Opco
Opco is de afkorting voor 'werkmaatschappij', meestal gebruikt bij de beschrijving van de primaire werkmaatschappij die betrokken is bij een opco / propco-deal. In sommige gevallen spint de werkmaatschappij een dochteronderneming af als een trust voor vastgoedbeleggingen (REIT) om belastingvoordelen te behalen. Het onroerendgoedbedrijf (propco) blijft eigenaar van alle onroerend goed en gerelateerde schulden en biedt het opco-voordeel met betrekking tot kredietwaardigheid en financieringskwesties.
Opco / propco-deals behoren tot de meest voorkomende bij het vormen van een REIT.
Opcos verklaard
Een deal met een werkmaatschappij / onroerendgoedmaatschappij (opco / propco) is een zakelijke overeenkomst waarbij een dochteronderneming (dat wil zeggen de onroerendgoedmaatschappij) alle inkomstengenererende eigenschappen bezit in plaats van de hoofdmaatschappij (werkmaatschappij). Met Opco / propco-deals kunnen alle financierings- en kredietwaardigheidsgerelateerde kwesties voor beide bedrijven gescheiden blijven.
In een opco / propco-dealstrategie worden bedrijven verdeeld in ten minste een werkmaatschappij en een onroerendgoedmaatschappij. Terwijl het onroerendgoedbedrijf alle activa bezit - inclusief onroerend goed - die verband houden met het genereren van inkomsten, gebruikt de opco de activa om verkopen te genereren.
Een opco / propco-strategie maakt het voor bedrijven mogelijk om bepaalde elementen - namelijk schulden en dus schuldendienstverplichtingen, ratings en gerelateerde kwesties - uit de boeken van de werkmaatschappij te houden. Dit levert het bedrijf doorgaans aanzienlijke financiële voordelen en besparingen op. Als de werkmaatschappij een REIT creëert voor al haar onroerend goed, kan ze dubbele belasting op al haar inkomensverdelingen vermijden. Wanneer kredietmarkten meer beperkt worden, of wanneer onroerendgoedwaarden een duik nemen, zijn opco / propco-dealstrategieën niet zo praktisch en in veel gevallen zelfs niet haalbaar.
Belangrijkste leerpunten
- Opco is de afkorting voor 'werkmaatschappij', meestal gebruikt bij de beschrijving van de primaire werkmaatschappij die betrokken is bij een opco / propco-deal.
- In een opco / propco-dealstrategie worden bedrijven verdeeld in ten minste een werkmaatschappij en een onroerendgoedmaatschappij.
- Er zijn functionele en strategische verschillen tussen werkmaatschappijen voor onroerend goed en REIT's, maar REIT's hoeven de eigenschappen niet te exploiteren.
Voorbeeld van een Opco
Casino-bedrijven overwegen vaak dat opco / propco-herstructurering aandeelhouderswaarde creëert en de activiteiten stroomlijnt. Het model hiervoor is de herstructurering van Penn National Gaming Inc. in 2013. Het casinobedrijf heeft toestemming gekregen van de Amerikaanse Internal Revenue Service (IRS) om een belastingvrije spin-off van zijn eigenschappen uit te voeren in een nieuwe REIT.
Penn National Gaming heeft Gaming and Leisure Properties afgestoten en alle eigendom van onroerend goed overgedragen aan de nieuw gevormde REIT. Na het voltooien van deze spin-off hebben Gaming and Leisure Properties de eigenschappen vervolgens verhuurd aan Penn National Gaming.
De speciale belastingregels die op REIT van Penn National Gaming bestaan, voorkomen dat de propco federale inkomstenbelasting moet betalen over eventuele huur verkregen van de opco. REIT van Penn National Gaming heeft ook een aanzienlijk lagere rente dan een gamingbedrijf. Omdat Penn National Gaming bovendien alle schulden met betrekking tot het onroerend goed heeft geëlimineerd door eigendom toe te kennen aan zijn REIT, stelt de verlichte balans van de opco het casinobedrijf in staat om de fondsen te lenen die het nodig heeft om te opereren en ook te dumpen in verdere ontwikkeling en uitbreiding van zijn casino's.
Opcos versus REIT's
Er zijn functionele en strategische verschillen tussen werkmaatschappijen voor onroerend goed en REIT's. Veel REIT's richten hun investerings- en portfoliostrategie op om cashflow te genereren via de huur of leasing die wordt gegenereerd door de panden die ze bezitten. Investeringen door een REIT in een bouwproject en overnames kunnen gericht zijn op het genereren van huurinkomsten uit het onroerend goed. Dat netto-inkomen gaat vooral naar uitkeringen aan beleggers.
Een onroerendgoedbedrijf (REOC) kan nieuwbouw financieren en vervolgens het onroerend goed verkopen voor een rendement. Het bedrijf kan ook een onroerend goed kopen, het gebouw renoveren en vervolgens het onroerend goed met winst verkopen. Een REOC kan ook dienen als een beheermaatschappij die toezicht houdt op onroerend goed.
De inkomsten die een vastgoedbedrijf genereert, kunnen grotendeels worden herbelegd in projecten zoals overnames, verbouwingen en nieuwbouw. Hierdoor kan een REOC zijn portefeuille relatief snel vullen met potentiële langetermijnvooruitzichten. Dit is vergelijkbaar met de regelgeving die vereist dat REIT's het grootste deel van hun netto-inkomen aan hun aandeelhouders uitkeren. Er kan een potentieel zijn voor grotere groeivooruitzichten met een REOC, maar ze genereren mogelijk niet zoveel directe inkomsten als REIT's.
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.