Inzicht in de hypotheekstructuur

Een hypotheek is een langlopende lening die is ontworpen om u te helpen een huis te kopen. Naast het terugbetalen van de hoofdsom, moet u ook rentebetalingen aan de kredietgever doen. Het huis en land eromheen dienen als onderpand. Maar als u een huis wilt bezitten, moet u meer weten dan deze algemeenheden.

Belangrijkste leerpunten

• Hypotheekbetalingen bestaan ​​uit uw hoofdsom en rentebetalingen.
• Als u een aanbetaling van minder dan 20% doet, moet u een particuliere hypotheekverzekering afsluiten, wat uw maandelijkse betaling verhoogt.
• Sommige betalingen omvatten ook onroerendgoed- of onroerendgoedbelasting.
• Een lener betaalt meer rente in het vroege deel van de hypotheek, terwijl het laatste deel van de lening het belangrijkste saldo begunstigt.

Geschiedenis

Zowat iedereen die een huis koopt, heeft een hypotheek. Hypotheekrente wordt vaak vermeld op het avondnieuws, en speculatie over welke richting tarieven zullen bewegen is een standaardonderdeel van de financiële cultuur geworden.

De moderne hypotheek ontstond in 1934 toen de overheid - om het land te helpen de Grote Depressie te overwinnen - een hypotheekprogramma opzette dat de vereiste aanbetaling op een huis minimaliseerde, waardoor het bedrag dat potentiële huiseigenaren konden lenen, werd verhoogd. Daarvoor was een aanbetaling van 50% vereist. Tegenwoordig is een aanbetaling van 20% wenselijk, vooral omdat als uw aanbetaling minder dan 20% is, u een particuliere hypotheekverzekering (PMI) moet afsluiten, waardoor uw maandelijkse betalingen hoger zijn.

Wenselijk is echter niet noodzakelijkerwijs haalbaar. Er zijn hypotheekprogramma's beschikbaar die aanzienlijk lagere aanbetalingen mogelijk maken, maar als u die 20% kunt beheren, zou u dat zeker moeten doen.

Inzicht in de hypotheekstructuur

Hypotheekbetalingen

De belangrijkste factoren die uw maandelijkse hypotheekbetalingen bepalen, zijn de omvang en de looptijd van de lening. Grootte is de hoeveelheid geld die u leent en de looptijd is de tijd dat u het moet terugbetalen. Over het algemeen geldt: hoe langer uw looptijd, hoe lager uw maandelijkse betaling. Daarom zijn 30-jarige hypotheken het populairst. Als u eenmaal weet hoe groot de lening is die u nodig hebt voor uw nieuwe woning, is een hypotheekcalculator een eenvoudige manier om hypotheekvormen en verschillende geldschieters te vergelijken.

PITI: componenten voor hypotheekbetaling

Er zijn vier factoren die een rol spelen bij de berekening van een hypotheekbetaling: hoofdsom, rente, belastingen en verzekeringen (PITI). Als we naar ze kijken, zullen we een hypotheek van $ 100.000 als voorbeeld gebruiken.

principaal

Een deel van elke hypotheekbetaling is bestemd voor de terugbetaling van het hoofdsaldo. Leningen zijn zo gestructureerd dat het bedrag van de aan de lener geretourneerde hoofdsom laag begint en met elke hypotheekbetaling toeneemt. De betalingen in de eerste jaren worden meer toegepast op rente dan op hoofdsom, terwijl de betalingen in de laatste jaren dat scenario omkeren. Voor onze $ 100.000 hypotheek is de hoofdsom $ 100.000.

Interesseren

Rente is de beloning van de geldgever voor het nemen van een risico en het lenen van geld. De rentevoet op een hypotheek heeft een directe invloed op de hoogte van een hypotheekbetaling: hogere rentetarieven betekenen hogere hypotheekbetalingen.

Hogere rentetarieven verminderen in het algemeen de hoeveelheid geld die u kunt lenen, en lagere rentetarieven verhogen het. Als de rentevoet op onze $ 100.000 hypotheek 6% is, zou de gecombineerde hoofdsom en rentebetaling op een 30-jarige hypotheek ongeveer $ 599, 55 - $ 500 rente + $ 99, 55 hoofdsom zijn. Dezelfde lening met een rentevoet van 9% resulteert in een maandelijkse betaling van $ 804, 62.

Belastingen

Belastingen op onroerend goed of onroerend goed worden beoordeeld door overheidsinstanties en gebruikt voor de financiering van openbare diensten zoals scholen, politie en brandweer. Belastingen worden door de overheid per jaar berekend, maar u kunt deze belastingen betalen als onderdeel van uw maandelijkse betalingen. Het verschuldigde bedrag wordt gedeeld door het totale aantal maandelijkse hypotheekbetalingen in een bepaald jaar. De geldgever verzamelt de betalingen en bewaart ze in escrow totdat de belastingen moeten worden betaald.

Verzekering

Net als onroerendgoedbelastingen worden verzekeringsbetalingen gedaan bij elke hypotheekbetaling en worden deze geblokkeerd totdat de rekening verschuldigd is. Er zijn twee soorten verzekeringsdekking die kunnen worden opgenomen in een hypotheekbetaling. Een daarvan is onroerendgoedverzekering, die het huis en de inhoud ervan beschermt tegen brand, diefstal en andere rampen. De andere is PMI, wat verplicht is voor mensen die een huis kopen met een aanbetaling van minder dan 20% van de kosten. Dit type verzekering beschermt de kredietgever in het geval dat de kredietnemer de lening niet kan terugbetalen. Omdat het standaardrisico op de lening wordt geminimaliseerd, stelt PMI ook geldschieters in staat om de lening aan beleggers te verkopen, die op hun beurt zeker kunnen zijn dat hun schuldinvesteringen aan hen worden terugbetaald. PMI-dekking kan worden opgeheven zodra de lener ten minste 20% eigen vermogen in huis heeft.

Hypotheekverzekering kan worden geannuleerd zodra het saldo 78% van de oorspronkelijke waarde bereikt.

Terwijl hoofdsom, rente, belastingen en verzekeringen de typische hypotheek vormen, kiezen sommige mensen voor hypotheken die geen belastingen of verzekeringen bevatten als onderdeel van de maandelijkse betaling. Met dit type lening heeft u een lagere maandelijkse betaling, maar u moet zelf de belastingen en verzekeringen betalen.

Het aflossingsschema

Het aflossingsschema van een hypotheek geeft een gedetailleerd overzicht van welk deel van elke hypotheekbetaling is toegewezen aan elke component van PITI. Zoals eerder opgemerkt, bestaan ​​de hypotheekbetalingen van het eerste jaar voornamelijk uit rentebetalingen, terwijl latere betalingen voornamelijk uit hoofdsom bestaan.

In ons voorbeeld van een $ 100.000, 30-jarige hypotheek, heeft het afschrijvingsschema 360 betalingen. Het gedeeltelijke schema hieronder laat zien hoe het evenwicht tussen hoofdsom en rentebetalingen in de loop van de tijd omkeert, op weg naar een grotere toepassing op de hoofdsom.

Zoals de grafiek laat zien, is elke betaling $ 599, 55, maar het bedrag dat is besteed aan hoofdsom en rente verandert. Aan het begin van uw hypotheek is de snelheid waarmee u vermogen in uw huis verkrijgt veel langzamer. Daarom kan het goed zijn om extra hoofdbetalingen te doen als de hypotheek dit toelaat zonder boete. Ze verminderen uw hoofdsom, wat op zijn beurt de rente op elke toekomstige betaling vermindert, waardoor u uw uiteindelijke doel bereikt: de hypotheek aflossen.

Aan de andere kant is de rente het deel dat fiscaal aftrekbaar is voor zover wettelijk toegestaan ​​- als u uw aftrekposten specificeert in plaats van de standaardaftrek te nemen.

Door FHA gedekte hypotheken, waarmee mensen met een lage kredietwaardigheid huiseigenaren kunnen worden, vereisen slechts een aanbetaling van minimaal 3, 5%.

Wanneer hypotheekbetalingen beginnen

De eerste hypotheekbetaling is verschuldigd één volledige maand na de laatste dag van de maand waarin de woningaankoop is gesloten. In tegenstelling tot de huur, die op de eerste dag van de maand voor die maand verschuldigd is, worden hypotheekbetalingen achteraf betaald, op de eerste dag van de maand maar voor de vorige maand.

Stel dat een afsluiting plaatsvindt op 25 januari. De afsluitingskosten zijn inclusief de opgebouwde rente tot eind januari. De eerste volledige hypotheekbetaling, die betrekking heeft op de maand februari, is dan 1 maart.

Laten we als voorbeeld aannemen dat u een eerste hypotheek van $ 240.000 neemt op een aankoop van $ 300.000 met een aanbetaling van 20%. Uw maandelijkse betaling komt neer op $ 1.077, 71 onder een 30-jarige hypotheek met vaste rente met een rente van 3, 5%. Deze berekening omvat alleen hoofdsom en rente, maar exclusief onroerendgoedbelasting en verzekeringen.

Je dagelijkse interesse is $ 23, 01. Dit wordt berekend door eerst de lening van $ 240.000 te vermenigvuldigen met de rentevoet van 3, 5% en vervolgens te delen door 365. Als de hypotheek op 25 januari wordt afgesloten, bent u $ 161, 10 verschuldigd voor de zeven dagen opgebouwde rente voor de rest van de maand. De volgende maandelijkse betaling, die de volledige maandelijkse betaling van $ 1.077, 71 is, is verschuldigd op 1 maart en dekt de hypotheekbetaling in februari.

U moet al deze informatie vooraf hebben. Volgens de TILA-RESPA Integrated Disclosure-regel, moeten twee formulieren drie dagen voor de geplande sluitingsdatum aan u worden verstrekt: de schatting van de lening en de sluitingsinformatie. Het bedrag aan opgebouwde rente, samen met andere afsluitingskosten, wordt vastgelegd in het afsluitingsformulier. U kunt het geleende bedrag, de rentevoet, de maandelijkse betalingen en andere kosten bekijken en deze vergelijken met de oorspronkelijke schatting die werd verstrekt.

Het komt neer op

Een hypotheek is een belangrijk hulpmiddel voor het kopen van een huis, zodat u een huiseigenaar kunt worden zonder een grote aanbetaling te doen. Wanneer u echter een hypotheek aangaat, is het belangrijk om de structuur van uw betalingen te begrijpen, die niet alleen de hoofdsom (het geleende bedrag) dekken, maar ook rente, belastingen en verzekeringen. Het vertelt u hoe lang het u zal kosten om uw hypotheek af te betalen en, uiteindelijk, hoe duur het zal zijn om uw huisaankoop te financieren.