Conventionele hypotheek of lening

Een conventionele hypotheek of conventionele lening is elk type lening van een huiskoper dat niet wordt aangeboden of gewaarborgd door een overheidsinstantie, zoals de Federal Housing Administration (FHA), het Amerikaanse ministerie van veteranenzaken (VA) of de USDA Rural Housing Service, maar in plaats daarvan is beschikbaar via of gegarandeerd door een particuliere geldschieter (banken, kredietverenigingen, hypotheekbedrijven) of de twee door de overheid gesponsorde ondernemingen, de Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) en de Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Conventionele leningen worden vaak ten onrechte aangeduid als conforme hypotheken of leningen. Hoewel er overlapping is, zijn de twee verschillende categorieën. Een conforme hypotheek is een hypotheek waarvan de onderliggende voorwaarden voldoen aan de financieringscriteria van Fannie Mae en Freddie Mac. De belangrijkste daarvan is een dollarlimiet, die jaarlijks wordt vastgesteld door de Federal Housing Finance Agency (FHFA): in 2019 mag een lening in het grootste deel van de continentale VS niet meer dan $ 484.350 bedragen. Dus hoewel alle conforme leningen conventioneel zijn, kwalificeren niet alle conventionele leningen als conform. Een jumbo-hypotheek van $ 800.000, bijvoorbeeld, is een conventionele hypotheek maar geen conforme hypotheek - omdat het het bedrag overtreft dat het mogelijk zou maken om te worden gedekt door Fannie Mae of Freddie Mac. (Voor gerelateerde informatie, zie "Jumbo versus conventionele hypotheken begrijpen")

Momenteel vertegenwoordigen conventionele hypotheken ongeveer tweederde van de leningen van de huiseigenaren die in de VS zijn uitgegeven. De secundaire markt voor conventionele hypotheken is extreem groot en liquide. De meeste conventionele hypotheken zijn verpakt in pass-through-effecten met hypothecaire zekerheid, die worden verhandeld in een gevestigde termijnmarkt die bekend staat als de hypotheek die wordt aangekondigd (TBA). Veel van deze conventionele pass-through-effecten worden verder gesecuritiseerd in collateralized hypotheekverplichtingen (CMO's).

Belangrijkste leerpunten

• Een conventionele hypotheek of conventionele lening is een lening van een huiskoper die niet wordt aangeboden of gewaarborgd door een overheidsinstantie.
• Het is beschikbaar via of gegarandeerd door een particuliere geldschieter of de twee door de overheid gesponsorde ondernemingen - Fannie Mae en Freddie Mac.
• Potentiële leners moeten een officiële hypotheekaanvraag invullen, vereiste documenten, kredietgeschiedenis en actuele kredietscore leveren.
• Conventionele lening rentetarieven zijn meestal hoger dan die van door de overheid gedekte hypotheken, zoals FHA-leningen.

Hoe een conventionele hypotheek of lening werkt

In de jaren sinds de ineenstorting van de subprime-hypotheek in 2007 hebben kredietverstrekkers de kwalificaties voor leningen aangescherpt - hypotheken met "geen verificatie" en "geen aanbetaling" zijn meegegaan, maar over het algemeen zijn de meeste basisvereisten niet veranderd . Potentiële leners moeten een officiële hypotheekaanvraag invullen (en meestal een aanvraagvergoeding betalen) en de kredietgever vervolgens de nodige documenten bezorgen om een ​​uitgebreide controle uit te voeren op hun achtergrond, kredietgeschiedenis en huidige kredietscore.

Vereiste documentatie

Geen enkel onroerend goed wordt ooit voor 100% gefinancierd. Bij het controleren van uw activa en passiva, kijkt een geldschieter niet alleen of u uw maandelijkse hypotheekbetalingen kunt betalen (die meestal niet meer dan 28% van uw bruto-inkomen mogen bedragen), maar ook of u een aanbetaling op het onroerend goed aankan (en zo ja, hoeveel), samen met andere vooraf gemaakte kosten, zoals het genereren van leningen of verzekeringstechnische kosten, makelaarskosten en afwikkelings- of sluitingskosten, die allemaal de kosten van een hypotheek aanzienlijk kunnen opdrijven. Onder de vereiste items zijn:

1 . Bewijs van inkomen. Deze documenten omvatten maar zijn niet beperkt tot:

• Dertig dagen loonstrook die zowel inkomsten als year-to-date inkomsten weergeven
• Twee jaar federale belastingaangifte
• Zestig dagen of een kwartaaloverzicht van alle vermogensrekeningen, inclusief uw cheques, spaargeld en eventuele beleggingsrekeningen
• Twee jaar W-2 verklaringen

Leners moeten ook worden voorbereid met een bewijs van eventuele extra inkomsten, zoals alimentatie of bonussen.

2. Activa. U moet bankafschriften en rekeningafschriften van uw belegging overleggen om te bewijzen dat u geld hebt voor de aanbetaling en de sluitingskosten van de woning, evenals geldreserves. Als u geld ontvangt van een vriend of familielid om te helpen met de aanbetaling, hebt u geschenkbrieven nodig, waarin wordt bevestigd dat dit geen leningen zijn en geen verplichte of verplichte terugbetaling hebben. Deze letters moeten vaak worden gelegaliseerd.

3. Werkgelegenheidsverificatie. Lenders willen er tegenwoordig voor zorgen dat ze alleen lenen aan leners met een stabiele werkgeschiedenis. Uw geldschieter wil niet alleen uw loonstubs zien, maar kan ook uw werkgever bellen om te controleren of u nog steeds in dienst bent en om uw salaris te controleren. Als u recent van baan bent veranderd, wil een geldschieter misschien contact opnemen met uw vorige werkgever. Zelfstandige kredietnemers moeten voor aanzienlijk extra papierwerk zorgen met betrekking tot hun activiteiten en inkomsten.

4. Overige documentatie. Uw geldschieter moet uw rijbewijs of staatsbewijs kopiëren en heeft uw sofi-nummer en uw handtekening nodig, zodat de geldschieter uw kredietrapport kan opvragen.

Rentetarieven

Conventionele leningrentetarieven zijn meestal hoger dan die van door de overheid gedekte hypotheken, zoals FHA-leningen (hoewel deze leningen, die meestal vereisen dat leners hypotheekverzekeringspremies betalen, op de lange termijn net zo duur kunnen zijn).

De rentevoet die door een conventionele hypotheek wordt gedragen, hangt van verschillende factoren af, waaronder de voorwaarden van de lening - de lengte, de omvang ervan en of deze een vaste rentevoet of een instelbare rente heeft - evenals de huidige economische of financiële marktomstandigheden. Hypotheekverstrekkers stellen rentetarieven vast op basis van hun verwachtingen voor toekomstige inflatie; het aanbod van en de vraag naar door hypotheek gedekte effecten heeft ook invloed op de tarieven. Wanneer de Federal Reserve het voor banken duurder maakt om te lenen door zich te richten op een hoger tarief voor federale fondsen, geven de banken op hun beurt de hogere kosten door aan hun klanten, en de tarieven voor consumentenleningen, inclusief die voor hypotheken, stijgen meestal.

Typisch gekoppeld aan de rentevoet zijn punten, vergoedingen betaald aan de kredietgever (of makelaar). Hoe meer punten u betaalt, hoe lager uw rentevoet. Eén punt kost 1% van het geleende bedrag en verlaagt uw rentetarief met ongeveer 0, 25%. Over het algemeen moeten mensen die van plan zijn om lang in een huis te blijven wonen (10 of meer jaar) punten overwegen om de rentetarieven gedurende de looptijd van de lening lager te houden.

De laatste factor bij het bepalen van de rentevoet is het financiële profiel van de individuele lener: persoonlijke activa, kredietwaardigheid en de hoogte van de aanbetaling die zij kunnen doen op de te financieren woning.

Een koper die van plan is om 10 of meer jaar in een huis te gaan wonen, zou moeten overwegen om punten te betalen om de rentetarieven voor de levensduur van de hypotheek lager te houden.

Speciale overwegingen voor een conventionele hypotheek of lening

Dit soort leningen is niet voor iedereen geschikt. Hier is een blik op wie waarschijnlijk in aanmerking komt voor een conventionele hypotheek en wie niet.

Wie in aanmerking komt

Mensen met gevestigde krediet- en stellaire kredietrapporten die op een solide financiële basis staan, komen meestal in aanmerking voor conventionele hypotheken. Meer in het bijzonder moet de ideale kandidaat beschikken over:

• Een credit score van minimaal 680 en bij voorkeur ruim 700. Hoe hoger de score, hoe lager de rente op de lening, met de beste voorwaarden gereserveerd voor degenen boven de 740.
• Een acceptabele schuld-inkomenverhouding (DTI). Dit is de som van uw maandelijkse verplichtingen in vergelijking met uw maandelijkse inkomen. Dat aantal ligt rond de 36% en niet meer dan 43%.
• Een aanbetaling van ten minste 20% van de aankoopprijs van het huis direct beschikbaar. Kredietverstrekkers kunnen en accepteren minder, maar als ze dat doen, vereisen ze vaak dat kredietnemers een particuliere hypotheekverzekering afsluiten en de premies maandelijks betalen totdat ze ten minste 20% eigen vermogen in het huis bereiken.

Bovendien zijn conventionele hypotheken vaak het beste of enige verhaal voor huizenkopers die de woning willen beleggen als tweede woning, of die een onroerend goed willen kopen met een prijs hoger dan $ 500.000.

Wie waarschijnlijk niet in aanmerking komt

Over het algemeen hebben degenen die net in het leven zijn begonnen, mensen met een beetje meer schulden dan normaal, en mensen met een bescheiden kredietwaardigheid vaak moeite om in aanmerking te komen voor conventionele leningen. Meer specifiek zouden deze hypotheken moeilijk zijn voor degenen die:

• Leed faillissement of afscherming in de afgelopen zeven jaar.
• Krediet scoort onder 650.
• DTI's boven 43%.
• Minder dan 20% of zelfs 10% van de aankoopprijs van het huis voor een aanbetaling.