "meeliften", zodat twee geldschieters deelnemen aan de lening. Dit kan lijken op een plan van het type 80-15-5: u financiert 80% op een primaire hypotheek, 15% op een tweede hypotheek of een lening met eigen vermogen en 5% als uw aanbetaling. Door gebruik te maken van de lening voor eigen vermogen plus uw aanbetaling, kunt u dat bedrag heffen tegen de aankoopprijs van uw huis en de aanbetaling van 20% dekken, waardoor PMI wordt vermeden. Het eigen vermogen of de tweede lening heeft waarschijnlijk een variabel tarief of een hoger tarief dan uw primaire hypotheek, dus u moet deze lening in de gaten houden en proberen deze eerst af te betalen. De rente op de lening van het eigen vermogen is ook aftrekbare rente op Amerikaanse federale belastingen (de schuld van het eigen vermogen is onderworpen aan een plafond voor aftrekbaarheid van $ 100.000).

Soorten leningen

De 30-jarige leningen met vaste rente zijn de meest voorkomende hypothecaire lening omdat de rentevoet niet verandert gedurende de looptijd van de lening. De meeste huiseigenaren geven de voorkeur aan dit type lening omdat hun maandelijkse betalingen door de jaren heen stabiel zullen blijven. Een vaste lening van 15 jaar wordt steeds populairder omdat deze de tijdshorizon van de lening verkort, waardoor het bedrag aan betaalde rente gedurende de looptijd van de lening afneemt. Deze kortere termijnleningen hebben doorgaans een hogere rentevoet omdat de geldschieter de mogelijkheid om geld te verdienen geeft, vooral als de rentevoet stijgt.

Instelbare rente hypotheken (ARM's) bieden een lage rente voor een periode van tijd. De rentevoet kan jaarlijks worden aangepast of ze kunnen worden vermeld als "3-1", "5-1", "7-1" of iets dergelijks. Bij een "7-1" lening met instelbaar tarief, wordt het bedrag van de lening voor de eerste zeven jaar vastgesteld en vervolgens in het achtste jaar aangepast op basis van de huidige marktomstandigheden, die meestal gebaseerd zijn op de schatkist van één jaar inhoudsopgave. Aanvankelijk kunnen de rentetarieven op ARM's een tot drie procentpunten lager zijn dan de conventionele vaste hypotheek en worden deze doorgaans jaarlijks aangepast nadat de vaste looptijd is verstreken. Of een ARM geschikt is voor u, hangt vaak af van hoe lang u van plan bent in huis te blijven. In het geval van de "7-1", als u van plan bent om slechts zeven jaar in huis te blijven, is dit misschien de perfecte lening voor u. Als u echter van plan bent langer in huis te blijven en de rente begint te stijgen; uw maandelijkse betalingen kunnen aanzienlijk stijgen.

Het komt neer op

Het is de extra moeite waard om uw HUD-1-afrekeningsoverzicht te bekijken vóór de sluitingsdatum van uw nieuwe woning; de daar vermelde cijfers moeten overeenkomen met de cijfers die u volgens de schatting te goeder trouw zijn verstrekt. Als de cijfers te hoog zijn, of als u nieuwe kosten ziet, neem dan contact op met de kredietgever en vraag hen om de fouten uit te leggen of te corrigeren. Een huis kopen is een langetermijnverplichting, dus zorg ervoor dat u alle voorwaarden van uw lening volledig begrijpt en geen verborgen kosten over het hoofd ziet die u later kunt betreuren.