Vermoedelijke hypotheek
Een veronderstelde hypotheek is een soort financieringsregeling waarbij een uitstaande hypotheek en de voorwaarden ervan worden overgedragen van de huidige eigenaar aan een koper. Door de resterende schuld van de vorige eigenaar aan te nemen, kan de koper voorkomen dat hij zijn eigen hypotheek moet afsluiten.
Belangrijkste leerpunten
- Een veronderstelde hypotheek is een regeling waarbij een uitstaande hypotheek en de voorwaarden ervan kunnen worden overgedragen van de huidige eigenaar aan een koper.
- Wanneer de rente stijgt, is een veronderstelde hypotheek aantrekkelijk voor een koper die een bestaande lening aangaat die met een lagere rente was beveiligd.
- De enige twee soorten leningen die aannemelijk zijn, zijn leningen verzekerd door de Federal Housing Administration en het Amerikaanse ministerie van veteranenzaken.
Inzicht in mogelijke hypotheek
Veel huizenkopers sluiten meestal een hypotheek af bij een kredietinstelling om de aankoop van een huis of onroerend goed te financieren. De contractuele overeenkomst voor de terugbetaling van de vastgoedlening omvat de rente die de kredietnemer per maand moet betalen, naast de hoofdaflossingen aan de kredietgever.
Als de huiseigenaar op een bepaald moment in de toekomst besluit zijn huis te verkopen, kan hij mogelijk zijn hypotheek overdragen aan de huiskoper. In dit geval is de oorspronkelijke afgesloten hypotheek aannemelijk.
Een aannemelijke hypotheek stelt een huiskoper in staat om het huidige hoofdsaldo, rentetarief, aflossingsperiode en andere contractuele voorwaarden van de hypotheek van de verkoper te kennen. In plaats van het rigoureuze proces van het verkrijgen van een woninglening van de bank te doorlopen, kan een koper een bestaande hypotheek overnemen. Dit zou een kostenbesparend voordeel kunnen zijn als de huidige rentetarieven hoger zijn dan de rentevoet voor de veronderstelde lening.
In een periode van stijgende rentetarieven stijgen ook de kosten van leningen. Wanneer dit gebeurt, worden leners geconfronteerd met hoge rentetarieven op goedgekeurde leningen. Daarom zal een aannemelijke hypotheek in deze periode waarschijnlijk een lagere rente hebben als gevolg van de huidige economische situatie. Als de veronderstelde hypotheek een vastrentende rente heeft, wordt deze niet beïnvloed door stijgende rentetarieven.
Een veronderstelde hypotheek is aantrekkelijk voor kopers wanneer de rentetarieven stijgen. De bestaande hypotheek van een verkoper kan een lagere vastrentende rente hebben dan de huidige lopende rente.
Voor- en nadelen van mogelijke hypotheken
De voordelen van het verwerven van een veronderstelde hypotheek in een omgeving met een hoge rente zijn beperkt tot het bedrag van het bestaande hypotheeksaldo op de lening of het eigen vermogen. Als een koper bijvoorbeeld een huis koopt voor $ 250.000 en de veronderstelde hypotheek van de verkoper slechts een saldo van $ 110.000 heeft, moet de koper een aanbetaling van $ 140.000 doen om het verschil te dekken of heeft de koper een afzonderlijke hypotheek nodig om de extra middelen.
Een nadeel is dan dat als de aankoopprijs van de woning het hypotheeksaldo aanzienlijk overschrijdt, de koper mogelijk een nieuwe hypotheek nodig heeft. Als dit gebeurt, kan de bank of kredietinstelling een hogere rente op de $ 140.000 hypotheek opnemen, afhankelijk van het kredietrisico van de koper.
Gewoonlijk sluit een koper een tweede hypotheek af op het bestaande hypotheeksaldo als het eigen vermogen van de verkoper hoog is. De koper moet mogelijk de tweede lening afsluiten met een andere geldschieter dan de geldschieter van de verkoper, wat een probleem kan vormen als beide geldschieters niet met elkaar samenwerken of als de kredietnemer beide leningen niet nakomt.
Als het eigen vermogen van de verkoper laag is, kan de veronderstelde hypotheek echter een aantrekkelijke overname voor de koper zijn. Als de waarde van de woning $ 250.000 is en het aannemelijke hypotheeksaldo $ 210.000 is, hoeft de koper slechts $ 40.000 op te zetten. Als de koper dit bedrag contant heeft, kan hij rechtstreeks aan de verkoper betalen zonder een andere kredietlimiet te moeten afsluiten.
Speciale overwegingen voor vermoedelijke hypotheken
De uiteindelijke beslissing of een vermoedelijke hypotheek kan worden overgedragen, wordt niet aan de koper en verkoper overgelaten. De geldschieter van de oorspronkelijke hypotheek moet de hypotheekaanname goedkeuren voordat de deal door een van beide partijen kan worden ondertekend. De homebuyer moet de veronderstelde lening aanvragen en voldoen aan de vereisten van de kredietgever, zoals voldoende activa hebben en kredietwaardig zijn.
Indien goedgekeurd, wordt de titel van het onroerend goed overgedragen aan de koper die de vereiste maandelijkse terugbetalingen aan de bank verricht. Als de overdracht niet is goedgekeurd door de kredietgever, moet de verkoper een andere koper zoeken die bereid is zijn hypotheek op te nemen en een goed krediet heeft.
Een hypotheek die door een derde is overgenomen, betekent niet dat de verkoper is ontheven van de schuldbetaling. De verkoper kan aansprakelijk worden gesteld voor eventuele gebreken die op hun beurt hun kredietwaardigheid kunnen beïnvloeden. Om dit te voorkomen, moet de verkoper zijn aansprakelijkheid schriftelijk vrijgeven op het moment van aanname en moet de kredietgever het vrijstellingsverzoek goedkeuren en de verkoper vrijstellen van alle verplichtingen uit de lening.
Snelle feit
Een verkoper is nog steeds verantwoordelijk voor eventuele schuldbetalingen als de hypotheek door een derde wordt overgenomen, tenzij de kredietgever een vrijstellingsverzoek goedkeurt waarbij de verkoper van alle verplichtingen van de lening wordt vrijgesteld.
Conventionele hypotheken zijn niet aannemelijk. Twee soorten leningen worden verondersteld: FHA-leningen, die worden verzekerd door de Federal Housing Administration, en VA-leningen, die worden gegarandeerd door het Amerikaanse Department of Veterans Affairs.