Een inleiding tot de FHA 203 (k) lening

Wilt u een opknapper kopen, maar heeft u niet het geld om het te verbouwen? Of misschien hebt u geld gespaard voor verbouwing en hebt u een huis gevonden waar u van houdt, maar uw geldschieter staat u niet toe het te kopen omdat het huis niet als bewoonbaar wordt beschouwd zonder toiletten. Er zijn altijd eigendommen op de markt die niet werden onderhouden door voormalige eigenaren met contant geld, die slecht werden behandeld door huurders of die opzettelijk werden weggegooid door vormgevers die werden afgeschermd. Zou er niet een manier moeten zijn voor iemand zoals jij om deze buurtzere ogen te herstellen en ze weer tot leven te brengen?

Een geschenk van de overheid

Er is een manier om een ​​opknapper te kopen, en deze wordt u aangeboden door de federale overheid. Het revalidatieleningsproduct van de Federale Huisvestingsadministratie, de FHA 203 (k) -lening, is ontworpen voor personen die een beschadigd huis willen revalideren of repareren, zodat ze er als hun hoofdverblijf kunnen wonen. Deze leningen worden door de overheid goedgekeurd om geldschieters aan te moedigen om iets aan te bieden dat anders als een riskant leningproduct zou worden beschouwd. Vanwege het risico en de kosten, worden rehab-projecten normaal gesproken afgehandeld door professionele vastgoedinvesteerders die onroerend goed met contant geld kunnen kopen en daarom geen bank nodig hebben om de staat van het onroerend goed goed te keuren.

In dit artikel wordt beschreven hoeveel geld u moet besparen, de twee verschillende soorten 203 (k) leningen, in aanmerking komende eigendommen, in aanmerking komende reparaties en meer - kortom, wat u moet weten om te zien of dit type lening geschikt is voor u. (Zie voor achtergrondinformatie: Verzekeringen van de Federal Housing Authority (FHA) hypotheken .)

Hoeveel geld heb je nodig

Met de FHA 203 (k) -lening kunt u het benodigde geld voor reparaties en gerelateerde uitgaven (materialen en arbeid) in de lening opnemen. Als je een huis wilde kopen waar de keuken was uitgerukt, zou je de prijs van nieuwe kasten, werkbladen, vloeren, een koelkast, fornuis, oven, magnetron, spoelbak, vaatwasser, vuilophaal en de kosten in de lening kunnen opnemen om alles te ontwerpen, toestaan ​​en installeren. De lening kan ook een reserve voor onvoorziene uitgaven van 10-20% bevatten voor uitgaven die uw schattingen overschrijden. U kunt ook maximaal zes maanden aan hypotheekbetalingen ontvangen om de hypotheek te dekken terwijl u de woning renoveert, zodat u geen dubbele huisvestingsbetaling hoeft te doen.

Soorten 203 (k) Hypotheken

Er zijn twee soorten FHA 203 (k) hypotheken: regulier en gestroomlijnd (ook "gemodificeerd" genoemd). Regelmatig is voor eigenschappen die structurele reparaties nodig hebben; gestroomlijnd is voor degenen die alleen niet-structurele reparaties nodig hebben. Beide kunnen worden gebruikt voor aankoop of herfinancieren.

Voor de reguliere 203 (k) kooplening is het maximale hypotheekbedrag gebaseerd op de laagste waarde van het onroerend goed plus rehabilitatiekosten of 110% van de verwachte waarde van het onroerend goed na rehab. Dit betekent dat u geen huis met een as-is waarde van $ 150.000 wilt kopen als het $ 25.000 aan reparaties nodig had, tenzij u $ 10.000 extra contant had, omdat het meeste dat u kon lenen $ 165.000 zou zijn (110% van $ 150.000). Met de gestroomlijnde lening kunnen huizenkopers maximaal $ 35.000 toevoegen aan de aankoopprijs om te betalen voor verbeteringen. (Zie voor meer informatie: Hypotheken: hoeveel kunt u betalen? )

Natuurlijk heb je in elk geval de inkomsten om de hypotheek te ondersteunen - je kunt niet zomaar een lening afsluiten voor een bepaald bedrag omdat het huis dit garandeert.

In aanmerking komende eigenschappen

FHA 203 (k) leningen zijn bedoeld voor bewoners van een eigen woning, niet voor beleggers. De volgende soorten eigenschappen komen in aanmerking:

• Eengezins- tot viergezinswoningen
• Bestaande bouw die minstens één jaar is voltooid
• Teardowns, zolang een deel van de bestaande stichting overblijft
• Een bestaand huis dat wordt verplaatst naar een nieuwe fundering
• Het woongedeelte van een (commercieel / residentieel) onroerend goed voor gemengd gebruik
• FHA-goedgekeurde condos

Met zo'n breed scala aan kwalificerende eigenschappen, kan bijna iedereen de juiste eigenschap vinden die in aanmerking komt voor een lening van 203 (k).

Financieringsvoorwaarden en toegestane uitgaven voor herstel en reparatie

Ongeacht welk werk u denkt dat het huis nodig heeft, de geldschieter en FHA hebben hun eigen vereisten waaraan u ook zult moeten voldoen. Het Amerikaanse ministerie van huisvesting en stedelijke ontwikkeling (HUD) "vereist dat de in het kader van dit programma gefinancierde eigenschappen voldoen aan bepaalde elementaire energie-efficiëntie en structurele normen" om "te voldoen aan de minimumnormen voor eigendom van HUD (24 CFR 200.926d en / of HUD-handboek 4905.1) en alle lokale codes en verordeningen. "

De energie-efficiëntienormen omvatten afdichten, isolatie en ventilatie, evenals het gebruik van de juiste maat verwarmings- en airconditioningsystemen voor thuis. Het huis moet ook rookmelders naast elk slaapgedeelte hebben.

U zult misschien verrast zijn door de verscheidenheid aan huisreparaties en -verbeteringen die kunnen worden gefinancierd met de lening 203 (k). Deze omvatten, maar zijn niet beperkt tot, het volgende:

• schilderij
• kamer toevoegingen
• decks
• patio
• nivellering en drainage
• badkamer verbouwen
• keuken verbouwen, inclusief apparaten
• een zolder of kelder afwerken
• structurele wijzigingen en reparaties
• het toevoegen of verlagen van het aantal eenheden in een woning (bijvoorbeeld eengezinswoning tot duplex)
• nieuwe gevelbekleding
• tweede verhaal toevoegingen
• eliminatie van op lood gebaseerde verfproblemen
• verwarmings-, ventilatie- en airconditioningsystemen (HVAC)
• loodgieter
• dakwerk
• bevloering
• energiebehoud
• Geblokkeerde toegang

De FHA staat niet toe dat "luxe artikelen" zoals tennisbanen, zwembaden, bubbelbaden en barbecues worden gefinancierd met een lening van 203 (k), maar sommige artikelen die u misschien als luxe beschouwt, zoals bubbelbaden, zijn eigenlijk toegestaan. Praat met uw geldschieter over de specifieke verbeteringen die u wilt aanbrengen om te zien wat u kunt financieren.

De rehab voltooien

Nadat u de aankoop hebt voltooid en de woning van u is, kunt u beginnen met repareren en opnieuw modelleren. De FHA vereist dat alle reparaties binnen zes maanden worden voltooid, hoewel geldschieters een kortere termijn kunnen vereisen.

U begint meteen hypotheekbetalingen te doen zoals u dat in elk huis zou doen. Het is tenslotte jouw eigendom - het maakt niet uit of je er nog niet in leeft. Zoals eerder vermeld, kunt u echter uw eerste paar hypotheekbetalingen financieren.

Het revalidatie- en reparatiegeld wordt op een escrow-account geplaatst en vrijgegeven zodra het werk is voltooid en geïnspecteerd om de HUD-goedkeuring te garanderen. HUD moet ook het eindproduct goedkeuren zodra alle werkzaamheden zijn voltooid.

Problemen om te vermijden

Veel geldschieters doen geen FHA 203 (k) leningen, hetzij omdat ze niet weten hoe ze het extra papierwerk wel of niet willen doen. Werken met een geldschieter die geen ervaring heeft met FHA 203 (k) -leningen is iets dat u moet vermijden - het proces is complex genoeg. Geef jezelf geen hoofdpijn door samen te werken met iemand die niet weet wat ze doen.

Zorg er ook voor dat u niet te veel in huis investeert; geef niet zoveel uit aan reparaties en verbeteringen dat u uw kosten niet kunt terugverdienen als u het huis op een dag verkoopt. Bekijk de gemiddelde verkoopprijzen van instapklare woningen in uw buurt en probeer uw woning binnen dit bereik te plaatsen. U wilt geen huis van $ 300.000 bezitten in een buurt met huizen van $ 200.000, omdat de meeste mensen die zich een huis van $ 300.000 kunnen veroorloven, in een mooiere buurt willen wonen waar alle huizen vergelijkbaar worden gewaardeerd.

nadelen

FHA 203 (k) leningen hebben een langere sluitingsperiode dan andere soorten leningen. Het duurt meestal 60 tot 90 dagen om af te sluiten, vergeleken met de 30 tot 45 dagen die gebruikelijk zijn voor andere leningen, waaronder reguliere FHA-leningen. Als u haast heeft om te verhuizen, is de lening van 203 (k) niet het product voor u. U kunt ook verwachten een hogere rente te betalen vanwege het verhoogde risico dat verbonden is aan leningen voor woningverbetering. (Kijk voor meer informatie op Hypotheekpunten - wat is het punt? )

Deze leningen zijn ook meer werk voor geldschieters en vereisen gespecialiseerde kennis van leningen, dus het kan moeilijker zijn om een ​​geldschieter te vinden die met u samenwerkt. De applicatie- en renovatieprocessen zijn veel werk voor huiseigenaar, en er is veel bureaucratie bij betrokken. Sommige leners hebben vertragingen gemeld bij het ontvangen van hun rehab-fondsen, wat extra stress aan het proces toevoegt.

Het komt neer op

Hoewel het meer werk kan zijn om een ​​geldschieter te vinden die FHA 203 (k) leningen verstrekt en om zowel de aanvraag- als de renovatieprocessen te voltooien, kan de extra inspanning zijn vruchten afwerpen. Dit leenproduct kan het voor u mogelijk maken om dat perfecte huis te kopen dat gewoon wat revisie nodig heeft om weer leefbaar te zijn. Het kan u ook in staat stellen de sprong te maken van huren naar huisbezit, omdat er misschien een opknapper in uw prijsklasse is als er geen instapklare huizen zijn die u zich kunt veroorloven. (Zie voor meer informatie Ben je klaar om een ​​huis te kopen? )