Achter de schermen van uw hypotheek

Een hypotheek kan worden gezien als een stroom van toekomstige kasstromen. Deze kasstromen worden gekocht, verkocht, gestript, tranched en gesecuritiseerd op de secundaire hypotheekmarkt. De secundaire hypotheekmarkt is extreem groot en zeer liquide.

Van het punt van oorsprong tot het moment waarop de maandelijkse betaling van een lener bij een belegger eindigt als onderdeel van een door hypotheek gedekt effect (MBS), door activa gedekt effect (ABS), door onderpand gegeven hypotheekverplichting (CMO) of door onderpand gedekte schuldverplichting ( CDO) betaling, er zijn verschillende instellingen die een bepaald percentage van de initiële kosten en / of maandelijkse kasstromen berekenen.

De meeste hypotheken worden verkocht op de secundaire hypotheekmarkt. In dit artikel laten we u zien hoe de secundaire hypotheekmarkt werkt en stellen we u voor aan de belangrijkste deelnemers.

Zie Basisprincipes van hypotheken voor meer informatie.

Deelnemers aan secundaire hypotheekmarkten

Er zijn vier hoofddeelnemers in deze markt: de hypotheekontwikkelaar, de aggregator, de effectenhandelaar en de belegger.

1. De hypotheekontwikkelaar

De hypotheekverstrekker is het eerste bedrijf op de secundaire hypotheekmarkt. Hypotheekproducenten bestaan ​​uit banken, hypotheekbankiers en hypotheekmakelaars. Een onderscheid dat moet worden opgemerkt, is dat banken en hypotheekbankiers hun eigen middelen gebruiken om hypotheken af ​​te sluiten en hypotheekmakelaars niet. Hypotheekmakelaars treden op als onafhankelijke agenten voor banken of hypotheekbankiers. Terwijl banken hun traditionele financieringsbronnen gebruiken om leningen af ​​te sluiten, gebruiken hypotheekbankiers doorgaans een zogenoemde magazijnlijn voor het financieren van leningen. De meeste banken, en bijna alle hypotheekbankiers, verkopen snel nieuwe hypotheken op de secundaire markt.

Afhankelijk van de grootte en verfijning van de opdrachtgever, kan het echter hypotheken voor een bepaalde periode samenvoegen voordat het hele pakket wordt verkocht; het kan ook individuele leningen verkopen omdat deze zijn ontstaan. Er is een risico voor een initiator wanneer deze een hypotheek houdt nadat een rentevoet is genoteerd en vergrendeld door een kredietnemer. Als de hypotheek niet tegelijkertijd op de secundaire markt wordt verkocht op het moment dat de kredietnemer de rente vergrendelt, kunnen de rentetarieven veranderen, waardoor de waarde van de hypotheek op de secundaire markt verandert en uiteindelijk de winst die de opdrachtgever op de hypotheek maakt.

Initiatiefnemers die hypotheken aggregeren voordat ze worden verkocht, dekken hun hypotheekpijpleidingen vaak af tegen renteschommelingen. Er is een speciaal soort transactie dat een inspanningshandel wordt genoemd, ontworpen voor de verkoop van een enkele hypotheek, waardoor de opdrachtgever niet langer een hypotheek hoeft af te dekken. Kleinere originators gebruiken meestal best-trades. (Zie "Een beginnershandleiding voor hedging" voor meer informatie.)

Over het algemeen verdienen hypotheekontwikkelaars geld via de kosten die in rekening worden gebracht om een ​​hypotheek af te sluiten en het verschil tussen de rente die aan een kredietnemer wordt gegeven en de premie die een secundaire markt voor die rente zal betalen.

2. De aggregator

Aggregators zijn het volgende bedrijf in de rij van marktpartijen voor secundaire hypotheken. Aggregators zijn grote hypotheekgevers die banden hebben met Wall Street-bedrijven en door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE's), zoals Fannie Mae en Freddie Mac. Aggregators kopen nieuw ontwikkelde hypotheken van kleinere originators, en vormen samen met hun eigen originaties pools van hypotheken die ze ofwel beveiligen in private label hypotheekgedekte effecten (door samen te werken met Wall Street-bedrijven) of vormen bureau MBS's (door te werken via GSE's). (Voor meer informatie over GSE's, zie "Winst uit hypotheekschuld met MBS.")

Net als originators, moeten aggregators de hypotheken in hun pijpleidingen afdekken vanaf het moment dat ze zich ertoe verbinden een hypotheek te kopen, via het securitisatieproces, en totdat de MBS wordt verkocht aan een effectenhandelaar. Het afdekken van een hypotheekpijplijn is een complexe taak vanwege fall-out en spreadrisico. Aggregators maken winst door het verschil in de prijs die ze betalen voor hypotheken en de prijs waarvoor ze de MBS's kunnen verkopen die worden ondersteund door die hypotheken, afhankelijk van hun hedge-effectiviteit.

3. Effectenhandelaren

Nadat een MBS is gevormd (en soms voordat deze wordt gevormd, afhankelijk van het type MBS), wordt deze verkocht aan een effectenhandelaar. De meeste beursvennootschappen in Wall Street hebben MBS-handelsbureaus. Dealers doen allerlei creatieve dingen met MBS en hypothecaire leningen. Het einddoel is om effecten aan beleggers te verkopen. Dealers gebruiken vaak MBS's om CMO-, ABS- en CDO-deals te structureren. Deze deals kunnen worden gestructureerd om verschillende en enigszins duidelijke vooruitbetalingskenmerken en verbeterde kredietratings te hebben in vergelijking met de onderliggende MBS of volledige leningen. Dealers maken een spreiding in de prijs waartegen ze MBS kopen en verkopen, en proberen arbitragewinsten te maken in de manier waarop ze CMO-, ABS- en CDO-deals structureren.

4. Investeerders

Beleggers zijn de eindgebruikers van hypotheken. Buitenlandse overheden, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, banken, GSE's en hedgefondsen zijn allemaal grote beleggers in hypotheken. MBS, CMO's, ABS en CDO's bieden beleggers een breed scala aan potentiële rendementen op basis van variërende kredietkwaliteit en renterisico's.

Buitenlandse overheden, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en banken beleggen doorgaans in hypotheekproducten met een hoge rating. Bepaalde tranches van de verschillende gestructureerde hypotheekovereenkomsten worden door deze beleggers gezocht vanwege hun vooruitbetalings- en renterisicoprofielen. Hedgefondsen zijn doorgaans grote beleggers in hypotheekproducten met lage ratings en gestructureerde hypotheekproducten met een groter renterisico.

Van alle hypotheekbeleggers hebben de GSE's de grootste portefeuilles. Het type hypotheekproduct waarin ze kunnen beleggen, wordt grotendeels gereguleerd door het Office of Federal Housing Enterprise Oversight.

Het komt neer op

Weinig leners beseffen in welke mate hun hypotheek wordt gesneden, in blokjes gesneden en verhandeld. Binnen een paar weken, misschien een maand, vanaf het moment dat een hypotheek is ontstaan, kan deze onderdeel worden van een CMO-, ABS- of CDO-deal. De eindgebruiker van een hypotheek kan een hedgefonds zijn dat gerichte rentebetalingen doet of hefboomposities gebruikt om kleine onregelmatige prijsafwijkingen te exploiteren, of het kan de centrale bank van een vreemd land zijn die van de kredietwaardigheid van een MBS-bureau houdt.

Anderzijds kan het een in Brussel gevestigde verzekeringsmaatschappij zijn die wordt aangetrokken door het looptijd- en convexiteitsprofiel van een bepaalde tranche in een ABS-, CMO- of CDO-deal. De secundaire hypotheekmarkt is enorm, liquide en complex met verschillende instellingen die allemaal een stukje van de hypotheektaart willen consumeren.

(Ga hier verder voor een one-stop-shop over subprime hypotheken en de subprime meltdown.)