Enkelvoudige versus dubbele versus drievoudige netto-huurovereenkomsten: wat is het verschil?

Een netto-lease is een onroerend goed-lease waarbij een huurder een of meer extra kosten betaalt. Ze omvatten meestal onroerendgoedbelasting, premies voor onroerendgoedverzekeringen of onderhoudskosten en worden vaak gebruikt in commercieel onroerend goed. Er zijn drie basistypen van netto-leaseovereenkomsten: enkelvoudige, dubbele en drievoudige nettohuurovereenkomsten.

Bij een enkelvoudige huurovereenkomst moet de huurder alleen de onroerendgoedbelasting betalen naast de huur. Bij een dubbele netto huur betaalt de huurder huur plus de onroerendgoedbelasting en verzekeringspremies. Een drievoudige netto-lease, ook bekend als een NNN of netto-netto-netto lease, vereist dat de huurder huur plus alle drie de extra kosten betaalt.

De huurprijzen zijn over het algemeen lager bij netto-huurcontracten dan bij traditionele huurcontracten: hoe meer kosten een huurder moet dragen, hoe lager de basishuur die een verhuurder moet betalen. Maar drievoudige netto-huurcontracten zijn meestal obligeerbare huurcontracten, wat betekent dat een huurder zich niet kan terugtrekken omdat de kosten, met name de onderhoudskosten, hoger kunnen zijn.

Enkelvoudige huurcontracten

Enkelvoudige netto-leases, die vaak worden aangeduid als een Net- of N-lease, zijn niet zo gebruikelijk in de verhuurwereld. Bij een dergelijke huurovereenkomst draagt ​​de verhuurder een minimaal risico over aan de huurder, die de onroerende voorheffing betaalt. Dit betekent dat alle andere kosten, zoals verzekeringen, onderhoud en reparaties en hulpprogramma's, de verantwoordelijkheid van de verhuurder zijn. De verhuurder is ook verantwoordelijk voor onderhoud en / of reparaties die tijdens de huurovereenkomst binnen het pand moeten worden uitgevoerd.

Huurders onder een enkele netto huur betalen uiteindelijk iets lagere huur dan bij een standaard huurovereenkomst vanwege de extra kosten van onroerendgoedbelasting. Maar een hogere huurprijs neemt de verantwoordelijkheid van de verhuurder voor het bijhouden van deze kosten niet weg. Een huurder kan bijvoorbeeld de gemeente missen of te laat betalen, wat betekent dat de verhuurder voor hen klaarstaat. Deze kunnen leiden tot boetes en / of extra kosten. Daarom nemen de meeste verhuurders de onroerendgoedbelasting op in de huurbetalingen. Ze geven er de voorkeur aan dat de betaling door hen heen gaat, zodat ze weten dat de belastingen op tijd en in het juiste bedrag worden betaald.

Dubbele netto huurovereenkomsten

Dubbele netto-huurcontracten zijn vooral populair in commercieel onroerend goed. Bij een huurovereenkomst als deze betaalt de huurder naast de huur onroerendgoedbelasting en verzekeringspremies. De basishuur voor de ruimte zelf is over het algemeen lager vanwege de extra kosten die de huurder moet dragen. Alle onderhoudskosten blijven daarentegen de verantwoordelijkheid van de verhuurder, die deze rechtstreeks betaalt.

In grotere commerciële ontwikkelingen met meer dan één beschikbare ruimte, zoals winkelcentra en uitgestrekte kantoorcomplexen, kunnen huurders een ander vierkant beeldmateriaal hebben dan hun buren. Dus verhuurders meestal belastingen en verzekeringskosten toewijzen aan huurders evenredig op basis van de hoeveelheid ruimte verhuurd.

Net als bij de netto huurovereenkomst moeten verhuurders de extra betalingen aan hen doorgeven, zodat ze deze aan de gemeente en verzekeringsmaatschappij kunnen betalen. Hoewel de huurprijs van de huurder deze betalingen omvat, staat de naam van de verhuurder op de belasting- en verzekeringsrekening, wat betekent dat hij uiteindelijk verantwoordelijk is. Door de huurder deze kosten rechtstreeks aan hem te laten betalen, kan de verhuurder de problemen in verband met late of gemiste betalingen door huurders vermijden, wat kan leiden tot extra kosten.

Dubbele nettoleaseovereenkomsten, ook wel nettoleaseovereenkomsten of NN-leaseovereenkomsten genoemd,

Triple Net Lease-overeenkomsten

De drievoudige netto-huurovereenkomst ontslaat de verhuurder van het grootste risico van een netto-huurovereenkomst. Dit betekent dat zelfs de kosten van structureel onderhoud en reparaties door de huurder moeten worden betaald, naast huur, onroerendgoedbelasting en verzekeringspremies. Omdat deze extra kosten worden doorberekend aan de huurder, brengt de verhuurder doorgaans een lagere basishuur in rekening.

Wanneer de onderhoudskosten hoger zijn dan verwacht, proberen huurders met drievoudige nettohuur vaak uit hun huurovereenkomst te komen of huurconcessies te verkrijgen. Om dit te voorkomen, geven veel verhuurders er de voorkeur aan om een ​​netto huurovereenkomst te betalen. Dit is een soort drievoudige nettohuur die niet vóór de vervaldatum kan worden beëindigd. Bovendien kan het huurbedrag om welke reden dan ook niet worden gewijzigd, inclusief onverwachte en aanzienlijke stijgingen van bijkomende kosten.

Verhuurders kunnen er de voorkeur aan geven om een ​​obligeerbare netto-lease te gebruiken, aangezien huurders proberen een dure drievoudige netto-lease te krijgen.

Drievoudige netto-leases kunnen de operationele kosten van de huurder verhogen, en ze kunnen verslaafd zijn aan eigen risico op verzekeringspolissen, en ze kunnen ook verantwoordelijk zijn voor eventuele schade aan het onroerend goed die niet door de verzekeringsmaatschappij wordt gedekt.

De meeste drievoudige netto-huurovereenkomsten zijn langlopende huurcontracten met een looptijd van meer dan 10 jaar en omvatten over het algemeen concessies voor huurverhogingen. Ze worden ook wel net-net-net of NNN-huurcontracten binnen de vastgoedsector genoemd. (Zie voor gerelateerde informatie: Welke soorten onroerend goed gebruiken triple net (NNN) huurcontracten?)

Belangrijkste leerpunten

• Netto huurovereenkomsten houden huurders in die een of meer extra kosten betalen in de commerciële vastgoedsector.
• Bij een netto huurovereenkomst betaalt de huurder een lagere basishuur bovenop onroerendgoedbelasting.
• Dubbele netto huurcontracten zijn inclusief onroerendgoedbelasting en verzekeringspremies met de basishuur.
• Drievoudige netto-leaseovereenkomsten omvatten onroerendgoedbelasting, verzekeringen en onderhoudskosten plus basishuur.
• Huurders kunnen proberen uit drievoudige netto-huurcontracten te komen vanwege de hoge kosten die daarmee gepaard gaan, dus verhuurders maken doorgaans gebruik van een netto huurovereenkomst.

Speciale overwegingen

Bij het aangaan van elk type lease moet de huurder er rekening mee houden dat zijn huurbetalingen, of ze nu extra kosten of een nota bevatten, kunnen stijgen. Een verhuurder kan de huur verhogen vanwege wettelijke verhogingen toegestaan ​​door lokale overheden. Maar de huur kan ook stijgen als gevolg van herbeoordelingen van onroerendgoedbelasting of verhoging van verzekeringspremies.

Maar er zijn alternatieven. Indien de optie wordt gegeven, kunnen huurders overwegen een bruto huurovereenkomst te ondertekenen, waarvoor een vast huurtarief geldt. Dit bedrag dekt de vergoeding voor de ruimte en eventuele extra kosten die daarbij horen. De verhuurder blijft daarom verantwoordelijk voor het betalen van onroerendgoedbelasting, verzekeringspremies en onderhoudskosten. Hij dekt deze kosten door ze in de huur op te nemen die hij zijn huurder in rekening brengt.

Als de jaarlijkse huur bijvoorbeeld $ 10.000 is en hij de extra kosten schat op $ 3.000, is de effectieve huur die hij de huurder in rekening brengt jaarlijks $ 13.000. Hoewel traditionele huurcontracten vaker voorkomen dan netto-huurcontracten, vormen ze een groter risico voor de verhuurder, die onverwachte stijgingen van de extra kosten moet opvangen. Dit is de reden waarom sommige verhuurders de voorkeur geven aan een type netto-lease, waarbij een deel van of al dit risico wordt overgedragen aan de huurder.