Investeren in onroerend goed buiten de staat

Onroerend goed kopen en bezitten is zelden eenvoudig of eenvoudig. Wanneer de betreffende woning zich op een verre locatie bevindt, vermenigvuldigen de uitdagingen zich. Toch lijkt beleggen in onroerend goed buiten de staat aantrekkelijk als u in een gebied woont waar onroerend goed duur is. Het kan ook aantrekkelijk lijken als u al onroerend goed bezit waar u woont en u uw bezittingen wilt diversifiëren. Of misschien wilt u gewoon een vakantiehuis bezitten. Maar voordat u een bod uitbrengt, moet u deze kwesties zorgvuldig overwegen.

Investeren in onroerend goed buiten de staat

Redenen om te kopen

Een factor die ertoe leidt dat mensen overwegen onroerend goed te kopen ver van huis, is dat onroerend goed in een andere staat goedkoper kan zijn. Misschien woon je in een gebied als San Francisco of New York City, waar de onroerendgoedkosten torenhoog zijn. Als u het zich eenvoudigweg niet kunt veroorloven om een ​​plaats te kopen waar u woont of als u daarvoor het grootste deel van uw geld in onroerend goed zou moeten investeren (wat u liever niet zou doen), wilt u misschien naar andere steden kijken waar de marktfundamentals zijn gezond, maar onroerendgoedkosten zijn aanzienlijk lager.

Mensen die in depressieve gebieden wonen, maar niet voor werk of persoonlijke redenen willen verhuizen, zijn misschien beter af te huren in hun woonplaats en te investeren in onroerend goed waar de economie sterker is. Als u bijvoorbeeld in Las Vegas woonde, de stad met het hoogste marktafschermingspercentage tijdens de subprime meltdown van 2008, had u misschien onroerend goed willen kopen op een markt waar de gemiddelde verkoopprijzen relatief stabiel bleven, zoals Charlotte, North Carolina.

Misschien is de belangrijkste reden waarom mensen besluiten om te investeren in onroerend goed buiten de staat, omdat het rendement op investering (ROI) daar misschien beter is dan thuis. Koopprijzen, waarderingspercentages, hypotheekkosten (indien aanwezig), belastingen, huisvestingsvoorschriften, huurmarktomstandigheden en meer zijn allemaal factoren die in een andere staat gunstiger kunnen zijn en zullen bijdragen aan de potentiële ROI van een woning.

Uitdagingen om te overwegen

Wanneer u buiten de staat investeert, moet u uw gebrek aan bekendheid met de onroerendgoedmarkt buiten de staat en met de lokale economische omstandigheden, zowel op stadsniveau als op buurtniveau, overwinnen. U zult niet dezelfde intieme, dagelijkse kennis van een verre markt hebben als u van de markt waar u woont. Je hebt geen diepgaand inzicht in de beste buurten - of de slechtste. U zult moeten vertrouwen op mond-tot-mondreclame, onderbuikinstincten en de meningen van professionals die u inhuurt.

Inzicht in alle wetten en voorschriften met betrekking tot eigendom en belastingen op onroerend goed op een plaats waar u niet woont, is een andere grote uitdaging. Zelfs als u elke regel van de lokale codes en verordeningen leest, wat er op papier staat en wat er in werkelijkheid gebeurt, komt niet altijd overeen. Het is cruciaal om met eigenaren van onroerend goed in het gebied te praten om een ​​goed begrip van de lokale beelden te krijgen.

Je hebt goede contacten in de omgeving nodig om je investeringsplan succesvol te maken, maar als je met een verre stad te maken hebt, begin je misschien helemaal opnieuw bij het vinden van kwaliteitsprofessionals zoals makelaars, onroerend goedbeheerders en klusjesmannen - de mensen die de sleutel tot uw succes of falen.

Buiten staat kopen

Het geheim van het succes van veel buitenlandse investeerders is het vinden en inhuren van een uitstekend bedrijf voor onroerend goedbeheer. Je hebt ze nodig om je te helpen vacatures in te vullen, huur te innen, reparaties uit te voeren en noodsituaties af te handelen. Als u in de buurt woonde, kunt u ervoor kiezen om het onroerend goed zelf te beheren, maar als u ver weg woont, is professioneel onroerendgoedbeheer een extra uitgave die u gewoon moet maken om uw investering te beschermen. Zoals ervaren bouwer en vastgoedbeheerder Rusty Meador adviseert: "Het maakt niet uit hoe goed u een onroerend goed deal vindt, het is slechts zo goed als zijn vermogen om goed beheerd te worden."

Houd er rekening mee dat u, zelfs met een propertymanagementbedrijf op uw loonlijst, nog steeds af en toe een bezoek moet brengen aan uw onroerend goed om ervoor te zorgen dat wat managers en huurders u vertellen overeenkomt met de realiteit. Dit zijn extra tijd- en geldkosten waarmee rekening moet worden gehouden.

Bij het kopen van een huurwoning, met name huurwoningen buiten de staat, zult u waarschijnlijk ook hogere verzekeringstarieven voor huiseigenaren tegenkomen, hogere hypotheekrente en hogere aanbetalingsvereisten, omdat geldschieters u als een riskantere kredietnemer beschouwen dan een eigenaar. . U zult uw fiscale situatie ook bemoeilijken door het bezit van huurwoningen en inkomsten te verdienen in meer dan één staat. Mogelijk moet u een inkomstenbelastingprofessional inhuren om u in goede staat van de belastingdienst te houden.

Wanneer u al deze factoren in overweging neemt, zult u merken dat het een veel eenvoudiger en goedkoper is om een ​​eigenaar-bewoner te zijn of om onroerend goed thuis te kopen.

Voordat u koopt uit de staat

Als u nog steeds van plan bent om buiten de staat te kopen, moet u deze aanvullende waarschuwingen in acht nemen.

Koop geen zicht ongezien; het onroerend goed is misschien niet wat u denkt dat het is. Online informatie over een woning kan verouderd zijn en een lokale makelaar of eigenaar die niet op zoek is naar uw belangen, kan tegen u liegen om een ​​verkoop te sluiten. Als u onbewust de eigenaar wordt van een hinderlijke woning die gezondheids- en / of veiligheidswetten overtreedt, kunt u aan de haak gaan voor tal van codeschendingen die tijdrovend en duur zijn om op te lossen. Als een onroerend goed lang genoeg leeg staat, kan het onderhoudsproblemen ontwikkelen die zodanig uiteenvallen dat de stad het als een veiligheidsrisico beschouwt en het verwoest. Je zou zelfs aan de haak kunnen zitten voor de sloopwet.

Sommige vastgoedbeleggers hebben bedwantsen, termieten, kakkerlakken, muizen of ander ongedierte als hun ondergang ervaren. Zonder een persoonlijk bezoek aan het pand en een professionele inspectie om op deze problemen te controleren, kunt u eigenaar worden van een pand dat niet bewoonbaar is. Scott Paxton van het Rental Protection Agency adviseert dat klachten van bedwantsen steeds vaker voorkomen en dat dit probleem erg duur kan zijn om er vanaf te komen.

Het vinden van kwaliteit huurders is extra belangrijk voor afwezige verhuurders. U zult er niet zijn om het gedrag van uw huurders of hun behandeling van het onroerend goed nauwlettend in de gaten te houden, noch zult u er zijn om hen onder druk te zetten om te betalen als de huur opeisbaar is. Naast het inhuren van een eersteklas bedrijf voor onroerend goedbeheer, wilt u huurders hebben die u of uw beheermaatschappij geen problemen zullen bezorgen.

Bovendien kunt u door een persoonlijk bezoek aan de locatie beter te leren kennen de professionals die u helpen bij het kopen van een huis, zoals uw advocaat, makelaar en geldschieter. Neem tijdens uw bezoek de tijd om verschillende geldschieters te ontmoeten en onderzoek te doen naar de verschillende soorten hypotheken en rentetarieven die lokaal beschikbaar zijn. Het is ook gunstig om vooraf goedkeuring te krijgen voor een hypotheek, omdat dit de tijd verkort die nodig is om de deal te sluiten zodra u eindelijk uw droomhuis heeft gevonden.

Tot slot, als u nog nooit onroerend goed hebt gehad, is het kopen van uw eerste onroerend goed buiten de staat extra riskant. Het maakt niet uit hoeveel boeken u leest over eigendom van onroerend goed, er is geen vervanging voor echte ervaringen. Zonder enige ervaring met eigendom van onroerend goed en zonder de kennis uit de eerste hand die voortkomt uit het dagelijks leven in een woning, mist u misschien belangrijke onderhoudsoverwegingen.

Alternatieve alternatieven

Als u om welke reden dan ook niet denkt dat u onroerend goed wilt kopen waar u woont, zijn er andere manieren om toegang te krijgen tot verschillende onroerendgoedmarkten die veel eenvoudiger zijn dan rechtstreeks beleggen vanuit de staat. Een optie is een onroerendgoedbeleggingstrust (REIT). Investeren in een REIT of REIT ETF is vergelijkbaar met beleggen in een aandeel en u kunt een REIT kiezen met een risico / rendement-profiel dat past bij wat u zoekt. En net als wanneer u een aandeel bezit en u niet verantwoordelijk bent voor het nemen van beslissingen over het runnen van dat bedrijf, zult u, wanneer u aandelen van een REIT bezit, geen last hebben van de hoofdpijn die gepaard gaat met het daadwerkelijk bezitten van een onroerend goed.

U kunt ook een tweede blik werpen op het kopen van onroerend goed waar u woont - zelfs als u er niet in wilt wonen. Misschien heb je in San Francisco gehuurd omdat je niet geïnteresseerd bent in het leven op de enige plek die je je kunt veroorloven, een appartement van 250 vierkante meter. Maar zou u bereid zijn om dat appartement te bezitten als een woning? Het is waarschijnlijk gemakkelijker om een ​​plek in de buurt van je huis te kopen en te bezitten. Het kan duurder of minder winstgevend zijn, maar misschien zijn de extra kosten of lagere ROI de moeite waard.

Hoe het te laten werken

Als je buiten de staat gaat kopen, koop dan in een gebied dat je kent - misschien waar je naar de universiteit ging of waar je bent opgegroeid. Het is beter om enige kennis van het gebied te hebben dan helemaal geen. Als een bonus, als u koopt in een gebied dat u normaal gesproken toch bezoekt, kunnen uw vakantiereizen op zijn minst gedeeltelijk aftrekbaar worden van de belasting omdat u een bedrijfsonderdeel aan die reizen toevoegt om uw eigendom te controleren.

Koop in een gebied met enkele overeenkomsten met het gebied waar u woont, zoals klimaat, demografie of leeftijd van onroerend goed, zodat u een idee hebt van waar u mee te maken hebt. Als je je hele leven in een buitenwijk van Californië in de jaren 60 hebt gewoond, koop dan geen 120 jaar oud pand in Boston.

Koop geen onroerend goed met een hoog risico. Koop in een voornamelijk door de eigenaar bewoonde buurt om huurders aan te trekken die een lager economisch risico lopen, zegt Ryan L. Hinricher, een van de oprichters van de investeringsmaatschappij voor woningverkoop, Investor Nation. Een eigenschap van hoge kwaliteit zal "doorgaans minder onderhoud en onderhoud hebben. Deze eigenschappen verhuren ook sneller, omdat ze meestal een moderne indeling hebben en voldoende slaapkamers en badkamers hebben, " merkt hij op.

Ten slotte is het, zoals eerder vermeld, van cruciaal belang om een ​​geweldig netwerk van professionals op te bouwen om u te helpen en om af en toe uw eigendom zelf te bezoeken.

Het komt neer op

Investeren in onroerend goed buiten de staat is een risicovolle propositie en een grote verplichting. Voordat je het doet, moet je ervoor zorgen dat je echt begrijpt waar je aan begint en dat je bereid bent om alle gerelateerde uitdagingen aan te gaan.