Herfinanciering van uw lening voor eigen vermogen: een handleiding
U zou om verschillende redenen kunnen overwegen uw woninglening te herfinancieren. Misschien wilt u uw maandelijkse betaling verlagen door een lagere rente te krijgen of door uw lening te verlengen. Misschien wilt u uw leningstermijn verkorten, zodat u op de lange termijn minder rente betaalt en sneller schuldenvrij bent. Misschien wilt u zelfs meer geld uit uw huis halen. Wat uw reden ook is, hier zijn uw opties en de stappen die u in elk geval moet nemen.
Optie 1: Doe een uitbetalingsherfinanciering
Een uitbetaling van uw woning kan een goede manier zijn om een lening met eigen vermogen te herfinancieren als u ook uw eerste hypotheek wilt herfinancieren. Wanneer uw nieuwe lening wordt afgesloten, gaat een deel van de opbrengst naar het afbetalen van uw eerste hypotheek en het uitbetaalde deel betaalt uw oude lening af. Als je voldoende eigen vermogen hebt, kun je misschien wat extra geld op zak krijgen.
Waarom deze keuze misschien de juiste is
Stel uzelf deze vragen wanneer u overweegt of het zinvol is om uw eerste hypotheek te herfinancieren: heeft u een lening met variabele rente die u in een lening met vaste rente wilt veranderen voordat de rente stijgt? Heeft u een lening met een vaste rente met een hogere rente dan u vandaag zou kunnen krijgen? Heeft u een lening van de Federal Housing Administration (FHA) waar u destijds alleen voor in aanmerking kon komen, maar nu zijn uw omstandigheden verbeterd en wilt u een goedkopere conventionele lening zonder hypotheekverzekering?
Net zoals er veel redenen zijn waarom u een lening met eigen vermogen wilt herfinancieren, zijn er veel redenen waarom u uw eerste hypotheek wilt herfinancieren. Geld besparen of een onhoudbare lening afsluiten voor een lening die u beter kunt beheren, moeten uw belangrijkste overwegingen zijn.
Geschiktheid bepalen
Om in aanmerking te komen voor een herfinanciering, moet u de woning minimaal zes maanden in bezit hebben. U moet voldoende eigen vermogen hebben om het hoofdsaldo van uw eerste hypotheek af te betalen, af te betalen wat u verschuldigd bent aan uw eigen vermogen lening en nog steeds een belang van 20% in uw huis.
De geldschieters verkopen gewoonlijk de hypotheken die ze hebben verkregen aan Fannie Mae of Freddie Mac. Om dit te doen, moeten ze de kredietrichtlijnen van Fannie of Freddie volgen. Fannie koopt geen uitbetaling van herfinancieringsleningen op een hoofdverblijfplaats van één eenheid (dat wil zeggen uw huis) met een LTV-ratio van meer dan 80%. Als u een lening met een hoog saldo heeft (limieten variëren per provincie), mag uw LTV-ratio niet hoger zijn dan 60%. Als u uw woning in de afgelopen zes maanden te koop heeft aangeboden, is de maximaal toegestane lening / waarde-ratio 70%.
U hebt ook een minimale credit score van 640 tot 680 nodig, afhankelijk van uw lening-tot-waarde ratio. Begrijp dat geldschieters hun eigen, strengere normen kunnen hebben en een hogere credit score vereisen.
Lening-tot-waarde-vereisten: een voorbeeld
Hier is een voorbeeld van hoe de lening-naar-waarde-vereisten werken bij een typische uitbetalingsherfinanciering waarvoor 80% LTV vereist is. Als je huis $ 300.000 waard is, moet je $ 60.000 aan eigen vermogen over hebben nadat je een uitbetaling hebt gedaan. Dat betekent dat uw eerste hypotheek plus uw eigen vermogen lening niet meer dan $ 240.000 kan bedragen. Het is goed om te begrijpen hoe de berekening werkt, maar u kunt een online uitbetalingsherfinancieringscalculator gebruiken om snel de wiskunde voor uw situatie uit te voeren. Om erachter te komen hoeveel eigen vermogen u heeft, bestelt uw geldschieter een taxatie, die u een paar honderd dollar kost.
Afsluiting van de kosten
Het nadeel van het kiezen van de cash-out refi-optie is dat de sluitingskosten van een eerste hypotheek meestal veel hoger zijn dan die van een lening met eigen vermogen. Als u herfinanciert om geld te besparen, moet u uw break-even periode berekenen en zien hoeveel maanden u de nieuwe lening nodig hebt voordat u vooruit komt na het sluiten van de kosten. Hoe korter de break-even periode, hoe beter.
Uw geldschieter kan u uw afsluitingskosten laten financieren, waardoor deze extra kosten op de korte termijn gemakkelijker worden. Maar als uw doel is om op de lange termijn minder uit te geven, betaal ze dan vooraf. Anders betaal je rente over hen totdat je lening is afbetaald.
Een andere mogelijkheid, als u een relatief klein hypotheeksaldo herfinanciert, is om een geldschieter te vinden die een speciaal product aanbiedt. US Bank biedt bijvoorbeeld een slimme herfinanciering voor saldi van minder dan $ 150.000 zonder afsluitingskosten.
Optie 2: herfinancieren in een nieuwe lening voor home equity
Als u tevreden bent met uw eerste hypotheek, kunt u herfinanciering overwegen met een nieuwe lening voor eigen vermogen.
Waarom deze keuze misschien de juiste is
Misschien wilt u een nieuwe lening krijgen voor hetzelfde bedrag als uw huidige lening om geld te besparen met een lagere rente en / of een kortere looptijd. U bent misschien geïnteresseerd in een nieuwe lening voor een groter bedrag als u wilt lenen om nieuwe uitgaven te dekken. Of misschien wilt u een nieuwe lening met een langere looptijd om uw maandelijkse betalingen betaalbaarder te maken, rekening houdend met het feit dat u op deze manier op de lange termijn meer rente betaalt. Maar het is een betere optie dan in gebreke blijven met uw bestaande lening als u problemen ondervindt bij het uitvoeren van de betalingen.
Geschiktheid bepalen
Nogmaals, u moet voldoen aan de minimale lening-naar-waarde-vereisten om in aanmerking te komen, maar deze vereisten zijn lager voor leningen voor woningkapitaal dan voor een herfinanciering. De vereisten variëren per geldschieter, maar als u bijvoorbeeld lid bent van een kredietunie, kunt u tot 90% of zelfs 100% van de waarde van uw woning lenen, vooral als u een uitstekende kredietwaardigheid hebt en de kredietvoorwaarden gunstig zijn.
U hebt een credit score van minimaal 620 nodig voor een home equity lening, hoewel uw rente vrij hoog zal zijn met een lage score. De beste tarieven gaan naar leners met een score van 740 of hoger. Geldschieters betalen vaak de meeste of alle sluitingskosten van een lening met eigen vermogen, tenzij u de lening vroegtijdig sluit, binnen de eerste 24 tot 36 maanden, in welk geval u de geldschieter enkele honderden tot een paar duizend dollar moet terugbetalen voor de sluitingskosten, afhankelijk van uw locatie en leengrootte.
Een home equity-lening vergelijken met een uitbetalingsherfinanciering
U moet offertes van verschillende geldschieters krijgen om te zien hoe de rentevoet op een nieuwe lening voor woningkredieten zich verhoudt tot het doen van een uitbetaling refi, ervan uitgaande dat u geïnteresseerd bent in en in aanmerking komt voor beide opties. Over het algemeen hebben home equity-leningen en cash-out refis hogere rentetarieven dan alleen een eerste hypotheek herfinancieren. Een uitbetaling van herfinanciering heeft soms ook een hogere rentevoet dan een lening met eigen vermogen. In beide gevallen hangt het tarief af van uw lening / waarde-ratio en uw kredietwaardigheid.
Met ofwel de uitbetaling van herfinanciering of de nieuwe lening voor eigen vermogen, moet u voldoen aan alle gebruikelijke hypotheekkwalificatienormen, zoals voldoende inkomen en onvoldoende schulden om de voorgestelde maandelijkse betalingen te doen, een stabiel arbeidsverleden en een goede credit score. U moet ook documentatie indienen om financieel in aanmerking te komen.
Verzamel uw twee meest recente bankafschriften, loonstroken, W-2's en federale belastingaangiften; pagina huiseigenaren-verzekeringen; door de kredietgever vereiste overstromingsverzekeringspagina, indien van toepassing; en uw meest recente hypotheek- en woningafschriften. Wees bereid om andere documenten te verstrekken op verzoek van de kredietverzekeraar, vooral als u zelfstandige bent.
Het komt neer op
Uiteindelijk is het aan de geldschieter om te bepalen of u in aanmerking komt voor een uitbetaling voor herfinanciering of een nieuwe lening voor eigen vermogen. U kunt in aanmerking komen met sommige geldschieters en niet met andere, omdat de kredietnormen enigszins variëren. Kijk rond met banken, hypotheekmakelaars, online geldschieters en kredietverenigingen om de beste deal te vinden. En als u gaat herfinancieren, zorg er dan voor dat u de opbrengsten verstandig gebruikt.