2/28 Hypotheek met instelbare rente (2/28 ARM)
Een 2/28 hypotheek met instelbare rente (2/28 ARM) is een soort woningkrediet met een looptijd van 30 jaar en een initiële rentevaste periode van twee jaar. Na deze periode van 2 jaar zweeft de koers op basis van een index plus een marge. Het initiële teaserpercentage is onder het gemiddelde voor conventionele hypotheken, maar het instelbare tarief kan aanzienlijk stijgen. Omdat banken niet veel geld verdienen aan de initiële teaserrente, bevatten 2/28 ARMS forse boetes voor de betaling gedurende de eerste twee jaar.
UITSPLITSING 2/28 Hypotheek met variabele rente (2/28 ARM)
De 2/28 ARM werd populair tijdens de onroerend goedboom in de vroege jaren 2000 toen stijgende prijzen conventionele hypotheekbetalingen voor veel kopers buiten bereik brachten. Een conventionele 30-jarige hypotheek van $ 300.000 zou bijvoorbeeld maandelijkse betalingen van $ 1610 met zich meebrengen. Maar een 2/28 ARM met een initiële teaser van 3 procent zou maandelijkse betalingen van slechts $ 1265 vereisen.
Potentiële valkuilen van 2/28 ARMS
De Catch-22 van de 2/28 hypotheek met instelbare rente is dat na twee jaar het tarief om de zes maanden wordt aangepast, meestal opwaarts, met een percentage op basis van de London Interbank Aangeboden Rate (LIBOR) plus een extra marge. 2/28 ARMEN hebben ingebouwde veiligheidscontroles, zoals een levenslange rentecap en limieten voor hoeveel de koers met elke periode kan stijgen of dalen. Maar zelfs met caps, kunnen huiseigenaren geconfronteerd worden met adembenemende betalingspieken.
In het bovenstaande voorbeeld in de $ 300.000 30-jarige 3% ARM 2/28 lening, als de LIBOR na twee jaar 2, 7 is en de marge 1, 5, zou de rente met 4, 2 procent toenemen, tot een totaal van 7, 2 procent. Dit tarief van 7, 2% kan ver boven de huidige conventionele hypotheekrente liggen. De maandelijkse betaling van de huiseigenaar zou 's nachts met meer dan 60% stijgen tot $ 2036.
Veel huiseigenaren begrepen tijdens de hoogconjunctuur niet hoe een schijnbaar kleine renteverhoging hun maandelijkse betaling dramatisch kon verhogen. En zelfs degenen die zich volledig bewust waren van de risico's, beschouwden 2/28 ARM's als een financieringsinstrument voor de korte termijn. Het idee was om te profiteren van de lage teaserrente en vervolgens na twee jaar te herfinancieren naar een conventionele hypotheek of, als hun krediet daarvoor niet goed genoeg was, naar een nieuwe instelbare hypotheek. En, gezien de stijgende onroerendgoedprijzen, kan de schuld verder op de weg schoppen. Voor velen was dit logisch, want het eigen vermogen van de kredietnemer nam immers snel toe.
Er kwamen problemen met de ineenstorting van de markt in 2008. De thuiswaarden kelderden. Veel eigenaren van 2/28 ARMS waren niet in staat om te herfinancieren, hun betalingen te doen of hun huizen te verkopen voor de waarde van de uitstaande lening. De uitbarsting van faillissementen leidde tot strengere leningsnormen. Tegenwoordig evalueren banken zorgvuldiger het vermogen van een kredietnemer om betalingen met een aanpasbaar tarief te verrichten.