5 risicovolle hypotheekvormen om te vermijden

Als er iets is dat we hebben geleerd van de subprime meltdown van 2008 en de crash van 1987, is het dat we allemaal voorzichtig moeten zijn bij het lenen van geld om een ​​huis te kopen of te herfinancieren. Het type hypotheek dat u kiest, kan het verschil betekenen tussen het op één dag bezitten van uw huis of het midden in een afscherming of zelfs een faillissement. In dit artikel bespreken we de soorten hypotheken waar mensen het meest moeite mee hebben en leggen we uit waarom ze een slecht idee zijn wanneer ze worden gekoppeld aan de verkeerde lener.

Wat maakt een hypotheek riskant?

Vanwege de huisvestingscrisis zijn velen van ons gaan geloven dat bepaalde soorten hypotheken inherent riskant zijn. Hypotheekdeskundigen zullen u echter vertellen dat een risicovolle hypotheek echt een leningproduct is dat niet overeenkomt met het terugbetalingsvermogen van de kredietnemer. (Bekijk de factoren die ervoor zorgden dat deze markt oplaaide en opbrandde, bekijk De brandstof die de smelt van de Subprime voedde .)

Keith T. Gumbinger, vice-president van HSH Associates, is het ermee eens en zegt: "geloof het of niet, de beschikbare producten [rond 2009] waren niet bijzonder riskant voor het juiste publiek." Het probleem was dat bepaalde hypotheekvormen werden gekoppeld aan de verkeerde leners, en dat geldschieters de leners vertelden: 'u kunt altijd herfinancieren'. Dit leek misschien waar toen de huizenprijzen al jaren stegen, maar is niet waar wanneer de huizenwaarden dalen.

Statistieken over de woningmarkt kort na de crisis van 2008-2009 ondersteunen deze beweringen. Volgens de National Delinquency Survey van de Mortgage Bankers Association, in het tweede kwartaal van 2010, waren de soorten leningen met het hoogste percentage marktafschermingsstart subprime aanpasbare hypotheken (ARM), met een marktafscherming van 3, 39%. ARM's, met hun veranderende rentetarieven, zijn een bijzonder riskant hypotheekproduct voor leners met minder dan ideale financiële situaties.

Ter vergelijking: in de enquête werd gemeld dat VA-leningen een startpercentage voor marktafscherming hadden van 0, 70%, primaire vaste leningen 0, 71%, FHA-leningen 1, 02%, primaire ARM's 1, 96% en subprime vaste leningen 2, 3%. Deze gegevens geven aan dat elk type hypotheek een slecht idee kan zijn voor een subprime-lener en dat zelfs prime-leners in de problemen kunnen komen als ze ARM's niet begrijpen.

In feite kunnen zelfs hypotheken met een vaste rente schadelijk zijn voor kredietnemers. Laten we eens kijken naar onze eerste risicovolle hypotheekvorm.

1. 40-jarige hypotheekleningen met vaste rente
Leners met een vaste rente hypotheken kunnen een lage afscherming hebben, maar dat betekent niet dat vaste rente hypotheken altijd een goed idee zijn. De 40-jarige hypotheek met vaste rente is zo'n product, want hoe langer u geld leent, hoe meer rente u betaalt.

Stel dat u een huis van $ 200.000 wilt kopen met een aanbetaling van 10%. Het bedrag dat u moet lenen is $ 180.000 ($ 200.000 min $ 20.000).

Met een rentevoet van 5% zijn hier de maandelijkse betalingen en het totale bedrag dat u voor het huis betaalt onder verschillende voorwaarden als u de lening voor de hele levensduur behoudt:

De bovenstaande grafiek is een vereenvoudigde vergelijking. In werkelijkheid zal de rente het laagst zijn voor de lening met een looptijd van 15 jaar en de hoogste voor de lening met een looptijd van 40 jaar. Hier is een meer realistische vergelijking:

Zoals u kunt zien in figuur 2 hierboven, is de 40-jarige hypotheek 0, 6% hoger in rente, en het zal uw maandelijkse factuur met slechts $ 23 verlagen, van $ 988 naar $ 965. Het kost u echter een extra $ 107.570, 82 tijdens de looptijd van de lening. De meeste mensen kunnen het zich niet veroorloven dat soort geld weg te gooien. Een 40-jarige hypotheek afsluiten verhoogt het risico dat u niet genoeg heeft om met pensioen te gaan, dat u niet in staat bent om te betalen voor de universiteitsopleiding van uw kinderen of een aantal andere scenario's. In het beste geval ga je $ 107.570, 82 kwijt die je aan vakanties, elektronica, leuke diners en andere leuke uitgaven had kunnen besteden. Wie wil dat doen?

2. Verstelbare rente hypotheken
Hypotheken met een variabele rente (ARM's) hebben een vaste rentevoet voor een korte initiële looptijd die kan variëren van zes maanden tot 10 jaar. Deze initiële rentevoet, een teaserrente genoemd, is vaak lager dan de rentevoet voor een lening van 15 of 30 jaar. Na de eerste termijn past het tarief zich periodiek aan - dat kan één keer per jaar zijn, één keer per zes maanden of zelfs één keer per maand.

"Elke lening met een vaste rentevoet voor een periode korter dan de looptijd van de lening loopt een enorm renterisico", zegt Californië makelaar Greg Cook van het First Time Home Buyer Network.

Renterisico is het risico dat als de rentetarieven stijgen, de maandelijkse betalingen onder een ARM duurder worden, en in sommige gevallen is dat een uitgave die de huiseigenaar zich niet kan veroorloven.

Het element van onvoorspelbaarheid dat bij ARM's hoort, is voor veel mensen een probleem, vooral als ze een vast inkomen hebben of niet verwachten dat hun inkomen zal stijgen.

ARM's worden nog riskanter als u een jumbo-hypotheek heeft, simpelweg omdat hoe hoger uw hoofdsom, hoe meer een verandering in rentevoet uw maandelijkse betaling zal beïnvloeden.

Dat gezegd hebbende, wijst Mary Tootikian, een ervaren hypotheekverwerker en verzekeraar en de auteur van het boek 'Stunned in America' erop dat 'historisch gezien mensen niet langer dan vijf tot zeven jaar in hun huizen of hypotheken verblijven., waarom zou u een hogere rente betalen [voor een] 30-jarige lening wanneer een hypotheek met lagere rente volstaat? "

Het is ook belangrijk op te merken dat een aanpasbare rente naar beneden kan worden aangepast, waardoor de maandelijkse betaling wordt verlaagd. Dit betekent dat ARM's een goede keuze kunnen zijn als u verwacht dat de rente in de toekomst zal dalen. Natuurlijk kun je de toekomst niet voorspellen. (Beide soorten hypotheken hebben voor- en nadelen, afhankelijk van uw financiële behoeften en vooruitzichten. Lees voor meer inzichten Hypotheken: vaste rente versus aanpasbare rente .)

3. Aflossingsvrije hypotheken
Met een aflossingsvrije hypotheek betaalt de leningnemer de eerste vijf tot tien jaar alleen de rente op de hypotheek, waardoor gedurende deze periode een lagere maandelijkse hypotheek wordt betaald. Dit maakt hypotheekrente aantrekkelijk voor sommige onroerendgoedbeleggers die slechts een korte tijd een huis bezitten en hun boekingskosten willen verlagen.

IO-hypotheken kunnen ook goed zijn voor mensen die een onregelmatig inkomen verdienen en mensen met een aanzienlijk potentieel voor inkomensstijgingen in de toekomst, maar alleen als ze gedisciplineerd genoeg zijn om hogere betalingen te doen wanneer ze het zich kunnen veroorloven.

Het nadeel is dat de rente op een IO-hypotheek vaak hoger is dan de rente die u zou betalen op een conventionele hypotheek met vaste rente, omdat mensen vaker in gebreke blijven met renteloze leningen. (Deze leningen kunnen voordelig zijn, maar voor veel leners vormen ze een financiële valkuil. Meer informatie in alleen-hypotheekleningen: Home Free of Homeless? )

Bovendien, als u geen financieel geavanceerde kredietnemer bent, kunnen hypotheken met alleen rente extreem riskant zijn om een ​​of meer van de volgende redenen:

• U kunt zich de aanzienlijk hogere maandelijkse betalingen niet veroorloven wanneer de aflossingsvrije periode eindigt. Op dit moment betaalt u nog steeds rente, maar u betaalt ook de hoofdsom terug over een kortere periode dan met een lening met een vaste rente.
• U kunt niet herfinancieren omdat u weinig tot geen eigen vermogen hebt.
• Je kunt niet verkopen omdat je weinig tot geen eigen vermogen hebt en de huizenprijzen zijn gedaald, waardoor je onder water bent.
• Kredietnemers die de renteloze lening behouden voor de duur van de lening, zullen aanzienlijk meer rente betalen dan met een conventionele hypotheek.
• Afhankelijk van hoe de lening is gestructureerd, kunt u aan het einde van de looptijd van uw lening te maken krijgen met een grote hoofdsom.

Als u een kredietnemer bent en geen goede kandidaat bent voor een IO-lening, kan elk van deze problemen ertoe leiden dat u de woning verliest in een worst-case scenario. In een iets minder slecht scenario kan de IO-lening u gewoon veel meer kosten dan u echt moet betalen om een ​​huiseigenaar te zijn.

4. Alleen interesse-ARM's
Bij sommige renteloze leningen, zogenaamde alleen ARM's, is de rente niet vast, maar kan deze stijgen of dalen op basis van de marktrente. In wezen neemt de aflossingsvrije ARM twee potentieel risicovolle hypotheekvormen en combineert deze tot één product.

Hier is een voorbeeld van hoe dit product kan werken. De lener betaalt alleen rente, tegen een vaste rente, voor de eerste vijf jaar. Vervolgens blijft de lener de komende vijf jaar alleen rente betalen, maar de rente wordt jaarlijks aangepast op basis van de marktrente, wat betekent dat de rente van de leningnemer kan stijgen of dalen. Vervolgens, voor de rest van de looptijd, bijvoorbeeld 20 jaar, betaalt de kredietnemer elke maand een vast bedrag aan hoofdsom plus rente elke maand tegen een rentevoet die jaarlijks verandert.

Veel mensen beschikken eenvoudigweg niet over de financiële of emotionele middelen om de onzekerheid te weerstaan ​​die gepaard gaat met ARM's met alleen interesse. (Voor meer informatie over betaaloptie-ARM's: een tikkende tijdbom? )

5. Lage aanbetalingsleningen
Het lijkt een laag risico om slechts 3, 5% neer te zetten omdat u niet met veel contant geld afscheid neemt. En in feite hebben VA-leningen en leningen van de Federal Housing Administration (FHA), die aanbetalingsvereisten hebben van respectievelijk 0% en 3, 5%, een van de laagste startpercentages voor marktafscherming. Het probleem met een lage aanbetaling is dat als de huizenprijzen dalen, u vast kunt komen te zitten in een situatie waarin u niet kunt verkopen of herfinancieren.

Als je genoeg geld op de bank hebt, kun je jezelf uit je hypotheek kopen, maar de meeste mensen die lage aanbetalingen op hun huizen doen, hebben geen significante kasreserves.

Het komt neer op

Hoewel de meeste leningen die sommige hypotheekverstrekkers als zeer risicovol beschouwen, zoals de alleen-rente-ARM, niet langer op de markt zijn, zijn er nog steeds genoeg manieren om een ​​slechte hypotheek te krijgen als u zich aanmeldt voor een product dat echt niet geschikt is voor u. (Zie ook Zelfstandig? 5 stappen om een ​​hypotheek te scoren .)