Geld verdienen in residentieel onroerend goed

Veel enthousiaste vastgoedbeleggers denken dat ze rijk kunnen worden door een banklening te gebruiken om lokale fixer-upper te kopen en te upgraden. Hoewel beleggen in onroerend goed misschien beter is dan beleggen in de aandelenmarkt - omdat het bestaan ​​van kleine, lokale onroerendgoedmarkten tot inefficiënties leidt die beleggers kunnen uitbuiten - heb je meer kennis nodig om geld te verdienen in residentieel onroerend goed. Om van klusjesman naar vastgoedmagnaat te gaan, moet u de markt begrijpen, evenals de drie belangrijkste ingrediënten van sterke vastgoedwinsten.

Zoek naar een gezonde nationale markt

Hoewel ervaren en slimme beleggers in onroerend goed in staat zijn om wat geld te verdienen in een zwakke landelijke vastgoedomgeving, zijn de kansen tegen hen; de kans op succes voor nieuwere beleggers in een dergelijke markt is nog slechter. Stijgende rentetarieven kunnen veel koud water op een anders hete onroerendgoedmarkt werpen, omdat degenen die onroerend goed hebben gekocht met instelbare rentehypotheken meer moeten betalen om het te houden, en niet iedereen kan het betalen. Dit leidt tot een verminderde vraag naar onroerend goed en de prijzen dalen dienovereenkomstig.

Wanneer u dus begint met het opbouwen van uw onroerendgoedportefeuille, bevindt het ideale moment zich in een dalende renteomgeving. Over het algemeen zal uw lening niet alleen goedkoper zijn, maar, afgezien van een tijdelijke kredietcrisis, zal de vraag waarschijnlijk hoger zijn, wat kan worden weerstaan ​​met goed kapitaalbeheer.

Een andere gewenste eigenschap is een gezond bruto binnenlands product (BBP), omdat dit cijfer echt spreekt over de algehele gezondheid van het economische systeem dat de onroerendgoedmarkt ondersteunt. In gezonde BBP-tijden, zoals een groei van meer dan 3% per jaar, is het zeldzaam om significante tekortkomingen in onroerend goed te zien.

Ten slotte zijn gegevens over het werkloosheidspercentage vaak de belangrijkste indicator voor de zachtheid van de markt. Als mensen weinig vooruitzichten op een inkomen zien waar ze wonen, verhuizen ze. Op zijn beurt vermindert dit de appreciatie van de huizenprijs (HPA) aanzienlijk.

Kies een specifieke locatie

Als u vlakke tot dalende rentetarieven, behoorlijke bbp-groei en respectabele werkloosheidspercentages op de nationale markt vindt, kunt u op zoek gaan naar een gewenste lokale markt. Zoek een gebied met een relatief sterk waarderingspotentieel, in vergelijking met andere markten. Goed gepubliceerde werkloosheidsgegevens uit Case-Shiller Home Price Index, Bureau of Labor Statistics of andere bronnen zijn uitstekende indicatoren voor de toekomstige gezondheid van de top onroerendgoedmarkten.

Lokale werkloosheidsgegevens zijn vaak zeer indicatief voor de huisvestingsgegevens. De slimme belegger wil investeren in een stad met gezonde werkloosheidstrends en relatief sterke HPA-gegevens. Hopelijk is dit een stad waar je woont, en daarom een ​​goed begrip hebt van de grillen van de lokale marktplaats - en dus het onroerend goed gemakkelijk kan beheren. Met degelijke beheercontroles kan het echter mogelijk zijn om succesvol te investeren in andere locaties waar kwaliteitsmanagementpartners beschikbaar zijn.

Zoek het Urban Sprawl Inflection Point

Zodra u de ideale stad voor uw gewenste investering hebt gevonden, gaat u op zoek naar de stadsuitbreidingshotspot. Als je de stad ziet uitbreiden en enig risico kunt verdragen, investeer dan in onroerend goed aan de rand. Als de markt er echter onheilspellend of vaag uitziet, blijf dan bij de binnenringen, om een ​​buffer te hebben tegen omgekeerde stadsuitbreiding.

Waarschuwingssignalen die u vertellen om uit de buurt te blijven, zijn onder meer materiële werkloosheidsveranderingen en / of vertragende economische groei in de omgeving. U kunt ook kijken naar de onderliggende zakelijke gezondheid van de belangrijkste werkgevers in het gebied. Als het zwak is, komen er waarschijnlijk ontslagen, die onroerendgoedwaarden zouden kunnen gaan onderdrukken vanwege het marginale verloop van het arbeidsaanbod. Als de zakelijke gezondheid van de belangrijkste werkgevers in het gebied sterk is, is het tegenovergestelde waar.

Onroerend goed waarden kunnen sterk variëren binnen een grootstedelijk gebied. Als de gemiddelde HPA in een stad bijvoorbeeld 5% is, kan dit 2% in de binnenstad zijn, 6% in de eerste buitenwijkring en 10% in de tweede buitenwijkring. De derde ring zou waarschijnlijk landbouwgrond zijn met een bescheiden HPA-potentieel. Let hier op het fenomeen: uw meest volatiele waardering van onroerend goed zal gebeuren in de buitenste ring grenzend aan de landbouwgrond, omdat dit de buitenste hoek van de stad is. Deze leverage van locaties kan worden benut door de voorsprong in groeimarkten te bezitten. Logischerwijs zou je in een neerwaartse markt de kern willen zijn. Hier zal waarschijnlijk de minste waardevermindering optreden, aangezien volledige huizenmarkten dit de minst waarschijnlijke plaats maken voor een verstoring van het evenwicht tussen vraag en aanbod.

Inzicht in beleggingsrisico's in verschillende delen van de stad lijkt sterk op inzicht in hoe financiële instrumenten zich in het algemeen gedragen. Beschouw het stedelijke gebied van een stad als obligaties van beleggingskwaliteit, de eerste ring in de voorsteden als aandelen en de buitenste ring als derivaten. Inzicht in de stadsuitbreiding in een stad kan het rendement aan de bovenkant versterken, of investeringen aan de onderkant beschermen.

Laten we voor de lol de ui nog een laag verder pellen om de heetste gebieden te vinden. Stel dat u besluit om in de perimeter te investeren, omdat u economische groei en een groeiende vraag naar arbeid in het gebied ziet. Je zou kunnen proberen te anticiperen op de locatie van stoplichten. Dat is waar toekomstige commerciële eigenschappen, zoals winkelcentra in de voorsteden, zullen worden gebouwd; terwijl de ontwikkeling van residentieel onroerend goed zich rond deze toekomstige winkelcentra vult, zullen de waarde van onroerend goed waarschijnlijk aanzienlijk stijgen ten opzichte van het gemiddelde rendement op onroerend goed.

Het komt neer op

De kans op een bovengemiddeld rendement lijkt groter in het onroerend goed dan in het rijk van de financiële instrumenten, omdat er minder ogen kijken naar niet-homogene eenheden. Kennis van de lokale markt levert ook een investeringsvoordeel op. Een langetermijn- of buy-and-hold-strategie is beter als u voldoende kapitaal en beperkte kansen hebt, terwijl een kortetermijn- of flipping-strategie zinvoller zou zijn als u beperkt kapitaal en een geweldig inzicht in de sweet spots heeft. Ongeacht uw tijdsbestek, moet u eerst zoeken naar een sterke nationale markt en vervolgens naar een regio waar gepubliceerde gegevens behoorlijke HPA-mogelijkheden bieden. Speel ten slotte de stadsuitbreiding als je denkt dat het gebied groeit, of blijf weg als je het krimpt. Inzicht in deze kernpunten kan helpen de waarde van elke onroerendgoedportefeuille te maximaliseren.