30-jarige versus 15-jarige hypotheek: wat is het verschil?

Een verbijsterende verscheidenheid aan hypotheken is mogelijk beschikbaar, maar voor de meeste huizenkopers is er in de praktijk maar één. De 30-jarige hypotheek met vaste rente is praktisch een Amerikaans archetype, de appeltaart van financiële instrumenten. Het is de weg die generaties van Amerikanen hebben genomen om voor het eerst een eigen huis te bezitten.

Volgens Freddie Mac koos 90 procent van de huizenkopers voor de 30-jarige hypotheek met vaste rente. Maar veel van die kopers hadden misschien beter gediend als ze in plaats daarvan hadden gekozen voor een hypotheek met een vaste rente van 15 jaar.

De leningen zijn structureel vergelijkbaar - het belangrijkste verschil is de looptijd. Een lening op kortere termijn betekent een hogere maandelijkse betaling, waardoor de 15-jarige hypotheek minder betaalbaar lijkt. Maar de kortere looptijd maakt de lening op verschillende fronten goedkoper. Gedurende de volledige looptijd van een lening kost een hypotheek van 30 jaar uiteindelijk meer dan het dubbele van de optie van 15 jaar.

Hoe de hypotheekperiode de kosten beïnvloedt

Een hypotheek is gewoon een bepaald soort lening op termijn - een lening die wordt gedekt door onroerend goed. Voor een termijnlening betaalt de kredietnemer rente berekend op jaarbasis tegen het uitstaande saldo van de lening. Zowel de rentevoet als de maandelijkse betaling zijn vast.

Omdat de maandelijkse betaling vast is, verandert het gedeelte dat rente gaat betalen en het gedeelte dat de hoofdsom gaat betalen in de loop van de tijd. In het begin, omdat het leensaldo zo hoog is, bestaat de meeste betaling uit rente. Maar naarmate het saldo kleiner wordt, neemt het rentedeel van de betaling af en neemt het aandeel dat naar de hoofdsom gaat toe.

30 jaar hypotheek

Bij een lening van 30 jaar krimpt dat saldo natuurlijk veel langzamer - in feite huurt de kredietnemer dezelfde hoeveelheid geld voor meer dan twee keer zo lang. (Het is meer dan twee keer zo lang in plaats van slechts twee keer zo lang omdat, voor een hypotheek van 30 jaar, het hoofdsaldo niet zo snel daalt als voor een lening van 15 jaar.) Hoe hoger de rente, hoe groter de kloof tussen de twee hypotheken. Wanneer de rentevoet bijvoorbeeld 4 procent is, betaalt de kredietnemer feitelijk bijna 2, 2 keer meer rente om hetzelfde bedrag aan hoofdsom te lenen gedurende 30 jaar in vergelijking met een lening van 15 jaar.

Het belangrijkste voordeel van een 30-jarige hypotheek is de relatief lage maandelijkse betaling. En zelfs als betaalbaarheid geen probleem is, zijn er nog andere voordelen:

• Door de lagere betaling kan een kredietnemer meer huizen kopen dan hij zich zou kunnen veroorloven met een lening van 15 jaar, omdat dezelfde maandelijkse betaling de kredietnemer in staat zou stellen een grotere lening over 30 jaar aan te gaan.
• Met de lagere betaling kan een lener sparen.
• De lagere betaling maakt geld vrij voor andere doelen.

15 jaar hypotheek

Omdat 15-jarige leningen minder riskant zijn voor banken dan 30-jarige leningen, en omdat het banken minder kost om leningen op kortere termijn te verstrekken dan langere-termijnleningen, heeft een 30-jarige hypotheek doorgaans een hogere rentevoet. Consumenten betalen minder op een 15-jarige hypotheek - ergens van een kwart procent tot een volledig procent (of punt) minder, en in de loop van de decennia kan dat echt oplopen.

De door de overheid ondersteunde instanties die de meeste hypotheken ondersteunen, zoals Fannie Mae en Freddie Mac, heffen extra kosten op, zogenaamde leningniveau-aanpassingen, die 30-jarige hypotheken duurder maken. Deze kosten zijn doorgaans van toepassing op leners met lagere creditscores, kleinere aanbetalingen of beide. De Federal Housing Administration rekent ook hogere premies voor hypotheekverzekeringen aan kredietnemers van 30 jaar.

"Sommige van de prijsaanpassingen op leningsniveau die op een 30-jarige bestaan, bestaan ​​niet op een 15-jarige", zegt James Morin, senior vice president retailleningen bij Norcom Mortgage in Avon, CT. De meeste mensen, volgens Morin, rollen deze kosten in hun hypotheek als onderdeel van een hoger tarief, in plaats van ze volledig te betalen.

Stel je dan een lening van $ 300.000 voor, die 30 jaar beschikbaar is tegen 4 procent of 15 jaar tegen 3, 25 procent. Het gecombineerde effect van de snellere afschrijving en de lagere rente betekent dat het lenen van het geld voor slechts 15 jaar $ 79, 441 kost, vergeleken met $ 215, 609 gedurende 30 jaar, of bijna tweederde minder.

Natuurlijk zit er een addertje onder het gras. De prijs voor het besparen van zoveel geld op de lange termijn is een veel hogere maandelijkse uitgave; de betaling op de hypothetische lening van 15 jaar is $ 2.108, $ 676 (of ongeveer 38 procent) meer dan de maandelijkse betaling voor de lening van 30 jaar ($ 1.432).

Als een belegger de hogere betaling kan betalen, is het in hun belang om met de kortere lening te gaan, vooral als ze met pensioen gaan wanneer ze afhankelijk zijn van een vast inkomen.

Voor sommige experts betekent het kunnen veroorloven van de hogere betaling het hebben van een regenachtig dagfonds dat is weggestopt. Volgens Bob Walters, chief operating officer en president van Quicken Loans, zouden uw liquide besparingen ten minste een jaar aan inkomsten moeten bedragen. Wat financiële planners leuk vinden aan de 15-jarige hypotheek is dat het effectief "gedwongen sparen" is in de vorm van eigen vermogen in een actief dat normaal gesproken waardeert (hoewel huizen, net als aandelen, stijgen en dalen in waarde).

Omdat 15-jarige leningen minder riskant zijn voor banken dan 30-jarige leningen, en omdat het banken minder kost om leningen op kortere termijn te verstrekken dan langere-termijnleningen, heeft een 30-jarige hypotheek doorgaans een hogere rentevoet.

Ander gebruik voor het geld

Er zijn enkele gevallen waarin een lener een stimulans kan hebben om dat geld elders te investeren, zoals in een 529-account voor collegegeld of in een fiscaal uitgesteld 401 (k) plan, vooral als de werkgever overeenkomt met de bijdragen van de lener. En met de hypotheekrente zo laag, zou een slimme en gedisciplineerde belegger kunnen kiezen voor de 30-jarige lening en het verschil tussen de 15- en 30-jarige betalingen kunnen plaatsen in hoger renderende effecten.

In het vorige voorbeeld, als een maandelijkse betaling van een lening van 15 jaar $ 2.108 was, en de maandelijkse betaling van een lening van 30 jaar $ 1.432 was, kon een lener dat verschil van $ 676 elders investeren. De berekening van de achterkant van de envelop is hoeveel (of of) het rendement op de externe investering, verminderd met de verschuldigde vermogenswinstbelasting, hoger is dan de rente op de hypotheek na aftrek van de hypotheekrenteaftrek. Voor iemand in de belastingschijf van 25 procent kan de aftrek de effectieve hypotheekrente verlagen van bijvoorbeeld 4 procent naar 3 procent.

In grote lijnen komt de kredietnemer naar voren als het rendement van de investering na belastingen hoger is dan de kosten van de hypotheek minus de renteaftrek.

Deze gok vereist echter een neiging tot risico, volgens Shashin Shah, een gecertificeerde financiële planner in Dallas, TX, omdat de kredietnemer zal moeten beleggen in volatiele aandelen. "Momenteel zijn er geen vastrentende beleggingen die een voldoende hoog rendement opleveren om dit te laten werken", zegt Shah. Het vereist ook de discipline om systematisch het equivalent van die maandelijkse verschillen te investeren en de tijd om zich te concentreren op de investeringen, die volgens de meeste mensen ontbreken.

Een best-of-both-worlds-optie

De meeste leners missen blijkbaar ook - of denken tenminste dat ze het missen - de middelen om de hogere betalingen te doen die vereist zijn voor een 15-jarige hypotheek. Maar er is een eenvoudige oplossing om veel van de besparingen van de kortere hypotheek te vangen: voer eenvoudig de grotere betalingen uit van een 15-jarig schema op uw 30-jarige hypotheek, ervan uitgaande dat de hypotheek geen boete voor vooruitbetaling heeft.

Een lener heeft het recht om de extra betalingen naar de hoofdsom te sturen, en als de betalingen consistent zijn, wordt de hypotheek binnen 15 jaar afgelost. Als de tijden krap worden, kan de lener altijd terugvallen op de normale, lagere betalingen van het 30-jarige schema.

Belangrijkste leerpunten

• Veel kopers hebben misschien meer baat bij een 15-jarige hypotheekrente versus een 30-jarige hypotheek.
• Consumenten betalen minder op een 15-jarige hypotheek - ergens van een kwart procent tot een volledig procent (of punt) minder.
• Voor sommige experts betekent het kunnen veroorloven van de hogere betaling van een 15-jarige hypotheek het hebben van een regenachtig dagfonds weggestopt.