5 soorten REIT's en hoe daarin te investeren

Vastgoedbeleggingsmaatschappijen (REIT's) zijn een belangrijke overweging bij het samenstellen van een aandelenportefeuille of vastrentende portefeuille. Ze bieden een grotere diversificatie, mogelijk een hoger totaalrendement en / of een lager algemeen risico. Kortom, hun vermogen om dividendinkomsten te genereren, samen met kapitaalgroei, maakt ze een uitstekend tegenwicht voor aandelen, obligaties en contanten.

REIT's bezitten en / of beheren in het algemeen inkomsten genererend commercieel onroerend goed, of het nu gaat om de eigendommen zelf of de hypotheken op die eigendommen. U kunt individueel in de bedrijven beleggen, via een beursgenoteerd fonds of met een beleggingsfonds. Er zijn veel soorten REIT's beschikbaar.

Hier kijken we naar enkele van de hoofdcategorieën van REITS en hun historische rendementen. Tegen het einde van dit artikel zou u een beter idee moeten hebben wanneer en wat te kopen.

Belangrijkste leerpunten

• Het gebruik van REIT's om te investeren in onroerend goed kan uw portefeuille diversifiëren, maar niet alle REIT's zijn gelijk.
• Sommige REIT's investeren rechtstreeks in onroerend goed, verdienen huurinkomsten en beheerkosten. Anderen beleggen in onroerendgoedschuld, dat wil zeggen hypotheken en door hypotheek gedekte effecten.
• Bovendien richten REIT's zich meestal op een specifieke sector van onroerend goed, bijvoorbeeld winkels of winkelcentra, hotels en resorts, of gezondheidszorg en ziekenhuizen.

Historische rendementen van REIT's

Onroerendgoedbeleggingsfondsen zijn van oudsher een van de best presterende activaklassen die beschikbaar zijn. De FTSE NAREIT Equity REIT Index is wat de meeste beleggers gebruiken om de prestaties van de Amerikaanse onroerendgoedmarkt te meten. Tussen 1990 en 2010 bedroeg het gemiddelde jaarlijkse rendement van de index 9, 9%, alleen na mid-capaandelen, die in dezelfde periode gemiddeld 10, 3% per jaar gemiddeld waren.

Ter vergelijking, vastrentende activa behaalden een jaarlijks rendement van 7% en grondstoffen slechts 4, 5% per jaar. Onroerend goed was de slechtst presterende van acht activaklassen in slechts twee van de twintig jaar. Vastrentende waarden waren daarentegen zes keer de slechtste presteerder in dezelfde periode van 20 jaar.

Meer recent was het driejaarsgemiddelde voor REIT's tussen maart 2013 en maart 2016 in lijn met de gemiddelden in de periode van 20 jaar, met een kloksnelheid van 10, 76% gedurende die tijd. Historisch gezien hebben beleggers die op zoek zijn naar rendement, beter geïnvesteerd in onroerend goed dan vastrentende waarden, de traditionele beleggingscategorie voor dit doel. Een zorgvuldig samengestelde portefeuille moet beide in overweging nemen.

5 soorten REIT's en hoe daarin te investeren

Retail REIT's

Ongeveer 24% van de REIT-investeringen vindt plaats in winkelcentra en vrijstaande winkels. Dit vertegenwoordigt de grootste investering per type in Amerika. Welk winkelcentrum u ook bezoekt, het is waarschijnlijk eigendom van een REIT. Bij het overwegen van een investering in winkelvastgoed moet eerst de winkelsector zelf worden onderzocht. Is het momenteel financieel gezond en wat zijn de vooruitzichten voor de toekomst?

Het is belangrijk om te onthouden dat retail REIT's geld verdienen met de huur die ze huurders in rekening brengen. Als retailers problemen hebben met de kasstroom als gevolg van slechte verkopen, is het mogelijk dat ze die maandelijkse betalingen uitstellen of zelfs in gebreke blijven, waardoor ze uiteindelijk failliet gaan. Op dat moment moet een nieuwe huurder worden gevonden, wat nooit gemakkelijk is. Het is daarom van cruciaal belang dat u in REIT's investeert met de sterkst mogelijke ankerhuurders. Deze omvatten supermarkten en winkels voor woningverbetering.

Nadat u uw branchebeoordeling heeft gemaakt, zou uw focus zich moeten richten op de REIT's zelf. Zoals elke investering is het belangrijk dat ze goede winsten, sterke balansen en zo weinig mogelijk schulden hebben, vooral op de korte termijn. In een slechte economie zullen retail-REIT's met aanzienlijke kasposities kansen krijgen om goed onroerend goed te kopen tegen noodlijdende prijzen. De best gerunde bedrijven zullen hiervan profiteren.

Dat gezegd hebbende, zijn er zorgen op de langere termijn voor de retail REIT-ruimte omdat winkelen steeds meer online verschuift in tegenstelling tot het winkelcentrummodel. Eigenaren van ruimte zijn blijven innoveren om hun ruimte te vullen met kantoren en andere niet-retailgerichte huurders, maar de subsector staat onder druk.

REIT's voor woningen

Dit zijn REIT's die multi-family huurappartementsgebouwen en gefabriceerde woningen bezitten en exploiteren. Wanneer u in dit type REIT wilt investeren, moet u rekening houden met verschillende factoren voordat u instapt. De beste appartementmarkten zijn bijvoorbeeld vaak de huizen waar de betaalbaarheid laag is in vergelijking met de rest van het land. In plaatsen als New York en Los Angeles dwingen de hoge kosten van eengezinswoningen meer mensen om te huren, waardoor de prijs die verhuurders per maand kunnen berekenen, omhoog gaat. Als gevolg hiervan richten de grootste residentiële REIT's zich meestal op grote stedelijke centra.

Binnen elke specifieke markt moeten beleggers letten op bevolking en banengroei. Over het algemeen, wanneer er een netto instroom van mensen naar een stad is, is dit omdat banen direct beschikbaar zijn en de economie groeit. Een dalende leegstand in combinatie met stijgende huren is een teken dat de vraag verbetert. Zolang het appartementaanbod in een bepaalde markt laag blijft en de vraag blijft stijgen, moeten residentiële REIT's het goed doen. Zoals bij alle bedrijven, doen degenen met de sterkste balansen en het meest beschikbare kapitaal normaal gesproken het beste.

Gezondheidszorg REIT's

Gezondheidszorg REIT's zullen een interessante subsector zijn om naar te kijken naarmate Amerikanen ouder worden en de zorgkosten blijven stijgen. Gezondheidszorg REIT's investeren in onroerend goed van ziekenhuizen, medische centra, verpleeginstellingen en rusthuizen. Het succes van dit onroerend goed is direct gekoppeld aan het gezondheidszorgsysteem. Het merendeel van de exploitanten van deze faciliteiten vertrouwt op bezettingskosten, Medicare- en Medicaid-vergoedingen en privébetalingen. Zolang de financiering van gezondheidszorg een vraagteken is, geldt dit ook voor REIT's in de gezondheidszorg.

Dingen waar u naar moet zoeken in een gezondheidszorg REIT omvatten een gediversifieerde groep klanten en investeringen in een aantal verschillende soorten onroerend goed. De focus is goed tot op zekere hoogte, maar ook het spreiden van uw risico. Over het algemeen is een toename van de vraag naar zorgdiensten (wat zou moeten gebeuren met een vergrijzende bevolking) goed voor zorgvastgoed. Zoek daarom, naast diversificatie bij klanten en onroerend goed, naar bedrijven waarvan de zorgervaring aanzienlijk is, waarvan de balansen sterk zijn en waarvan de toegang tot goedkoop kapitaal hoog is.

Office REIT's

Kantoor REIT's investeren in kantoorgebouwen. Ze ontvangen huurinkomsten van huurders die meestal langlopende huurcontracten hebben ondertekend. Vier vragen komen te binnen voor iedereen die geïnteresseerd is in investeren in een REIT op kantoor

1. Hoe staat het met de economie en hoe hoog is de werkloosheid?
2. Hoe zijn de leegstandspercentages?
3. Hoe doet het gebied waarin het REIT investeert economisch?
4. Hoeveel kapitaal heeft het voor acquisities?

Probeer REIT's te vinden die investeren in economische bolwerken. Het is beter om een ​​aantal gemiddelde gebouwen in Washington, DC te bezitten, dan om bijvoorbeeld topkantoorruimte in Detroit te bezitten.

Hypotheek REIT's

Ongeveer 10% van de REIT-beleggingen zijn in hypotheken, in tegenstelling tot het onroerend goed zelf. De bekendste maar niet noodzakelijkerwijs de grootste investeringen zijn Fannie Mae en Freddie Mac, door de overheid gesponsorde ondernemingen die hypotheken kopen op de secundaire markt.

Maar alleen omdat dit type REIT in hypotheken in plaats van in aandelen belegt, wil nog niet zeggen dat het zonder risico's komt. Een stijging van de rentetarieven zou zich vertalen in een daling van de REIT-boekwaarden van hypotheken, waardoor de aandelenkoersen lager zouden worden. Bovendien krijgen hypotheek-REIT's een aanzienlijk deel van hun kapitaal via beveiligde en ongedekte schuldaanbiedingen. Mochten de rentetarieven stijgen, dan is toekomstige financiering duurder, waardoor de waarde van een leningenportefeuille afneemt. In een omgeving met een lage rente met het vooruitzicht van stijgende rentetarieven, handelen de meeste hypotheekrekeningen met een korting op de intrinsieke waarde per aandeel. De kunst is om de juiste te vinden.

De sleutels tot het beoordelen van elke REIT

Er zijn een paar dingen om in gedachten te houden bij het beoordelen van een REIT. Ze omvatten het volgende:

1. REIT's zijn echte total return-investeringen. Ze bieden een hoog dividendrendement en een gematigde kapitaalgroei op lange termijn. Zoek naar bedrijven die in het verleden goed werk hebben verricht bij het leveren van beide.
2. In tegenstelling tot traditioneel onroerend goed, worden veel REIT's verhandeld op effectenbeurzen. U krijgt de diversificatie die onroerend goed biedt zonder op lange termijn te worden geblokkeerd. Liquiditeit is belangrijk.
3. Afschrijvingen hebben de neiging de waarde van een investering in onroerend goed te overschatten. Dus in plaats van de uitbetalingsratio te gebruiken (wat dividendbeleggers gebruiken) om een ​​REIT te beoordelen, moet u in plaats daarvan kijken naar de middelen uit operaties (FFO's). Dit wordt gedefinieerd als het nettoresultaat minus de verkoop van onroerend goed in een bepaald jaar en de afschrijvingen. Neem gewoon het dividend per aandeel en deel het door de FFO per aandeel. Hoe hoger de opbrengst, hoe beter.
4. Sterk management maakt het verschil. Zoek naar bedrijven die al een tijdje bestaan ​​of op zijn minst een managementteam hebben met veel ervaring.
5. Kwaliteit telt. Investeer alleen in REIT's met geweldige eigenschappen en huurders.
6. Overweeg een beleggingsfonds of ETF te kopen dat in REIT's belegt en laat het onderzoek en de aankoop over aan de professionals.

Bottom Line

De federale overheid maakte het mogelijk voor investeerders om al in 1960 grootschalige commerciële vastgoedprojecten te kopen. Individuele investeerders hebben echter pas in het laatste decennium REIT's omarmd. Redenen hiervoor zijn onder andere lage rentetarieven, die beleggers dwongen verder te kijken dan obligaties voor inkomensproducerende investeringen, de komst van op de beurs verhandelde en beleggingsfondsen gericht op onroerend goed en, tot de instorting van onroerend goed in 2007-08, een onverzadigbare honger naar het deel van Amerikanen dat onroerend goed en andere materiële activa bezit. REIT's hebben, net als elke andere investering in 2008, zwaar geleden. Ondanks dit blijven ze een uitstekende aanvulling op elke gediversifieerde portefeuille.