Vergelijkende marktanalyse
Een vergelijkende marktanalyse is een onderzoek naar de prijzen waartegen vergelijkbare eigenschappen in hetzelfde gebied onlangs zijn verkocht. Makelaars voeren een vergelijkende marktanalyse uit voor hun klanten om hen te helpen bij het bepalen van een prijs die moet worden vermeld bij het verkopen van een huis of een prijs die moet worden aangeboden bij het kopen van een huis. Aangezien geen twee eigenschappen identiek zijn, maken agenten aanpassingen voor de verschillen tussen de verkochte eigenschappen en de eigenschap die op het punt staat te worden gekocht of vermeld om een eerlijke aanbieding of verkoopprijs te bepalen. In wezen is een vergelijkende marktanalyse een minder geavanceerde versie van een formele, professionele beoordeling.
Inzicht in vergelijkende marktanalyse
Een vergelijkbare marktanalyse kan ook momenteel genoteerde objecten omvatten, vooral als er recent geen vergelijkbare objecten zijn verkocht. Noteringsprijzen geven echter alleen aan wat de verkoper hoopt te krijgen voor het onroerend goed en geven niet noodzakelijkerwijs weer wat het eigenlijk waard is.
Hoewel de vergelijkende marktanalyse geen officiële beoordeling is, gebruikt de makelaar veel vergelijkbare praktijken en methoden die een taxateur zou gebruiken om tot een redelijke waarde voor het onroerend goed te komen. Als de woning of woning zo onderscheidend en / of uniek is waar er geen vergelijkbare eigenschappen worden gevonden, kan het in het beste belang van de eigenaar zijn om een formele taxateur in te huren om de woning te waarderen.
Voorbeeld van een vergelijkende marktanalyse
Overweeg een stel dat overweegt een bod uit te brengen op een eengezinswoning met vier slaapkamers, drie badkamers en 2100 vierkante voet op een kwart hectare grond. Het huis staat te koop voor $ 300.000. De makelaar van het echtpaar voert een vergelijkende marktanalyse uit en lokaliseert drie vergelijkbare eigenschappen die recent in dezelfde onderverdeling zijn verkocht:
- De eerste is in alle opzichten identiek aan het onderwerp, behalve dat deze zich aan een drukke weg bevindt; het werd onlangs verkocht voor $ 275.000.
- De tweede heeft vier slaapkamers, drie badkamers en is gelegen op een kwart hectare grond, maar is 2.400 vierkante voet omdat het ook een beschutte veranda omvat; het verkocht voor $ 315.000.
- De derde heeft vier slaapkamers, is gelegen op een kwart hectare grond en is 2.100 vierkante voet, maar het heeft slechts twee badkamers, die beide verouderd zijn; het verkocht voor $ 265.000.
Hier zijn de typische stappen die een makelaar zou kunnen volgen om een vergelijkende marktanalyse te voltooien:
1. Beoordeel de buurtkwaliteit
De eerste stap is om de kwaliteit van de omliggende buurt te beoordelen en er zijn een aantal goede online tools die dit gemakkelijker dan ooit maken.
Google Street View is misschien het beste hulpmiddel om de buurt te onderzoeken. Dit is wat u zoekt:
- Leuke blokken versus minder aantrekkelijke blokken
- Nabijheid van voorzieningen zoals stranden, parken, scholen, etc.
- Nabijheid van onaangename locaties zoals vuilstortplaatsen, snelwegen, industriële voorzieningen, enz.
- Aanzienlijke problemen met betrekking tot de beperking
De afbeeldingen van Google kunnen echter verouderd zijn, dus het is geen vervanging voor het rijden door de buurt.
2. Beoordeel de oorspronkelijke lijst indien beschikbaar
Bekijk de foto's en beschrijving zorgvuldig om de leeftijd en toestand van het huis, recente upgrades en mogelijke problemen met de vorige marketingstrategie te evalueren.
3. Controleer de geschatte waarde van de woning
Een schatting van de onroerendgoedwaarde kan u helpen de waarschijnlijke marktwaarde van het huis van uw klant te evalueren en u een startpunt geven bij het berekenen van de kosten per vierkante voet van het onroerend goed. Deze schattingen kunnen echter onnauwkeurig zijn en geen rekening houden met unieke aspecten van de lokale markt.
4. Ontwikkel een voorlopige CMA
Bedenk een ruw idee van de waarde van uw huis door verkochte aanbiedingen, verlopen lijsten, actieve lijsten en openstaande lijsten in het gebied te evalueren die qua kenmerken, grootte en voorzieningen vergelijkbaar zijn met uw lijst. Vergelijkbare eigenschappen die u in uw CMA moet opnemen, zijn onder meer:
- Woningen die zijn verkocht of verlopen, in behandeling zijn of in de afgelopen zes maanden zijn vermeld. Verkochte aanbiedingen zullen u precies vertellen welke vergelijkbare huizen in het gebied onlangs hebben verkocht, en zijn uw primaire manier om de waarde voor uw CMA te beoordelen. Verlopen vermeldingen vertellen u prijzen die de markt niet wil dragen. Lijsten met een in afwachting van verkoop kunnen u een goed idee geven van waar vergelijkbare huizen momenteel voor verkopen. Huidige lijsten vertellen u hoe uw concurrentie is.
- Evalueer huizen met hetzelfde aantal slaapkamers en badkamers. Het aantal slaapkamers en baden in een huis is een van de belangrijkste criteria voor het waarderen van een huis. Woningen met twee slaapkamers zijn bijvoorbeeld over het algemeen minder wenselijk dan die met drie of meer. Evenzo hebben huizen met slechts één badkamer of geen masterbad vaak een lagere doorverkoopwaarde dan die met meer.
- Evalueer huizen binnen ongeveer 300 vierkante voet van jou. Met een 2.000 vierkante voet naar huis, kijk naar huizen die tussen 1.700 en 2.300 vierkante voet zijn. Over het algemeen zijn meer slaapkamers gelijk aan een hogere prijs, maar vierkante meters zijn bijna net zo belangrijk.
- Evalueer huizen in dezelfde buurt. Het kan moeilijk zijn om uit te vinden in welke 'buurt' het huis zich bevindt, anders is het geen ommuurde gemeenschap. Daarom is het belangrijk om eerst de buurt online te beoordelen.
- Evalueer huizen in dezelfde of vergelijkbare schoolzones. Schooldistricten zijn vooral belangrijk in grotere steden, waar in elk district veel scholen zijn. Huizen aan de ene kant van een straat bevinden zich misschien in een uitstekende schoolzone, terwijl studenten die in huizen aan de andere kant wonen, zich kunnen inschrijven op scholen van lagere kwaliteit. Het verschil dat scholen maken in de waarde van een woning kan erg groot zijn.
- Evalueer huizen met een vergelijkbare lotgrootte. In het algemeen zal een huis op 10 hectare grond meer waard zijn dan een anders vergelijkbare woning op slechts een hectare.
- Evalueer huizen van vergelijkbare leeftijd. Gloednieuwe huizen worden doorgaans hoger gewaardeerd dan oudere huizen, maar sommige oudere huizen, met name antieke huizen of moderne huizen uit het midden van de eeuw, kunnen vanwege hun ontwerp een hogere waarde krijgen dan nieuwbouw.
- Evalueer huizen met vergelijkbare functies. Als het huis bijvoorbeeld een in de grond gelegen zwembad heeft of zich in een omheinde buurt met een clubhuis bevindt, probeer dan andere aanbiedingen met vergelijkbare functies te vinden. Evenzo, als het huis op eigendom aan de oceaan staat, zal het vergelijken met andere huizen aan de oceaan veel betere resultaten opleveren dan het vergelijken met huizen een paar blokken verwijderd van het water.
5. Krijg een gemiddelde prijs van vergelijkbare aanbiedingen
Neem de verkoopprijzen van de vergelijkbare huizen die u hebt gekozen en deel elk door hun vierkante meters om de prijs per vierkante voet voor elke vergelijkbare woning te berekenen. Zoek vervolgens de gemiddelde prijs per vierkante voet van de vergelijkbare huizen en vermenigvuldig het met de exacte vierkante meters van het huis dat u probeert te verkopen.
6. Beoordeel het huis persoonlijk.
Op basis van uw onderzoek moet u een idee hebben over wat de woning waard is, zodat u vragen kunt beantwoorden over de waarde van onroerend goed die de huiseigenaar voor u heeft. Houd bij het verkennen van een woning rekening met factoren zoals: staat, toevoegingen en upgrades, noodzakelijke upgrades, exterieur en landschapsarchitectuur en andere voorzieningen. Combineer de voorlopige gegevens uit vergelijkbare lijsten met informatie die tijdens het bezoek is verzameld om een uitgebreide CMA te maken.