Te koop door eigenaar of gebruik een agent: wat is het beste voor u?

De 'te koop door eigenaar'-methode (FSBO) lijkt een geweldige manier om duizenden dollars te besparen wanneer u uw huis verkoopt. De commissie van de standaard makelaar is tenslotte 6% - dat is $ 15.000 op een woning van $ 250.000. Gezien de hoogte van deze vergoeding, denkt u misschien dat het optreden als agent van uw eigen verkoper zeker de besparingen waard zal zijn. Hier zijn acht redenen om opnieuw na te denken.

1. Makelaars kunnen FSBO niet tonen

In een door de eigenaar te koop aangeboden deal weet de agent van de koper dat er geen professionele collega aan de andere kant van de transactie zal zijn. Zelfs als een klant erop staat om uw huis te bezoeken, kan de agent het aanbod ontmoedigen en daarbij het gedoe en de risico's aanhalen van proberen de deal te sluiten zonder een professional die de verkoper vertegenwoordigt - en zonder een gegarandeerde commissie.

Als u serieus genomen wilt worden door verkopersagenten, de beste prijs krijgt en ervoor zorgt dat u geen belangrijke stappen in het proces mist - of een rechtszaak riskeert - is het beter om een ​​makelaar te gebruiken dan te proberen te verkopen je huis zelf.

"Er zijn slechts twee redenen waarom ik een FSBO laat zien: Er is geen andere inventaris beschikbaar of de prijs is belachelijk laag", zegt Bruce Ailion, een makelaar bij RE / MAX Greater Atlanta. Ervaren makelaars zijn over het algemeen verbrand door een FSBO-transactie waarbij de verkoper niet de volledig overeengekomen commissie - of helemaal geen commissie - heeft betaald aan de agent die de koper heeft gebracht, zegt Ailion. "FSBO-verkopers worden gezien als onrealistische, onredelijke en moeilijke verkopers die professionele makelaars hebben afgewezen, " zegt hij.

Maar er zijn kopersagenten die uw eigendom onder de juiste omstandigheden tonen. Makelaar Denise Baron uit Philadelphia, van Berkshire Hathaway Home Services Fox & Roach, zegt dat zolang ze een ondertekende kopersovereenkomst heeft waarin staat dat wanneer ze een FSBO-woning toont, haar bureau betaald wordt.

"Ik heb ook een overeenkomst getekend van tevoren door de eigenaar die zijn eigen eigendom of huis verkoopt, " zegt Baron. De overeenkomst vermeldt welk percentage de verkoper de agent zal betalen. (De agent kan een commissie van 6% specificeren en probeert zowel de koper als de verkoper te pakken. Onderhandel in plaats daarvan over de totale commissie tot een redelijkere 2% tot 3%.) De overeenkomst verduidelijkt ook dat Baron alleen werkt namens de koper en dat zij als agent van de koper de plicht heeft om alle informatie die de verkoper haar verstrekt, zoals de noodzaak om op een bepaalde datum te verkopen, aan haar cliënt bekend te maken.

2. Agenten vermijden emotionele verkopen

Uw huis verkopen is meestal een emotioneel proces. Als je een agent hebt, blijf je een stap verwijderd en heb je minder kans om domme fouten te maken, zoals het te duur betalen van je huis, weigeren om een ​​lage aanbieding tegen te gaan omdat je beledigd bent, of te gemakkelijk toegeven als je een deadline hebt voor verkopen. “Een makelaar kan opvolgen zonder een gevoel van gretigheid of wanhoop over te brengen; opvolgen is hun taak, ”zegt Ailion. "Wanneer een verkoper herhaaldelijk controleert, betekent dit, terecht of ten onrechte, de bereidheid om een ​​lagere prijs te accepteren."

Als u afziet van een agent, moet u ook direct te maken krijgen met afwijzing telkens wanneer een agent van de koper u vertelt dat de klant niet geïnteresseerd is. "Als de huiseigenaar, kan het nogal verontrustend zijn om enkele opmerkingen te horen die worden gemaakt door kopers en, vaak, hun agenten, " zegt David Kean, een makelaar bij Teles Properties in Beverly Hills, Californië.

Een agent kan de angel uit de afwijzing halen en een positieve draai aan negatieve feedback geven. "Het is moeilijker voor [de verkoper] om hun emoties uit de verkoop te houden, omdat er geen derde partij is om iets op te laten stuiteren", zegt makelaar Jesse Gonzalez, eigenaar van Archer Realty in Santa Rosa, Californië. "Bijvoorbeeld, als het onroerend goed op de markt ligt, weet de huiseigenaar niet waarom het huis niet verkoopt. "

"De emoties zullen er altijd zijn voor de verkoper, " voegt Gonzalez eraan toe, "maar constructieve kritiek kan voor de verkoper gemakkelijker verteerbaar worden wanneer deze afkomstig is van een makelaar die aan hun kant staat en probeert het beste voor hen te krijgen."

3. Onroerend goed is een fulltime baan

Kun je elke keer als je je huis wilt zien naar huis komen van je werk? Kunt u zich verontschuldigen voor een vergadering telkens wanneer uw telefoon overgaat met een potentiële koper? Hebt u aan het einde van een lange werkdag de energie om te profiteren van elke mogelijke gelegenheid om uw huis op de markt te brengen? Ben je een expert in marketing huizen?

Heb je hier ervaring mee? Je antwoord op al deze vragen is waarschijnlijk 'nee'. Het antwoord van een agent op al deze vragen is 'ja'. Bovendien krijg je door een agent te doorlopen een lockbox voor je voordeur waarmee agenten kunnen laten zien uw huis, zelfs als u niet beschikbaar bent.

4. Agenten hebben toegang tot grote netwerken

Ja, u kunt uw huis zelf vermelden op Zillow, Redfin, Craigslist en zelfs de Multiple Listing Service (MLS) die agenten gebruiken. Maar zal dat genoeg zijn? Zelfs als u een groot persoonlijk of professioneel netwerk hebt, zullen die mensen waarschijnlijk weinig interesse hebben om het woord te verspreiden dat uw huis te koop is. U hebt geen relaties met klanten, andere agenten of een makelaarskantoor om de grootste pool van potentiële kopers bij u thuis te brengen. Een kleinere pool van potentiële kopers betekent minder vraag naar uw eigendom, wat zich kan vertalen in langer wachten om uw huis te verkopen en mogelijk niet zoveel geld krijgen als uw huis waard is.

"Een goede makelaar moet een Rolodex met namen en contactgegevens hebben, zodat hij of zij snel het woord kan verspreiden over het onroerend goed dat ze zojuist hebben vermeld", zegt makelaar Pej Barlavi, CEO van Barlavi Realty in New York City. “Ik heb een distributielijst van meer dan 3500 contactpersonen die binnen 48 uur een e-mailbericht van me ontvangen dat we een woning vermelden. Vervolgens begin ik het onroerend goed op elke beschikbare website, MLS en site voor onroerend goed op de markt te brengen om het momentum te behouden en [consistent te houden]. "

5. Uitbesteding van niet-gekwalificeerde kopers

Een agent kan erachter komen of iemand die uw huis wil bekijken echt een gekwalificeerde koper is of gewoon een dromer of nieuwsgierige buurman. Het is veel werk en een grote onderbreking elke keer dat je je leven in de wacht moet zetten, je huis er perfect uit moet laten zien en je huis moet laten zien. U wilt dat gedoe beperken tot de vertoningen die waarschijnlijk tot een verkoop leiden.

"Makelaars zijn getraind om kwalificerende vragen te stellen om de ernst, kwalificatie en motivatie van een prospect te bepalen, " zegt Ailion. Makelaars zijn ook getraind om afsluitende vragen te stellen over hoe lang kopers er al naar op zoek zijn, of ze andere huizen hebben gezien die voor hun behoeften zouden werken, of ze contant betalen of vooraf zijn gekwalificeerd, welke scholen ze zoeken, en zo Aan. Ze kunnen een gekwalificeerde en gemotiveerde persoon naar het verkooppunt verplaatsen. Verkopers van FSBO missen deze training en vaardigheden, zegt hij.

Het is ook lastig voor kopers om de verkoper aanwezig te hebben in plaats van de agent van de verkoper wanneer ze door het huis reizen. "Bij het tonen van een huis mag de eigenaar nooit aanwezig zijn", zegt Kean. “Niets maakt een potentiële koper ongemakkelijker dan de huidige eigenaar die zich in het huis bevindt. Wanneer een verkoper aanwezig is, haasten de meeste kopers zich door een huis en zullen ze niet veel merken of onthouden wat ze hebben gezien. "

6. Prijsonderhandelingen Neem vaardigheid

Zelfs als u verkoopervaring hebt, heeft u geen gespecialiseerde ervaring bij het onderhandelen over een thuisverkoop. De agent van de koper doet dat, dus hij of zij is eerder geneigd om te slagen in de onderhandelingen, wat betekent dat er minder geld in uw zak zit. "Een ervaren verkoopagent heeft misschien honderden huisaankopen onderhandeld", zegt Kean. "We kennen alle games, de waarschuwingssignalen van een nerveuze of oneerlijke koper."

Niet alleen ben je onervaren, maar je bent waarschijnlijk ook emotioneel over het proces en - zonder je eigen agent om aan te geven wanneer je irrationeel bent - zul je eerder slechte beslissingen nemen. Volgens Kean biedt een agent in plaats van een beledigde verkoper een emotioneel geladen, ongepast antwoord aan een koper, iets professioneler aan, zoals: "De verkoper heeft uw aanvankelijke verzoek afgewezen, maar heeft de volgende tegenaanbieding gedaan."

Verkopers die solo gaan, zijn meestal ook niet bekend met lokale gebruiken of marktomstandigheden. "Agenten kennen de polsslag van de markt en wat de vraag drijft, wat hen een voordeel geeft door te weten over welke voorwaarden het waard is om te onderhandelen en welke de moeite waard zijn om de andere partij te laten winnen", zegt Rob McGarty, mede-oprichter en aangewezen makelaar bij Surefield, een woningmakelaardij met hoofdkantoor in Seattle.

Bovendien, zeggen Gonzalez, kennen agenten de lokale gewoonten voor het verkopen van een huis, zoals of de koper of de verkoper doorgaans kosten betaalt zoals overdrachtsbelasting en sluitingskosten.

7. Je negeert de gebreken van je huis

Agenten zijn experts in wat huizen verkoopt. Ze kunnen met u door uw huis lopen en wijzen op veranderingen die u moet maken om kopers aan te trekken en de beste aanbiedingen te krijgen. Ze kunnen fouten zien waar u zich niet bewust van bent, omdat u ze elke dag ziet - of omdat u ze eenvoudigweg niet als fouten ziet. Ze kunnen u ook helpen bepalen welke feedback van potentiële kopers u moet gebruiken nadat u uw huis op de markt hebt gezet om de verkoopkansen te verbeteren.

"Iedereen die vastbesloten is om zijn eigen huis te verkopen, moet een binnenhuisarchitect of onroerendgoedstager inhuren om de huidige toestand en de aantrekkingskracht van het huis op de markt te beoordelen, " zegt Kean. “Alle verkopers moeten een professionele schoonmaakdienst inhuren om een ​​huis grondig schoon te maken voordat het op de markt wordt gebracht. Een goede reiniging zal helpen bij het verwijderen van verschillende geuren, zoals huisdieren, die de bewoners niet kunnen ruiken omdat ze er elke dag bij wonen. ”

8. Blootstelling aan juridische risico's

Veel juridisch papierwerk is betrokken bij een verkoop van huizen, en het moet correct worden ingevuld door een expert. Een van de belangrijkste items zijn de onthullingen van de verkoper. "Een verkoper van onroerend goed heeft de bevestigende plicht om elk feit bekend te maken dat de waarde of de wenselijkheid van het onroerend goed wezenlijk beïnvloedt, " zegt Matthew Reischer, een advocaat en CEO van LegalAdvice.com. De verkoper kan aansprakelijk worden gesteld voor fraude, nalatigheid of contractbreuk als hij of zij niet goed bekendmaakt. "De vraag of een feit materieel is of niet, wordt over het algemeen vastgesteld in de jurisprudentie van de staat waarin u woont", zegt Reischer.

Tenzij u een advocaat in onroerend goed bent, weet uw agent waarschijnlijk meer over openbaarmakingswetten dan u. Als u een gevaar, overlast of defect niet bekendmaakt - en de koper komt naar u terug nadat hij is verhuisd en een probleem heeft gevonden - kan de koper u aanklagen. Agenten kunnen ook fouten maken, maar ze hebben een professionele verzekering voor fouten en omissies om zichzelf te beschermen en de koper verhaal te geven, zodat de koper de verkoper mogelijk niet hoeft te vervolgen voor schadevergoeding.

Het komt neer op

Uw huis verkopen is waarschijnlijk een van de grootste transacties in uw leven. U kunt proberen het alleen te doen om geld te besparen, maar het inhuren van een agent heeft veel voordelen. Agenten kunnen een bredere exposure voor uw eigendom krijgen, u helpen een betere deal te bedingen, meer tijd aan uw verkoop besteden, en helpen voorkomen dat uw emoties het saboteren. Een agent brengt expertise, die maar weinig huizenverkopers hebben, in een complexe transactie met veel financiële en juridische valkuilen.