Hypotheekaflossingsstrategieën

Voor veel mensen is het kopen van een huis de grootste financiële investering die ze ooit zullen doen. Vanwege het hoge prijskaartje hebben de meeste mensen meestal een hypotheek nodig. Een hypotheek is een soort geamortiseerde lening waarbij de schuld gedurende een periode in reguliere termijnen wordt afgelost. De afschrijvingsperiode verwijst naar de tijdsduur, in jaren, dat een lener ervoor kiest om een ​​hypotheek af te lossen.

Terwijl het meest populaire type de 30-jarige hypotheek met vaste rente is, hebben kopers andere opties, waaronder 25-jarige en 15-jarige hypotheken. De afschrijvingsperiode is niet alleen van invloed op hoe lang het duurt om de lening terug te betalen, maar ook op de rente die gedurende de looptijd van de hypotheek wordt betaald. Langere afschrijvingsperioden omvatten doorgaans kleinere maandelijkse betalingen en hogere totale rentekosten gedurende de looptijd van de lening. Kortere afschrijvingsperioden daarentegen leiden doorgaans tot grotere maandelijkse betalingen en lagere totale rentekosten. Het is een goed idee voor iedereen op de markt voor een hypotheek om de verschillende afschrijvingsopties te overwegen om er een te vinden die het best past met betrekking tot beheersbaarheid en potentiële besparingen. Hier bekijken we verschillende hypotheekstrategieën voor de huidige thuiskopers.

Belangrijkste leerpunten

• Het kiezen van de periode waarover u uw hypotheek moet afbetalen, is een afweging tussen lagere maandelijkse betalingen versus lagere totale kosten.
• De looptijd van een hypothecaire lening volgt een aflossingsschema dat maandelijkse betalingen gelijk houdt, terwijl het relatieve bedrag van de hoofdsom versus rente bij elke betaling wordt gewijzigd.
• Hoe langer het aflossingsschema (zeg 30 jaar), hoe betaalbaarder de maandelijkse betalingen, maar tegelijkertijd de meeste rente die aan de kredietgever moet worden betaald gedurende de looptijd van de lening.

Aflossingsschema's

Het exacte bedrag van de hoofdsom en rente waaruit elke betaling bestaat, wordt weergegeven in de hypotheek aflossingsschema (of afschrijvingstabel). In het begin gaat meer van elke maandelijkse betaling naar rente. Rente op een hypotheek is fiscaal aftrekbaar. Als u zich in een hoge belastingschijf bevindt, is deze aftrek waardevoller dan die met lagere belastingtarieven. Bij elke volgende betaling gaat meer en meer van de betaling naar de hoofdsom, en minder naar de rente, totdat de hypotheek volledig is betaald en de kredietgever een Tevredenheid van hypotheek indient bij het districtskantoor of kadaster.

Langere afschrijvingsperioden verminderen maandelijkse betaling

Leningen met langere afschrijvingsperioden hebben kleinere maandelijkse betalingen omdat u meer tijd hebt om de lening terug te betalen. Dit is een goede strategie als u betalingen wilt die beter beheersbaar zijn. De volgende afbeelding toont een verkort voorbeeld van een aflossingsschema voor een lening met een vaste rente van 30 jaar van $ 200.000 tegen 4, 5%:

Figuur 1 De hypotheekbetaling voor deze 30-jarige, vaste rente 4, 5% hypotheek is altijd elke maand hetzelfde ($ 1.013, 37). De bedragen die naar hoofdsom en rente gaan, veranderen echter elke maand. Hier worden de eerste drie maanden van het amortisatieschema weergegeven, en vervolgens betalingen na 180, 240, 300 en 360 maanden.

Samenvatting voor de 30-jarige lening met een vaste rente van 4, 5%:

• Hypotheekbedrag = $ 200.000
• Maandelijkse betaling = $ 1.013, 37
• Rentebedrag = $ 164.813, 42
• Totale kosten = $ 364.813, 20

Kortere afschrijvingsperioden besparen u geld

Als u kiest voor een kortere aflossingsperiode - bijvoorbeeld 15 jaar - heeft u hogere maandelijkse betalingen, maar u bespaart ook aanzienlijk op rente gedurende de looptijd van de lening, en u bent eerder eigenaar van uw huis. Ook zijn rentetarieven op kortere leningen doorgaans lager dan die voor langere looptijden. Dit is een goede strategie als u comfortabel kunt voldoen aan de hogere maandelijkse betalingen zonder onnodige ontberingen. Vergeet niet dat, hoewel de afschrijvingsperiode korter is, er nog steeds 180 opeenvolgende betalingen moeten worden gedaan. Het is belangrijk om te overwegen of u dat betalingsniveau kunt behouden.

Figuur 2 laat zien hoe het afschrijvingsschema eruitziet voor dezelfde lening van $ 200.000 4, 5%, maar met een afschrijving van 15 jaar (wederom een ​​verkorte versie omwille van de eenvoud):

Figuur 2 Dezelfde $ 200.000 lening van 4, 5%, maar met een afschrijving van 15 jaar. De eerste drie maanden van het amortisatieschema worden weergegeven, samen met betalingen op 60, 120 en 180 maanden.

Samenvatting voor de 15-jarige lening met 4, 5% vaste rente:

• Hypotheekbedrag = $ 200.000
• Maandelijkse betaling = $ 1.529, 99
• Rentebedrag = $ 75, 397, 58
• Totale kosten = $ 275.398, 20

Zoals we uit de twee voorbeelden kunnen zien, resulteert de langere 30-jarige afschrijving in een meer betaalbare betaling van $ 1.013, 37, vergeleken met $ 1.529, 99 voor de 15-jarige lening, een verschil van $ 516, 62 elke maand. Dat kan een groot verschil maken voor gezinnen met een beperkt budget of die gewoon de maandelijkse uitgaven willen beperken. De twee scenario's illustreren ook dat de amortisatie gedurende 15 jaar $ 89.416 aan rentekosten bespaart. Als een lener gemakkelijk de hogere maandelijkse betalingen kan betalen, kunnen aanzienlijke besparingen worden gerealiseerd met een kortere aflossingsperiode.

Versnelde betalingsopties

Zelfs met een langere aflossingshypotheek is het mogelijk om geld te besparen op rente en de lening sneller af te lossen door middel van versnelde afschrijving. Deze strategie omvat het toevoegen van extra betalingen aan uw maandelijkse hypotheekrekening, waardoor u mogelijk tienduizenden dollars bespaart en u sneller schuldenvrij kunt zijn (althans wat de hypotheek betreft). Neem de $ 200.000, 30-jarige hypotheek uit het bovenstaande voorbeeld. Als elke maand een extra betaling van $ 100 op de hoofdsom zou worden toegepast, zou de lening in 25 jaar in plaats van 30 jaar volledig worden terugbetaald en zou de kredietnemer een besparing van $ 31.745 aan rentebetalingen realiseren. Breng dat tot een extra $ 150 per maand, en de lening zou in 23 jaar worden voldaan met een besparing van $ 43, 204, 16. Zelfs een enkele extra betaling per jaar kan de hoeveelheid rente verminderen en de afschrijving verkorten, zolang de betaling naar de hoofdsom gaat en niet de rente (zorg ervoor dat uw geldschieter de betaling op deze manier verwerkt). Natuurlijk moet u niet afzien van benodigdheden of geld uit winstgevende investeringen halen om extra betalingen te doen. Maar het verminderen van onnodige uitgaven en dat geld besteden aan extra betalingen kan financieel zinvol zijn. En in tegenstelling tot de 15-jarige hypotheek, biedt het u de flexibiliteit om enkele maanden minder te betalen.

Tip: Online hypotheekaflossingscalculators kunnen u helpen beslissen welke hypotheek voor u geschikt is en de impact berekenen van extra hypotheekbetalingen. Bovendien kunnen hypotheekcalculators worden gebruikt om de best beschikbare rentetarieven te bepalen. Probeer de onderstaande calculator om te beginnen.

Andere keuzes

Hypotheken met een aanpasbaar tarief kunnen u in staat stellen om zelfs minder per maand te betalen dan een 30-jarige hypotheek met vaste rente en u kunt mogelijk betalingen op andere manieren aanpassen die overeenkomen met een verwachte stijging van het persoonlijk inkomen. Maandelijkse betalingen op deze kunnen echter stijgen - hoe vaak afhankelijk van economische indicatoren en hoe het contract is geschreven - en met hypotheekrente nog steeds op bijna historische dieptepunten, zijn ze waarschijnlijk een onverstandige weddenschap voor de meeste huiseigenaren. Evenzo hebben rente-only en andere soorten ballonhypotheken vaak lage betalingen, maar laat u een groot saldo aan het einde van de looptijd, ook een riskante weddenschap.

Het komt neer op

Beslissen welke hypotheek u zich kunt veroorloven, moet niet alleen aan de kredietgever worden overgelaten: zelfs in het huidige kredietklimaat met zijn strengere normen, wordt u mogelijk goedgekeurd voor een grotere lening dan u echt nodig heeft. Als u het idee van een kortere aflossingsperiode leuk vindt, zodat u minder rente kunt betalen en uw huis eerder kunt bezitten - maar de hogere betalingen niet kunt betalen - overweeg dan op zoek naar een huis in een lagere prijsklasse. Met een kleinere hypotheek kunt u mogelijk de hogere betalingen opschuiven die gepaard gaan met een kortere aflossingsperiode.

Omdat zoveel factoren van invloed kunnen zijn op welke hypotheek het beste voor u is, is het belangrijk om uw situatie te evalueren. Als u een grote hypotheek overweegt en u bijvoorbeeld in een hoge belastingschijf zit, zal uw hypotheekaftrek waarschijnlijk gunstiger zijn dan als u een kleine hypotheek hebt en een lagere belastingschijf hebt. Of, als u een goed rendement op uw beleggingen krijgt, is het misschien financieel niet logisch om te bezuinigen op het opbouwen van uw portefeuille om hogere hypotheekbetalingen te doen. Wat altijd financieel zinvol is, is om uw behoeften en omstandigheden te evalueren en de tijd te nemen om de beste hypotheekaflossingsstrategie voor u te bepalen.