Commercieel Onroerend Goed - CRE
Commercieel onroerend goed (CRE) is onroerend goed dat uitsluitend wordt gebruikt voor zakelijke doeleinden of om een werkruimte te bieden in plaats van een woonruimte. Meestal wordt commercieel onroerend goed verhuurd aan huurders om zaken te doen. Deze categorie onroerend goed varieert van een enkel tankstation tot een enorm winkelcentrum. Commercieel onroerend goed omvat alle soorten winkels, kantoorruimte, hotels, winkelcentra, restaurants en gemakswinkels.
De basisprincipes van commercieel onroerend goed
Commercieel onroerend goed omvat samen met residentieel onroerend goed de twee primaire categorieën onroerend goed. Residentieel omvat structuren gereserveerd voor menselijke bewoning en niet voor commercieel of industrieel gebruik. Zoals de naam al aangeeft, wordt commercieel onroerend goed gebruikt in de handel.
Sommige bestemmings- en vergunningsautoriteiten breken verder industriële eigenschappen uit - sites die worden gebruikt voor de productie en productie van goederen, met name zware goederen - maar de meeste beschouwen het als een subset van commercieel onroerend goed.
Commercieel onroerend goed is onderverdeeld in vier klassen, afhankelijk van de functie: kantoor, industrieel, meergezins en retail. Individuele spaties zijn ook gecategoriseerd. Kantoorruimte wordt bijvoorbeeld gekenmerkt als klasse A, klasse B of klasse C.
- Klasse A vertegenwoordigt de beste gebouwen op het gebied van esthetiek, leeftijd, kwaliteit van infrastructuur en locatie.
- Klasse B-gebouwen zijn meestal ouder en qua prijs niet zo competitief als Klasse A-gebouwen. Beleggers richten zich vaak op deze gebouwen voor restauratie.
- Klasse C-gebouwen zijn de oudste, meestal meer dan 20 jaar oud, gelegen in minder aantrekkelijke gebieden en hebben onderhoud nodig.
Belangrijkste leerpunten
- Commercieel onroerend goed is onroerend goed dat uitsluitend voor zakelijke doeleinden wordt gebruikt, versus residentieel onroerend goed, namelijk woonruimte.
- De vier klassen, van commercieel onroerend goed, omvatten kantoor, industrieel, meergezins en retail.
- Commercieel vastgoed levert inkomsten op, evenals enige vermogensgroei, voor beleggers.
- Investeren in commercieel onroerend goed vereist meer raffinement en fondsen van investeerders dan residentieel onroerend goed.
- Openbaar verhandelde vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) zijn een haalbare manier voor particulieren om te investeren in commercieel onroerend goed.
Lease Lowdown
Sommige bedrijven bezitten de gebouwen die ze bewonen. Het meer typische scenario is echter dat het onroerend goed wordt verhuurd. Gewoonlijk is een belegger eigenaar van het gebouw en ontvangt hij huur van elk bedrijf dat daar actief is. Commerciële leasetarieven - de prijs om een ruimte gedurende een bepaalde periode te bezetten - worden gewoonlijk genoteerd in jaarlijkse huurdollars per vierkante voet. Omgekeerd, residentiële onroerend goed tarieven citeren als een jaarlijks bedrag of een maandelijkse huur.
Commerciële leases kunnen lopen van een jaar tot 10 jaar of meer, met kantoor- en winkelruimte gemiddeld tussen de vijf en 10 jaar.
In een onderzoek uit 2017, uitgevoerd door analistenbureau CBRE Group, Inc., vond analist Alex Krasikov dat de looptijd - van een leaseovereenkomst evenredig was aan de grootte van de ruimte die wordt verhuurd. Verder toonden de gegevens aan dat huurders lange huurcontracten zouden afsluiten om prijzen vast te houden in een stijgende marktomgeving. Maar dat is niet hun enige drijvende factor. Sommige huurders met vereisten voor grote ruimtes zullen lange huurcontracten afsluiten vanwege de beperkte beschikbaarheid van onroerend goed dat aan hun behoeften voldoet.
Er zijn vier primaire soorten huurcontracten voor commercieel onroerend goed, die elk verschillende niveaus van verantwoordelijkheid vereisen van de verhuurder en de huurder.
- Een single-net lease maakt de huurder verantwoordelijk voor het betalen van onroerendgoedbelasting.
- Een dubbel-net (NN) lease maakt de huurder verantwoordelijk voor het betalen van onroerendgoedbelasting en verzekering.
- Een triple-net (NNN) lease maakt de huurder verantwoordelijk voor het betalen van onroerendgoedbelasting, verzekeringen en onderhoud.
- Bij een bruto huur betaalt de huurder alleen de huur en betaalt de verhuurder de onroerendgoedbelasting, verzekering en onderhoud van het gebouw.
Beheer van commercieel onroerend goed
Het is natuurlijk het doel van elke eigenaar om CRE permanent volledig te verhuren. Vaak moet de verhuurder een balans vinden tussen het maximaliseren van de huur en het minimaliseren van leegstand en omzet van de huurder. Omzet kan kostbaar zijn voor CRE-eigenaren omdat de ruimte moet worden aangepast om te voldoen aan de specifieke behoeften van verschillende huurders, bijvoorbeeld als een restaurant verhuist naar een pand dat ooit door een yogastudio werd bewoond.
Eigenaars van onroerend goed willen misschien een bedrijf voor commercieel vastgoedbeheer in dienst nemen om hen te helpen bij het vinden, beheren en behouden van huurders, toezicht op huurcontracten en financieringsopties, en het coördineren van het onderhoud en de verkoopbaarheid van onroerend goed. De gespecialiseerde kennis van een bedrijf voor commercieel onroerend goedbeheer is nuttig omdat de regels en voorschriften voor dergelijk onroerend goed verschillen per staat, provincie, gemeente en industrie en grootte.
Investeren in commercieel onroerend goed
Investeren in commercieel onroerend goed kan lucratief zijn en dienen als een afdekking tegen de volatiliteit van de aandelenmarkt. Beleggers kunnen geld verdienen door waardering van onroerend goed wanneer ze verkopen, maar het meeste rendement komt van huurdershuur.
Directe investeringen
Beleggers kunnen directe investeringen gebruiken wanneer ze verhuurders worden door de eigendom van het fysieke eigendom. Mensen die het meest geschikt zijn voor directe investeringen in commercieel onroerend goed, zijn mensen die veel kennis van de industrie hebben of bedrijven kunnen inhuren die dat wel doen. Commercieel vastgoed is een investering in onroerend goed met een hoog risico en een hoge opbrengst. Een dergelijke belegger is waarschijnlijk een vermogende persoon, aangezien CRE-belegging een aanzienlijke hoeveelheid kapitaal vereist.
De ideale woning ligt in een gebied met een laag CRE-aanbod en een hoge vraag, wat gunstige huurprijzen zal opleveren. De sterkte van de lokale economie van het gebied heeft ook invloed op de waarde van de CRE-aankoop.
Indirecte investeringen
Als alternatief kunnen beleggers indirect in de commerciële markt beleggen door het bezit van verschillende markteffecten zoals Real Estate Investment Trusts (REIT's), op de beurs verhandelde fondsen, of door te beleggen in bedrijven die zich richten op de commerciële vastgoedmarkt, zoals banken en makelaars.
Voordelen van commercieel onroerend goed
Een van de grootste voordelen van commercieel onroerend goed zijn aantrekkelijke leasetarieven. In gebieden waar de hoeveelheid nieuwbouw ofwel door grond of door de wet wordt beperkt, kan commercieel onroerend goed indrukwekkende rendementen en aanzienlijke maandelijkse kasstromen hebben. Industriële gebouwen verhuren over het algemeen tegen een lager tarief, hoewel ze ook lagere overheadkosten hebben in vergelijking met een kantoortoren.
Commercieel onroerend goed profiteert ook van relatief langere huurcontracten met huurders dan residentieel onroerend goed. Deze lange leaseperiode geeft de commercieel onroerend goed houder een aanzienlijke hoeveelheid cashflowstabiliteit, zolang de huurders op lange termijn het gebouw bewonen.
Naast het bieden van een stabiele, rijke bron van inkomsten, biedt commercieel onroerend goed het potentieel voor waardevermeerdering, zolang het onroerend goed goed wordt onderhouden en up-to-date wordt gehouden. En, net als alle onroerend goed, beweegt het vaak in de tegenovergestelde richting van de aandelenmarkt, waardoor het een effectieve diversificatieoptie is voor aandelen in een portefeuille.
Pros
Hedge tegen aandelenmarkt
Hoogproductieve bron van inkomsten
Stabiele kasstromen van langetermijnhuurders
Kapitaalgroei potentieel
Cons
Meer kapitaal vereist om direct te beleggen
Grotere regelgeving
Hogere renovatiekosten
Illiquide activa
Nadelen van commercieel onroerend goed
Regels en voorschriften zijn de belangrijkste afschrikmiddelen voor de meeste mensen die direct in commercieel onroerend goed willen beleggen. De belastingen, aankoopmechanismen en onderhoudsverantwoordelijkheden voor commercieel onroerend goed liggen begraven in legale lagen. Deze vereisten zijn afhankelijk van staat, provincie, industrie, grootte, zonering en vele andere benamingen. De meeste beleggers in commercieel onroerend goed hebben ofwel gespecialiseerde kennis of een payroll van mensen die dat wel doen.
Een ander obstakel is het verhoogde risico dat de huurder met zich meebrengt, vooral in een economie waar onverwachte sluitingen van onroerend goed met weinig vooraankondiging leeg staan.
Bij woningen weerspiegelen de voorzieningen van een huurder meestal die van eerdere of toekomstige huurders. Bij een commercieel onroerend goed kan elke huurder echter zeer verschillende behoeften hebben die een dure opknapbeurt vereisen. De gebouweigenaar moet vervolgens de ruimte aanpassen aan de gespecialiseerde handel van elke huurder. Een commercieel onroerend goed met een lage leegstand maar een hoge huurderomzet kan nog steeds geld verliezen als gevolg van de renovatiekosten voor inkomende huurders.
Voor degenen die direct willen investeren, is het kopen van een commercieel onroerend goed een veel duurdere propositie dan een onroerend goed. Hoewel onroerend goed in het algemeen een van de meest illiquide beleggingscategorieën is, hebben transacties voor commerciële gebouwen de neiging om bijzonder langzaam te bewegen.
Voorbeeld uit de echte wereld van CRE-voorspelling
De markt voor commercieel onroerend goed in de VS heeft tijdens de recessie van 2008-2009 een klap gehad, maar sinds 2010 is er een jaarlijkse winst geboekt. Deze winsten hebben bijgedragen aan het herstel van bijna alle verliezen uit het recessie-tijdperk.
De '2019 US Real Estate Market Outlook', een jaarverslag van CBRE, is van mening:
Hoewel het laat in de economische cyclus is, blijven de vooruitzichten zeer goed voor alle vier de belangrijkste soorten activa voor commercieel onroerend goed. Er zal een minimale waardering zijn voor de waarden, maar het inkomstenrendement moet gezond blijven.
Andere indicatoren wijzen er echter op dat de markt voor commercieel onroerend goed zijn hoogtepunt heeft bereikt in de groeicyclus na de recessie. Volgens Californië-vastgoedbedrijf Ten-X Growth eindigde de prijs van commercieel onroerend goed 2018 met slechts 1% ten opzichte van 2017.
Een Ten-X-rapport merkte op dat het definitieve totaal voor commercieel onroerend goed 2018 hun visie op de late economische cyclusprijzen bevestigt. Uit het onderzoek van het bedrijf bleek dat de vacatures stijgen, de huurgroei vertraagt en de marktrente stijgt
Zoals gerapporteerd door Forbes, is met name de detailhandel een pijnpunt gebleken in de bredere markt voor commercieel onroerend goed, omdat de wijdverspreide winkelsluitingen in 2017 zijn geïntensiveerd en doorgingen tot 2018. Bijvoorbeeld, populaire winkelcentrum REIT Westfield Corporation zag zijn aandelenkoers ongeveer dalen 30% tussen medio 2016 en eind 2017 voordat enige verliezen tot januari 2018 werden teruggedraaid. Unibail-Rodamco SE verwierf Westfield voor US $ 15, 8 miljard, waardoor Unibail-Rodamco-Westfield (URW) ontstond.
De meeste bedrijven beweren echter dat de onroerendgoedmarkt in het algemeen gezond blijft. JP Morgan weerspiegelde in zijn '2019 Commerical Real Estate Outlook' grotendeels het standpunt van CBRE en verklaarde dat 2018 het negende jaar was van stijgingen van huurprijzen en waarderingen voor commercieel onroerend goed. Morgan voorspelt dat dit tempo zal vertragen, maar door zal gaan en pas na 2019 een daling zal zien.
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.