Wat is een gecombineerde lening / waarde-verhouding?

De gecombineerde lening-tot-waarde-ratio (CLTV) is een berekening die door hypotheek- en kredietverleners wordt gebruikt om het totale percentage van het onroerend goed van een huiseigenaar te bepalen dat door pandrechten wordt bezwaard. De CLTV-ratio wordt bepaald door de saldi van alle uitstaande leningen op te tellen en te delen door de huidige marktwaarde van het onroerend goed. Een onroerend goed met een eerste hypotheeksaldo van $ 300.000, een tweede hypotheeksaldo van $ 100.000 en een waarde van $ 500.000 heeft bijvoorbeeld een CLTV-ratio van 80%.

Kredietverstrekkers gebruiken de CLTV-ratio samen met een handvol andere berekeningen, zoals de schuld / inkomstenverhouding en de standaardlening / waarde-ratio (LTV), om het risico te beoordelen van het verstrekken van een lening aan een lener. De CLTV-ratio verschilt van de standaard LTV-ratio omdat deze laatste het saldo van één lening alleen vergelijkt met de waarde van het onroerend goed. In het bovenstaande voorbeeld heeft het onroerend goed een LTV-ratio van 60%, die wordt afgeleid door alleen het saldo van de eerste hypotheek te delen door de waarde van het onroerend goed.

Veel economen schrijven onder andere ontspannen CLTV-normen toe aan de marktafschermingscrisis die de Verenigde Staten in de late jaren 2000 teisterde. Begin in de jaren negentig en vooral in het begin en het midden van de jaren 2000, kochten huizenkopers vaak tweede hypotheken bij aankoop in plaats van aanbetalingen. Kredietverstrekkers, erop gebrand om de activiteiten van deze klanten niet te verliezen aan concurrenten, stemden in met dergelijke voorwaarden ondanks het verhoogde risico.

Voorafgaand aan de onroerendgoedzeepbel die zich uitbreidde van de late jaren 1990 tot het midden van de jaren 2000, was de standaardpraktijk voor huizenkopers om aanbetalingen te doen van in totaal ten minste 20% van de aankoopprijs. De meeste geldschieters hielden klanten binnen deze parameters door LTV te beperken tot 80%. Toen de bubbel begon op te warmen, namen veel van dezelfde bedrijven stappen om klanten in staat te stellen 20% te verlagen. Sommige geldschieters hebben LTV-limieten verhoogd of volledig afgeschaft, met hypotheken met 5% aanbetalingen of minder, terwijl anderen de LTV-vereisten hebben gehandhaafd maar CLTV-limieten hebben verhoogd, vaak tot 100%. Door deze manoeuvre konden klanten een tweede hypotheek afsluiten om hun aanbetaling van 20% te financieren.

De piek in de afscherming vanaf 2008 onderstreepte waarom CLTV belangrijk is. Het hebben van skin in het spel, zoals een initiële cashuitgave van $ 100.000 voor een huis van $ 500.000, biedt een huiseigenaar een krachtige stimulans om zijn hypotheekbetalingen te blijven doen. Als de bank verhindert, verliest hij niet alleen zijn huis, maar ook de stapel geld die hij heeft betaald om te sluiten. Vereist eigen vermogen in het onroerend goed isoleert ook geldschieters van een daling van de onroerendgoedprijzen. Als een onroerend goed wordt gewaardeerd op $ 500.000 en het totale pandrecht oploopt tot $ 400.000, kan het onroerend goed tot 20% van zijn waarde verliezen zonder dat pandhouders een korte betaling ontvangen bij een executieveiling.