Hoe de afschrijving van huurwoningen werkt

Investeren in huurwoningen kan een slimme financiële zet zijn. Om te beginnen kan een huurwoning een stabiele bron van inkomsten zijn, terwijl u eigen vermogen opbouwt en de woning (idealiter) op prijs stelt. Er zijn ook belastingvoordelen: u kunt uw huurkosten aftrekken van alle huurinkomsten die u verdient, waardoor uw belastingverplichting wordt verlaagd. De meeste huurkosten voor onroerend goed - inclusief hypotheekverzekering, onroerendgoedbelasting, reparatie- en onderhoudskosten, kosten voor thuiskantoor, verzekeringen, professionele diensten en reiskosten in verband met beheer - worden in mindering gebracht in het jaar dat u het geld uitgeeft.

Een andere belangrijke belastingaftrek - die voor afschrijving - werkt echter anders. Afschrijving is het proces dat wordt gebruikt om de kosten van het kopen en verbeteren van een huurwoning af te trekken. In plaats van een grote aftrek te nemen in het jaar dat u het onroerend goed koopt (of verbetert), verdeelt de afschrijving de aftrek over de gebruiksduur van het onroerend goed. De Internal Revenue Service (IRS) heeft zeer specifieke regels met betrekking tot waardevermindering, en als u huurwoningen bezit, is het belangrijk om te begrijpen hoe het proces werkt.

Welke eigenschap kan worden afgeschreven?

Volgens de IRS kunt u een huurwoning afschrijven als deze aan al deze vereisten voldoet:

• U bezit het eigendom. (U wordt beschouwd als de eigenaar, zelfs als het onroerend goed aan een schuld is onderworpen.)
• U gebruikt het onroerend goed in uw bedrijf of als een inkomstengenererende activiteit.
• Het pand heeft een bepaalbare gebruiksduur, wat betekent dat het iets is dat verslijt, vervalt, opgebruikt raakt, verouderd raakt of zijn waarde verliest door natuurlijke oorzaken.
• De woning zal naar verwachting langer dan een jaar meegaan.

Zelfs als het onroerend goed aan alle bovenstaande vereisten voldoet, kan het niet worden afgeschreven als u het in dienst hebt genomen en het in hetzelfde jaar hebt verwijderd (of het niet langer voor zakelijk gebruik gebruikt). Land wordt niet beschouwd als af te schrijven. En in het algemeen kunt u de kosten van het kappen, planten en landschapsarchitectuur niet afschrijven, omdat deze activiteiten als onderdeel van de grondkosten worden beschouwd.

Wanneer begint de afschrijving?

U kunt beginnen met het aftrekken van afschrijvingen zodra het onroerend goed in gebruik wordt genomen of gereed en beschikbaar is voor gebruik als verhuur. Hier is een voorbeeld: u koopt een huurwoning op 15 mei. Na een aantal maanden aan het huis te hebben gewerkt, hebt u het klaar om te huren op 15 juli, dus u begint online en in de lokale kranten te adverteren. U vindt een huurder en de huur begint op 1 september. Aangezien het pand in dienst werd gesteld - dat wil zeggen, klaar om te worden verhuurd en bewoond - op 15 juli, zou u het huis in juli beginnen af ​​te schrijven, niet in september wanneer je begint huur te innen.

U blijft de eigendom afschrijven totdat aan een van de volgende voorwaarden is voldaan.

• U hebt uw volledige kosten of andere basis in de woning afgetrokken.
• U trekt het onroerend goed uit dienst, zelfs als u de kosten of andere basis niet volledig hebt terugverdiend. Een eigendom is uit dienst genomen wanneer het niet langer wordt gebruikt als een inkomen dat inkomsten genereert - of als u het verkoopt of ruilt, het in persoonlijk gebruik omzet, het afgeeft of als het wordt vernietigd.

U kunt doorgaan met het verkrijgen van een aftrek voor waardevermindering voor onroerend goed dat tijdelijk niet actief is of niet in gebruik is. Als u reparaties uitvoert nadat een huurder bijvoorbeeld is verhuisd, kunt u de woning nog steeds afschrijven terwijl u hem klaar maakt voor de volgende.

Afschrijvingsmethode

Drie factoren bepalen het bedrag van de afschrijving dat u elk jaar kunt aftrekken: uw basis in het onroerend goed, de herstelperiode en de gebruikte afschrijvingsmethode. Elke woning die na 1986 in dienst wordt genomen, wordt afgeschreven met behulp van het Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), een boekhoudtechniek die kosten (en aftrekposten) spreidt over 27, 5 jaar, de hoeveelheid tijd die de IRS beschouwt als de 'nuttige levensduur' ”Van een huurwoning.

Hoewel het altijd wordt aanbevolen om met een gekwalificeerde belastingaccountant te werken bij het berekenen van de afschrijving, zijn hier de basisstappen:

1. Bepaal de basis van het onroerend goed - De basis van het onroerend goed is de kosten, of het bedrag dat u hebt betaald (contant, met een hypotheek of op een andere manier) om het onroerend goed te verwerven. Sommige schikkingskosten en sluitingskosten, inclusief juridische kosten, opnamekosten, enquêtes, overdrachtsbelastingen, titelverzekering en elk bedrag dat de verkoper verschuldigd is dat u ermee instemt te betalen (zoals achterstallige belastingen), zijn inbegrepen in de basis. Sommige afwikkelingskosten en sluitingskosten kunnen niet in uw basis worden opgenomen, waaronder premies voor brandverzekeringen, huur in verband met de bezetting van het onroerend goed vooraf en kosten in verband met het verkrijgen of herfinancieren van een lening: punten, hypotheekverzekeringspremies, kosten voor kredietrapportage, en beoordelingskosten.
2. Scheid de kosten van grond en gebouwen - Omdat u alleen de kosten van het gebouw en niet de grond kunt afschrijven, moet u de waarde van elke waarde bepalen om het juiste bedrag af te schrijven. Om de waarde te bepalen, kunt u de reële marktwaarde van elk gebruiken op het moment dat u het onroerend goed kocht, of u kunt het nummer baseren op de geschatte waarde van de onroerendgoedbelasting. Stel dat je een huis hebt gekocht voor $ 110.000. De meest recente aanslag onroerend goed taxeert het onroerend goed op $ 90.000, waarvan $ 81.000 voor het huis is en $ 9.000 voor het land. Daarom kunt u 90% ($ 81.000 ÷ $ 90.000) van de aankoopprijs toewijzen aan het huis en 10% ($ 9.000 ÷ $ 90.000) van de aankoopprijs aan het land.
3. Bepaal uw basis in het huis - Nu u de basis van het onroerend goed (huis plus land) en de waarde van het huis kent, kunt u uw basis in het huis bepalen. Met behulp van het bovenstaande voorbeeld, zou uw basis in het huis - het bedrag dat kan worden afgeschreven - $ 99.000 zijn (90% van $ 110.000). Uw basis in het land zou $ 11.000 zijn (10% van $ 110.000).
4. Bepaal de aangepaste basis, indien nodig - Mogelijk moet u uw basis verhogen of verlagen voor bepaalde gebeurtenissen die plaatsvinden tussen het moment dat u het onroerend goed koopt en het moment dat u het klaar heeft voor verhuur. Voorbeelden van verhogingen tot basis zijn de kosten van toevoegingen of verbeteringen met een gebruiksduur van ten minste één jaar voordat u het onroerend goed in gebruik neemt, geld dat u hebt uitgegeven om beschadigd onroerend goed te herstellen, de kosten voor het leveren van nutsvoorzieningen aan het onroerend goed en bepaalde juridische kosten.

Voorbeelden van verlagingen van de basis zijn verzekeringsuitkeringen die u ontvangt als gevolg van schade of diefstal, schade die niet wordt gedekt door de verzekering waarvoor u een aftrek hebt gedaan en geld dat u ontvangt voor het verlenen van een erfdienstbaarheid.

Welk systeem te gebruiken

De volgende stappen omvatten het bepalen welke van twee MACRS van toepassing is: het algemene afschrijvingssysteem (GDS) of het alternatieve afschrijvingssysteem (ADS). GDS is van toepassing op de meeste in gebruik genomen eigenschappen en in het algemeen moet u het gebruiken tenzij u een onherroepelijke verkiezing voor ADS maakt of de wet vereist dat u ADS gebruikt. ADS is verplicht wanneer het onroerend goed:

• Heeft een gekwalificeerd bedrijf 50% van de tijd of minder
• Heeft een belastingvrij gebruik
• Wordt gefinancierd door belastingvrije obligaties
• Wordt voornamelijk in de landbouw gebruikt

Over het algemeen zult u GDS gebruiken tenzij u een reden hebt om ADS te gebruiken. Nogmaals, het wordt aanbevolen dat u een gekwalificeerde belastingaccountant raadpleegt, die u kan helpen de meest gunstige manier te vinden om uw huurobject af te schrijven.

Zodra u weet welk MACRS-systeem van toepassing is, kunt u de herstelperiode voor de woning bepalen. De herstelperiode met GDS is 27, 5 jaar voor residentieel huurobject. Als u ADS gebruikt, is de herstelperiode voor hetzelfde type onroerend goed 30 jaar voor onroerend goed dat na 31 december 2017 in dienst is gesteld, of 40 jaar als het daarvoor in gebruik is genomen.

Bepaal vervolgens het bedrag dat u elk jaar kunt afschrijven. Aangezien de meeste residentiële huurwoningen GDS gebruiken, zullen we ons op die berekening concentreren.

Voor elk volledig jaar dat een eigendom in dienst is, zult u eenzelfde bedrag afschrijven: 3, 636% elk jaar zolang u het eigendom blijft afschrijven. Als het onroerend goed korter dan een jaar in gebruik was (u kocht bijvoorbeeld een huis in mei en begon het in juli te huren), dan zou u dat jaar een lager percentage afschrijven, afhankelijk van wanneer het in gebruik werd genomen. Volgens de IRS Residential Rental Property GDS-tabel:

Neem bijvoorbeeld een huis met een basis van $ 99.000 en dat op 15 juli in gebruik werd genomen. Voor het eerste jaar deprecieert u 1.667%, of $ 1.650 ($ 99.000 x 1.667%). Voor elk volgend jaar zult u afschrijven met een tarief van 3, 636%, of $ 3.599, 64, zolang de huur het hele jaar in gebruik is. Merk op dat dit cijfer in wezen gelijk is aan het nemen van de basis en delen door de herstelperiode van 27, 5: $ 99.000 ÷ 27, 5 = $ 3.600. Het verschil komt voort uit het eerste jaar van gedeeltelijke dienst.

Hoeveel vermindert afschrijving de belastingaansprakelijkheid?

Als u onroerend goed huurt, rapporteert u meestal uw huurinkomsten en -kosten voor elke huurwoning op de juiste regel van Schema E wanneer u uw jaarlijkse belastingaangifte indient; de netto winst of het verlies gaat dan naar uw 1040-formulier. Afschrijving is een van de kosten die u in schema E opneemt, dus het afschrijvingsbedrag vermindert effectief uw belastingschuld voor het jaar. Als u $ 3.599, 64 afschrijft en u bijvoorbeeld in de belastingschijf van 22% zit, bespaart u dat jaar $ 3.599, 64 x 0, 22 = $ 791, 92 aan belastingen.

Het komt neer op

Afschrijvingen kunnen een waardevol hulpmiddel zijn als u in huurwoningen investeert, omdat u hiermee de kosten van het kopen van het onroerend goed over decennia kunt spreiden, waardoor de belastingverplichting voor elk jaar wordt verlaagd. Natuurlijk, als u een onroerend goed afschrijft en het vervolgens voor meer dan de afgeschreven waarde verkoopt, bent u over die winst belasting verschuldigd door de recuperatiebelasting.

Omdat de belastingwetgeving voor huurwoningen ingewikkeld is en van tijd tot tijd verandert, is het raadzaam om samen te werken met een gekwalificeerde belastingaccountant bij het opzetten, exploiteren en verkopen van uw verhuurbedrijf. Op deze manier kunt u er zeker van zijn dat u de meest gunstige fiscale behandeling krijgt - en voorkom verrassingen tijdens de belasting.