Primaire hypotheekmarkt
De primaire hypotheekmarkt is de markt waar kredietnemers een hypothecaire lening van een primaire geldschieter kunnen verkrijgen. Banken, hypotheekmakelaars, hypotheekbankiers en kredietverenigingen zijn allemaal primaire geldschieters en maken deel uit van de primaire hypotheekmarkt.
Hoe de primaire hypotheekmarkt werkt
Huiseigenaren kunnen rechtstreeks contact opnemen met primaire geldschieters bij het winkelen voor een hypotheeklening door contact op te nemen met hun lokale bank. Voor de meeste leners zullen ze niet merken dat ze op de primaire hypotheekmarkt handelen, omdat ze gedurende het hele proces met hun hypotheekvertegenwoordiger bij hun lokale bank zullen communiceren. De hypotheekprofessional zal de lener informeren over de verschillende soorten hypotheken die beschikbaar zijn en de rentevoet opgeven, afhankelijk van het type dat werd gekozen. Het lokale filiaal is meestal de locatie voor het afsluiten van de lening - waar het papierwerk wordt ondertekend.
Veel leners starten ook het huisaankoopproces door contact op te nemen met een hypotheekbankier of hypotheekverstrekker. Originators en hypotheekbankiers zijn geen banken op zichzelf, maar helpen in plaats daarvan de transactie te vergemakkelijken en verwijzen de hypotheekaanvraag naar een bank om de lening af te sluiten. De makelaars krijgen een vergoeding voor hun service, omdat ze zaken doorverwijzen naar primaire geldschieters. De leners staan daarentegen voor een betere koers door de makelaarswinkel in de buurt te hebben voor de beste deal, afhankelijk van het krediet van de lener en de gewenste voorwaarden.
Het is echter belangrijk op te merken dat het Consumer Financial Protection Bureau voorschriften heeft ingevoerd met betrekking tot compensatie voor hypotheekmakelaars. Vóór de financiële crisis konden makelaars een vergoeding ontvangen van zowel de kredietnemer als de kredietgever. Consumenten wisten niet dat de makelaar werd betaald door de geldschieter toen ze hun vergoeding betaalden. Ook hadden makelaars prikkels om consumenten naar duurdere producten of hypotheken en soms hogere rentetarieven te sturen. Sinds de Grote Recessie van 2008 en 2009 en de daaruit voortvloeiende regelgeving is het aantal hypotheekmakelaars gedaald.
Belangrijkste leerpunten
- De primaire hypotheekmarkt is de markt waar kredietnemers een hypothecaire lening van een primaire geldschieter kunnen verkrijgen.
- Banken, hypotheekmakelaars, hypotheekbankiers en kredietverenigingen zijn allemaal primaire geldschieters en maken deel uit van de primaire hypotheekmarkt.
- Huiseigenaren kunnen rechtstreeks contact opnemen met primaire geldschieters bij het winkelen voor een hypotheeklening door contact op te nemen met hun lokale bank.
Voordelen van de primaire hypotheekmarkt
Er zijn enkele voordelen beschikbaar voor kredietnemers die transacties uitvoeren op de primaire hypotheekmarkt, waaronder:
Lage sluitingskosten
Primaire geldschieters zijn meestal banken in lokale handen, wat betekent dat ze het kredietanalyse- en acceptatieproces uitvoeren. Underwriters controleren de financiële informatie en kredietgeschiedenis van een kredietnemer om te beslissen of hij krediet wil verstrekken of de lening wil weigeren. Ook bereiden lokale banken al het papierwerk en documentatie in eigen huis voor in plaats van via een gecentraliseerde eenheid te gaan, zoals bij sommige grote banken. Het resultaat kan lagere kosten zijn bij een lokale bank, omdat deze minder overhead hebben dan een grotere bank. Als een hypotheekmakelaar betrokken raakt bij het vinden van de bank, wordt er ook een vergoeding berekend. Kortom, als u kiest voor een lokaal beheerde bank voor een primaire hypotheek, kunt u de sluitingskosten verlagen.
Kleine aanbetalingen
Doorgaans is de aanbetaling voor een hypotheek 20% van de aankoopprijs van de woning. Een lener kan echter minder geld neerzetten en veel primaire geldschieters bieden een aanbetaling van 10 procent.
Voor kredietnemers met een laag tot gemiddeld inkomen biedt een FHA-lening een aanbetaling van slechts 3, 5% van de waarde van de woning. FHA is de federale huisvestingsadministratie, die verzekeraars een verzekering aanbiedt zodat zij leningen kunnen verstrekken aan leners met een laag inkomen.
Bij een aanbetaling van minder dan 20% moet de leningnemer echter een particuliere hypotheekverzekering of PMI afsluiten. PMI beschermt banken en geldschieters in het geval dat de kredietnemer in gebreke blijft met de hypotheek. PMI is een maandelijkse vergoeding die aan de kredietnemer in rekening wordt gebracht totdat 20% van de hypothecaire lening is afgelost.
Flexibiliteit
Omdat de initiatiefnemers van de lening doorgaans banken in lokaal bezit zijn, is het waarschijnlijker dat de leners in staat zullen zijn om te communiceren met de mensen die het laatste woord krijgen, wat onwaarschijnlijk is bij een nationale bank. Het directe contact kan flexibiliteit bieden als de leners een unieke financiële situatie hebben.
De flexibiliteit kan bestaan uit het aanbieden van een rentevaste 15-jarige tegen een 30-jarige hypotheek als de kredietnemer de lening eerder wil aflossen. Enkele voordelen van een 15-jarige hypotheek zijn minder totale rentelasten, aangezien deze eerder zijn afgelost. Ook kunnen leners meestal onderhandelen over een lagere rente, omdat er minder risico is dat de lener in gebreke blijft of de lening niet afbetaalt vanwege financiële moeilijkheden. Een groot voordeel van een 30-jarige hypotheek is natuurlijk dat het lagere betalingen biedt, omdat ze gespreid zijn over een langere periode versus andere voorwaarden.
Hypotheken met instelbare rente zijn een flexibele optie die meestal ter overweging wordt aangeboden. ARM-leningen hebben meestal een vaste rentevoet voor een bepaalde periode en worden vervolgens jaarlijks aangepast op basis van een index die vooraf werd bepaald door de kredietgever en de kredietnemer. ARM's worden meestal geleverd met een limiet voor hoe hoog de rente zou kunnen gaan tijdens de looptijd van een lening, waardoor het gemakkelijker wordt om uw maximale maandelijkse betaling te berekenen en te budgetteren.
Primaire hypotheekmarkt versus secundaire hypotheekmarkt
De primaire markt bestaat uit primaire geldschieters. Primaire geldschieters behouden de leningen die ze oorspronkelijk hebben als onderdeel van hun portefeuille en onderhouden ze gedurende de looptijd van de lening. De bank die de hypothecaire lening heeft verstrekt, kan de lening echter verkopen op de secundaire hypotheekmarkt, een markt waar beleggers eerder uitgegeven hypothecaire leningen kunnen kopen en verkopen. Een hypotheek kan worden verkocht aan een andere geldschieter of dienstverlener, die de betalingen voor de lening verwerkt. De nieuwe geldschieter of dienstverlener verdient geld met vergoedingen en rente op de hypotheek.
Veel hypotheken worden gekocht door Fannie Mae of de Federal National Mortgage Association (Fannie Mae of FNMA). Fannie Mae draait zich om en pakt de leningen in en verkoopt ze als beleggingen die hypotheekgedekte effecten (MBS) worden genoemd, die vergelijkbaar zijn met beleggingsfondsen maar hypotheken bevatten in plaats van aandelen. Beleggers verdienen de rente uit de hypotheken voor het houden van de MBS.
Als uw hypotheek wordt verkocht, weet dan dat dit een gangbare praktijk is in de financiële sector. Banken hebben kredietlimieten, wat betekent dat ze limieten hebben voor het bedrag van hun depositobasis dat ze kunnen lenen. De verkoop van een hypothecaire lening aan Fannie Mae of een dienstverlener verwijdert de lening uit de boeken van de bank waardoor deze meer geld kan lenen. Als banken hun hypotheken niet konden verkopen, zouden ze hun kredietlimiet bereiken en zouden ze geen hypotheken meer kunnen aanbieden, wat de economie zou vertragen. Tenzij u een belegger bent die een MBS wenst te kopen, zult u zich echter niet bezighouden met de secundaire markt. In plaats daarvan zult u te maken krijgen met een bank of makelaar op de primaire hypotheekmarkt.