Een korte handleiding om uw volwassen kind te helpen een huis te kopen

In de huidige markt kunnen beginnende huizenkopers, met name millennials, verstrikt raken in een complex web van studentenschuld, stijgende huizenprijzen en strenge hypotheekvereisten. Dientengevolge is de hulp bij het kopen van ouders van ouders de laatste jaren toegenomen, volgens de National Association of REALTORS®.

Het hebben van de middelen om volwassen kinderen te helpen bij het kopen van een huis of appartement is een zegen en een luxe. Maar voordat u op de stippellijn tekent, moet u overwegen of en hoe u dit het beste kunt doen.

Stel een contract op met verwachtingen en voorwaarden en laat een advocaat of andere vastgoedprofessional het nakijken op details die dubbelzinnig of over het hoofd kunnen worden gezien.

Gemeenschappelijke manieren om uw kinderen te helpen

Er zijn veel manieren om een ​​kind te helpen bij het kopen van een domicilie, anders dan gewoon het huis gewoon op uw naam kopen en het aan uw kind verhuren of geven. Onroerend goed is een investeringsmogelijkheid en kust-tot-kust kunt u millennials vinden die in appartementen wonen die legaal de papieren zijn van hun ouders. Maar er zijn andere veel voorkomende scenario's om uw kinderen te helpen bij het kopen van een huis, zoals:

• Aanbetaling voor het huis van het kind.
• Het huis samen met uw kind bezitten (het eigen vermogen verdelen in het percentage dat u kiest; wanneer het huis wordt verkocht, krijgt u uw geld terug).
• Een woning met meerdere units kopen (of een plek groot genoeg voor huisgenoten) en de andere unit (s) huren om de kosten te compenseren.
• De aankoop van het huis van uw kind financieren en het officieel maken door het te maken zoals elke andere hypotheek (een hypotheekbeheerder kan helpen, de lening en de betalingsvoorwaarden goed structureren en zelfs maandelijkse overzichten en belastingformulieren genereren).

Hoeveel contant geld kan ik schenken zonder belasting te krijgen?

Om fiscale redenen kiezen ouders er vaak voor om nakomelingen te schenken met het geld dat ze nodig hebben, in plaats van de kosten rechtstreeks te betalen. De uitsluiting van schenkingsrechten voor 2019 is bijvoorbeeld $ 15.000 per ontvanger, per gifter, per jaar.

Momenteel kunnen u en uw echtgenoot bijvoorbeeld tot $ 60.000 ($ 15.000 x 2 giftende ouders x 2 ontvangers) aan uw kind en zijn / haar echtgenoot geven give genoeg voor een behoorlijke aanbetaling in veel Amerikaanse steden.

Belangrijkste leerpunten

• Er zijn veel manieren om uw kind te helpen zijn eerste huis te kopen, maar overweeg alle feiten en mogelijke valkuilen voordat u dat doet.
• Bied aan om een ​​winkel met geldreserves op een spaarrekening op naam van uw kind te financieren. Een gezonde bankrekening is aantrekkelijk voor hypotheekverstrekkers.
• Experts waarschuwen tegen het plunderen van uw pensioenfondsen of schulden aangaan om het huis van uw kind te betalen.
• Overweeg om uw kind een geautoriseerde gebruiker op uw creditcards te maken (ervan uitgaande dat u een goede tot uitstekende kredietwaardigheid heeft) om hun kredietwaardigheid te vergroten.

Je kunt het eerste geschenk volgen met een ander geschenk van $ 60.000 ($ 15.000 x 2 cadeau-ouders x 2 ontvangers) in 1 januari 2020 (ervan uitgaande dat de IRS het bedrag niet verandert). Het totale bedrag van $ 120.000 telt niet mee als inkomen of is onderworpen aan federale inkomstenbelasting op de belastingaangifte van uw kind.

Houd er rekening mee dat "als de ouders het geld als een geschenk geven ... het geld moet worden opgespoord en bijgehouden, samen met een geschenkbrief, " zegt Linda Robinson, een makelaar en lening officier bij Cabrillo Hypotheek in San Diego. Gebruik Robinson om de transactie te beschermen.

Voordat u een hypotheek of lening tekent: te overwegen punten

Sommige geldschieters vereisen dat alle partijen op de titel zich in het hypotheekcontract bevinden. Dit betekent dat, zelfs als het de bedoeling is dat het kind de maandelijkse hypotheekbetalingen afhandelt, de ouders ook financieel verantwoordelijk zijn voor de schuld.

Als ouders geen hypotheek hebben, kunnen ze niet profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Zelfs een renteloze lening van ouders aan kinderen kan belastingplichtig zijn voor de ouders. De IRS gaat ervan uit dat u rente verdient, zelfs als u dat niet doet, en dat is belastbaar inkomen. Ouderlijke leningen dragen bij aan de schuldenlast van het kind en kunnen de kans van het kind om in aanmerking te komen voor aanvullende financiering op zichzelf schaden. Aan de positieve kant, een goed opgenomen lening stelt het kind in staat om aftrekkingen te maximaliseren op het moment van belasting.

Zelfs als ouders een aanbetaling doen, zal het kind nog steeds in aanmerking moeten komen voor de hypotheek, en dat houdt in dat er contante reserves aanwezig zijn, een vaste baan en een stabiel inkomen. Dat gezegd hebbende, hypotheekverstrekkers laten doorgaans de aanbetaling op een primair huis toe om volledig of gedeeltelijk te worden gecompenseerd met giftfondsen, zolang aan andere vereisten wordt voldaan. Freddie Mac's hypotheek voor thuisvoordeel maakt het bijvoorbeeld mogelijk om de volledige aanbetaling van 3% uit geschenken of andere fondsen te halen.

Potentiële belastingbesparingen voor ouders

Een ouder die een huis koopt en het kind daar laat wonen, kan mogelijk aanzienlijke belastingaftrek doen. Onroerende voorheffing, hypotheekrente, reparaties, onderhoud en structurele verbeteringen zijn over het algemeen aftrekbaar op een tweede woning. Hoewel een verhuurder elk jaar tot $ 25.000 aan verliezen kan aftrekken, staan ​​ouders voor andere regels bij het verhuren aan familieleden. Als het kind geen huur betaalt, wordt het beschouwd als persoonlijk gebruik van de woning en zijn huurgerelateerde inhoudingen niet toegestaan.

Als het kind echter huisgenoten heeft die huur betalen, kan de ouder de huurgerelateerde aftrekposten innen terwijl hij het kind huurvrij daar laat wonen.

Merk op dat de hypotheekrenteaftrek alleen mag worden genomen door een persoon die de hypotheek betaalt en de woning bezit (of gedeeltelijk bezit). Als de ouder het eigendomsrecht bezit maar het kind de hypotheek elke maand betaalt, kan geen van beide de renteaftrek nemen. Als het kind een percentage van de woning bezit, kan hij of zij dat deel van de rente aftrekken.

Bouwen aan eigen vermogen en langetermijnbeleggen

Hypotheekbetalingen kunnen financieel zinvoller zijn dan kinderen een maandelijkse huurtoeslag geven of hun maandelijkse huur betalen. Het afbetalen van een hypotheek bouwt eigen vermogen in het huis op, en huizen worden activa - meestal waarderen ze activa, als ze goed worden onderhouden. Houd er rekening mee dat residentieel onroerend goed het best als een langetermijninvestering wordt beschouwd. Als algemene regel geldt dat de meeste kopers een woning drie tot vijf jaar moeten bewaren om een ​​break-even te bereiken.

Als ouders ervoor kiezen om een ​​lening met een lage rente aan het kind te verstrekken, waardoor ze in feite zijn of haar hypotheekverstrekker worden, zullen ze een beetje inkomen ontvangen uit de maandelijkse betalingen. Zelfs een lening met een lage rente kan het rendement van sommige conservatieve investeringen verslaan.

De hoge kosten van tweede huizen en co-ondertekening hypotheken

Huizen gekocht door ouders als tweede huizen of als investeringen vereisen vaak grotere aanbetalingen, omdat ze niet in aanmerking komen voor genereuze, op de eerste-timers gerichte hypotheken, zoals leningen door de Federal Housing Administration (FHA). "Het verschil tussen een primaire [woning] hypotheek en een belegging-woning hypotheek is aanzienlijk", merkt Robinson op. "Je moet minimaal 20% tot 30% neerzetten op vastgoedbeleggingen, en de [rente] tarieven zijn ook een beetje hoger. Als de kinderen überhaupt kredietwaardig zijn, zijn de ouders misschien beter af cosigners en geschenkgevers te zijn dan in bruikleen. "

Als een ouder zich aanmeldt voor een hypotheek en het kind achterloopt op betalingen, wordt de kredietwaardigheid van de ouder evenveel aangetast als die van het kind. Bovendien is de ouder als mede-ondertekenaar (en dus mede-lener) verantwoordelijk voor de schuld. Een ouder die coöpereert voor - of geld geeft aan - een getrouwd kind dat vervolgens scheidt, kan verstrikt raken in een rommelige vermogensverdeling en kan een deel of alle investeringen aan de ex-echtgenoot verliezen.

Navigeren in de emotionele kosten

Financiële verstrengeling in gezinnen kan stress en conflicten veroorzaken. Broers en zussen buiten de uitwisseling kunnen jaloers of wrok voelen. Geschenkbezorgers kunnen gefrustreerd raken door wat zij ervaren als misbruik van het geschenk, maar machteloos om iets te doen aan hoe het geschenk wordt gebruikt.

Ontvangers van geschenken kunnen zich gefrustreerd voelen door de snaren die aan een geschenk zijn verbonden in de vorm van verwachtingen en regels. Sommige ouders zullen de gevolgen niet afdwingen wanneer het kind zijn of haar einde van de overeenkomst niet ophoudt. Financiële afspraken tussen familieleden kunnen vaak tot rommelige misverstanden leiden en moeilijk te handhaven zijn.

Het komt neer op

De voordelen van het kopen van een huis voor een kind - of het bieden van financiële hulp om het te verwerven - zijn talrijk. Het kan het kind de fiscale voordelen van huisbezit geven en hem of haar helpen een goede kredietgeschiedenis op te bouwen.

De aankoop kan ook voordelig zijn als ouderlijk vermogen aanzienlijk genoeg is om successierechten of successierechten te activeren; het nu verminderen van de nalatenschap kan de belastingdruk in de toekomst verminderen. Ook is het onroerend goed een investering die de ouder uiteindelijk zou kunnen helpen om zelfs of winst te maken, waarbij de kosten onderweg fiscaal aftrekbaar zijn.

Ouders mogen een kind nooit een huis kopen als dit betekent dat hun vermogen om hun eigen rekeningen te betalen, hun eigen hypotheeklasten of hun levensstandaard bij pensionering in gevaar moet brengen, wordt aangetast. Het is over het algemeen een slecht idee om te lenen tegen pensioenfondsen of een hoofdverblijfplaats, of om rekeningen volledig te decimeren. En emotionele gevolgen zijn moeilijker te meten dan financiële.

Het maakt niet uit hoe u besluit om het te benaderen - geschenk, lening, mede-eigendom - zet het op schrift, dwz een juridisch contract. Dit kan een daad van liefde zijn, maar het moet worden beschouwd als een zakelijke overeenkomst tussen u en uw nakomelingen. Je weet tenslotte waar ze wonen.