Profiteer van hypotheekschuld met MBS

Volgens de Federal Reserve Bank of New York vormden hypothecaire saldi het grootste deel van de schulden van huishoudens in het tweede kwartaal van 2018. Vanaf 30 juni toonden consumentenkredietrapporten een totaal van $ 9 biljoen aan hypotheekgerelateerde schulden, een toename van $ 60 miljard vanaf het eerste kwartaal van het jaar. Hoewel de hypotheekrente naar verwachting zal stijgen, kan de vraag naar woningen in combinatie met lage werkloosheid de hypotheekmarkt nog steeds van brandstof voorzien. Dat betekent dat dit lenen zich zeker zal uitbreiden. Deze situatie biedt een mogelijkheid voor slimme beleggers, die door hypotheek gedekte effecten (MBS) kunnen gebruiken om een ​​deel van deze schuld te bezitten.

Houd er rekening mee dat deze activa een sleutelrol hebben gespeeld in de financiële crisis van 2008. Banken hebben veel beperkingen op hypotheekleningen opgeheven, sommige zelfs geen geld opgenomen en volledig hun woningleningen gefinancierd. Maar het grootste deel van de nieuwe huiseigenaren kon zich gewoon hun betalingen niet veroorloven, wat de geldschieters niet leek te storen. Ze konden nog steeds geld verdienen door de leningen in te pakken en aan beleggers te verkopen. Dat zorgde op zijn beurt voor een bubbel, die in 2007 uiteenspatte. Het druppeleffect trof Lehman Brothers, waardoor de bank instortte en vervolgens schokgolven uitzond in de wereldeconomie.

Dus kunt u het zich nog veroorloven om in deze activa te beleggen? In dit artikel laten we u zien hoe u MBS kunt gebruiken om uw andere vastrentende activa aan te vullen.

Belangrijkste leerpunten

• Door hypotheek gedekte effecten (MBS) zijn vastrentende instrumenten die individuele hypotheken samenvoegen tot één effect.
• Hoewel MBS het onroerendgoedrisico diversifieert, zijn ze ook zeer riskant en waren ze gedeeltelijk verantwoordelijk voor de financiële crisis van 2008 en de instorting van de hypotheekmarkt.
• Sindsdien zijn mensen begonnen met het onderzoeken van individuele MBS-aanbiedingen en zijn ze in staat om winstgevende effecten te identificeren.
• Het is moeilijk voor individuele beleggers om toegang te krijgen tot MBS, maar kan dit mogelijk indirect doen via beleggingsfondsen die in MBS beleggen.

Hoe ze worden gevormd

Door hypotheek gedekte effecten zijn schuldverplichtingen gekocht van banken, hypotheekbedrijven, kredietverenigingen en andere financiële instellingen en vervolgens samengevoegd in pools door een overheids-, quasi-overheids- of particuliere entiteit. Deze entiteiten verkopen de effecten vervolgens aan beleggers. Dit proces wordt hieronder geïllustreerd:

1. Kopers van onroerend goed lenen bij financiële instellingen
2. Financiële instellingen verkopen hypotheken aan MBS-entiteiten.
3. MBS-entiteiten vormen hypotheekpools en geven door hypotheek gedekte effecten uit.
4. Individuen investeren in MBS-pools.

Soorten MBS

Er zijn twee soorten MBS. Het pass-through- of participatiecertificaat vertegenwoordigt het directe eigendom in een pool van hypotheken. U krijgt een pro-rata aandeel van alle hoofd- en rentebetalingen in de pool wanneer de uitgever maandelijkse betalingen van leners ontvangt. De hypotheekpool heeft meestal een looptijd van vijf tot 30 jaar. De kasstroom kan echter van maand tot maand veranderen, afhankelijk van hoeveel hypotheken er vroeg worden afbetaald. Hier ligt het risico van vooruitbetaling. Wanneer de huidige rente daalt, kunnen leners hun leningen herfinancieren en vooruitbetalen. Beleggers moeten vervolgens proberen opbrengsten te vinden die vergelijkbaar zijn met hun oorspronkelijke beleggingen in een omgeving met een lagere rente. Omgekeerd kunnen beleggers renterisico's lopen wanneer de rentetarieven stijgen. Kredietnemers blijven bij hun leningen, waardoor beleggers vast blijven zitten aan de lagere rendementen in een omgeving met een stijgende rente.

Het tweede type MBS is de onderpand hypotheekverplichting (CMO). Dit is een pool van pass-through hypotheken.

Er zijn verschillende soorten CMO's die zijn ontworpen om het vooruitbetalingsrisico van beleggers te verminderen. In een opeenvolgende betaal-CMO zullen CMO-emittenten de kasstroom distribueren naar obligatiehouders uit een reeks klassen, tranches genaamd. Elke tranche bevat door hypotheek gedekte effecten met een vergelijkbare looptijd en kasstroompatronen. Elke tranche is anders dan de andere binnen de CMO. Een CMO kan bijvoorbeeld vier tranches hebben met hypotheken van gemiddeld twee, vijf, zeven en 20 jaar elk. Wanneer de hypotheekbetalingen binnenkomen, betaalt de CMO-emittent eerst de vermelde couponrente aan de obligatiehouders in elke tranche. Geplande en niet-geplande hoofdbetalingen zullen in de eerste tranches als eerste naar de investeerders gaan. Zodra ze zijn afbetaald, zullen beleggers in latere tranches hoofdbetalingen ontvangen. Het concept is om het vooruitbetalingsrisico van de ene tranche naar de andere over te dragen. Sommige CMO's kunnen 50 of meer onderling afhankelijke tranches hebben. Daarom moet u de kenmerken van de andere tranches in de CMO begrijpen voordat u belegt. Er zijn twee soorten tranches:

• PAC-tranches maken gebruik van het sinking fund-concept om beleggers te helpen het vooruitbetalingsrisico te verminderen en een stabielere kasstroom te ontvangen. Een begeleidende obligatie wordt opgericht om overtollige hoofdsom te absorberen, omdat hypotheken vroeg worden afgelost. Dan, met inkomsten uit twee bronnen (de PAC en de begeleidende obligatie), hebben beleggers een betere kans om betalingen te ontvangen volgens het oorspronkelijke looptijdschema.
• Z-tranches worden ook wel opbouwleningen of accretion bonds genoemd. Tijdens de opbouwperiode wordt geen rente aan beleggers betaald. In plaats daarvan neemt de hoofdsom toe met een samengestelde snelheid. Dit elimineert het risico van beleggers om tegen lagere opbrengsten te moeten herinvesteren als de huidige marktrente daalt. Nadat eerdere tranches zijn afgelost, ontvangen Z-tranchehouders couponbetalingen op basis van het hogere hoofdsaldo van de obligatie. Bovendien krijgen ze alle belangrijke vooruitbetalingen van de onderliggende hypotheken. Omdat de rente die wordt gecrediteerd tijdens de opbouwperiode belastbaar is - hoewel beleggers deze niet daadwerkelijk ontvangen - zijn Z-tranches wellicht beter geschikt voor rekeningen met uitgestelde belastingen.

Gestripte hypotheekeffecten zijn MBS die alleen de hoofdsom (PO) of alleen de rente (IO) betalen. Strips worden gemaakt op basis van MBS of kunnen tranches zijn in een CMO.

• Alleen Principal (PO): beleggers betalen een sterk verlaagde prijs voor de PO en ontvangen hoofdbetalingen van de onderliggende hypotheken. De marktwaarde van een PO kan sterk fluctueren op basis van de huidige rentetarieven. Naarmate de rente daalt, kunnen vooruitbetalingen toenemen en kan de waarde van de bestelling stijgen. Aan de andere kant, wanneer de huidige tarieven omhoog gaan en vooruitbetalingen dalen, kan de bestelling in waarde dalen.
• Alleen rente (IO): een IO betaalt strikt rente die is gebaseerd op het bedrag van de uitstaande hoofdsom. Naarmate de hypotheken afschrijven en vooruitbetalingen het hoofdsaldo verminderen, daalt de kasstroom van de IO. De waarde van de IO fluctueert tegenover een PO in die zin dat naarmate de huidige rentetarieven dalen en vooruitbetalingen toenemen, de inkomsten kunnen dalen. En wanneer de huidige rentetarieven stijgen, is het waarschijnlijker dat beleggers over een langere periode rentebetalingen ontvangen, waardoor de marktwaarde van de IO toeneemt.

Fitch Ratings en anderen bieden credit ratings evenals couponrentes en vervaldata voor MBS.

MBS-emittenten

U kunt MBS kopen van verschillende uitgevende instellingen. Investeringsbanken, financiële instellingen en huizenbouwers geven private-label hypothecaire zekerheden uit. Hun kredietwaardigheid en veiligheidsbeoordeling kunnen veel lager zijn dan die van overheidsinstanties en door de overheid gesponsorde ondernemingen.

Freddie Mac is een federaal gereguleerde, door de overheid gesponsorde onderneming die hypotheken van geldschieters in het hele land koopt. Vervolgens worden ze opnieuw verpakt in effecten die in verschillende vormen aan beleggers kunnen worden verkocht. Freddie Macs worden niet ondersteund door de Amerikaanse overheid, maar het bedrijf heeft een speciale autoriteit om te lenen bij de Amerikaanse schatkist.

Fannie Mae is een bedrijf in handen van aandeelhouders dat momenteel over de toonbank wordt verhandeld. Het werd in 2008 uit de S&P 500 verwijderd en in 2010 van de New York Stock Exchange verwijderd nadat het onder de minimumprijsvereisten was gedaald. Het ontvangt geen overheidsfinanciering of -steun. Wat de veiligheid betreft, wordt de MBS van Fannie Mae ondersteund door de financiële gezondheid van het bedrijf - niet door de Amerikaanse overheid.

Ginnie Maes zijn de enige MBS die worden ondersteund door het volledige vertrouwen en krediet van de Amerikaanse overheid. Ze bestaan ​​voornamelijk uit leningen verzekerd door de Federal Housing Administration of gegarandeerd door de Veterans Administration.

Beleggingsfondsen

Als u het idee leuk vindt om te profiteren van een toename van de groei van hypotheken, maar niet in staat bent om alle verschillende soorten MBS te onderzoeken, bent u misschien beter op uw gemak met hypotheekfondsen. Er zijn fondsen die slechts in één type MBS beleggen, zoals Ginnie Maes, terwijl er andere zijn die verschillende soorten MBS in hun andere staatsobligaties opnemen.

Naast een grotere diversificatie van leningen, kunnen beleggingsfondsen alle hoofdrendementen herinvesteren in andere MBS. Hierdoor kunnen investeerders rendementen ontvangen die veranderen met de huidige rentevoeten en zullen ze de vooruitbetalings- en renterisico's verminderen.

Het komt neer op

MBS biedt ondersteuning door de federale overheid, een maandelijks inkomen en een vaste rentevoet. Het nadeel is echter dat de looptijd onzeker kan zijn en dat ze mogelijk niet in waarde stijgen zoals andere obligaties wanneer de huidige rentetarieven dalen. Vergeet ook niet dat u bij elke maandelijkse betaling een deel van uw hoofdsom terug kunt krijgen. Bijgevolg kan er op de vervaldag geen hoofdsom overblijven om opnieuw te beleggen.