Lasten en niet-bezitterige belangen in onroerend goed

Eigendom is een juridisch concept dat iemands exclusieve recht verleent en beschermt om een ​​ding te bezitten, bezitten, gebruiken en vervreemden. De term eigendom duidt niet op een fysiek item, maar beschrijft een juridische relatie van een persoon tot een ding.

Onroerend goed Onroerend goed bestaat uit gronden, huurkazernes en erfgenamen. Land verwijst naar de grond, de lucht erboven, het gebied onder het aardoppervlak en alles wat erop staat. Huurwoningen omvatten de gronden en bepaalde immateriële rechten met betrekking tot de gronden. Erfenissen omvat elk tastbaar of immaterieel belang in onroerend goed, inclusief grond en huurkazernes, dat kan worden geërfd. (Lees voor meer informatie 5 fouten die onroerend goed beleggers moeten vermijden .)

TUTORIAL: Onderzoek naar investeringen in onroerend goed

Belang Een belang beschrijft elk recht, claim of privilege dat een individu heeft ten aanzien van onroerend goed. De wet erkent verschillende soorten belangen in onroerend goed. Een niet-bezitterig belang in grond is het recht van de ene persoon om het gebruik van grond die eigendom is van een andere persoon te gebruiken of te beperken.

Niet-bezitterige belangen vormen geen eigendom van het land zelf: houders van een niet-bezitterig belang in onroerend goed hebben geen eigendom, en de eigenaar van het land blijft de volledige eigendomsrechten genieten, onder voorbehoud van eventuele belemmeringen.

Een last is een last, vordering of last op onroerend goed die de kwaliteit van de titel en de waarde en / of het gebruik van het onroerend goed kan beïnvloeden. Lasten kunnen niet-gedwongen belangen in onroerend goed vertegenwoordigen. Voorbeelden van bezwaringen zijn pandrechten, inbreuken, erfdienstbaarheden, huurcontracten, beperkende convenanten en beschermende convenanten. Dit artikel geeft een inleiding op bezwaringen en niet-gedwongen belangen in onroerend goed.

Niet-bezitterige belangen Een niet-bezitterig belang in grond is het recht om het gebruik van de grond van een ander te gebruiken of te beperken. Hoewel de houder van een niet-verplicht belang bepaalde en duidelijke rechten heeft met betrekking tot het gebruik van een onroerend goed, heeft hij of zij geen eigendomsrecht op het onroerend goed.

Niet-verplichte belangen kunnen worden gecreëerd door een overeenkomst tussen twee partijen, namelijk de eigenaar van het onroerend goed en de persoon die het niet-verplichte belang wenst te verkrijgen; of door rechterlijk bevel. Een federaal belastingrecht, bijvoorbeeld, kan worden ingediend bij de rechtbank in het graafschap waar het onroerend goed van een delinquent belastingbetaler is gevestigd. Een leaseovereenkomst kan daarentegen vrijwillig worden gesloten via een overeenkomst tussen twee partijen.

Lasten Een last is alles wat de waarde of het gebruik en genot van een eigendom kan verminderen, zoals een retentierecht of een beperkend verbond. Omdat lasten een nadelig effect kunnen hebben op de grondwaarde of het gebruik, moet iedereen die betrokken is bij een onroerendgoedtransactie zich bewust zijn van het bestaan ​​van eventuele lasten op het onroerend goed dat wordt overgedragen.

Doorgaans voert een advocaat een titelonderzoek uit en vormt een titeloordeel, waarin eventuele tijdens de zoekopdracht ontdekte lasten worden gespecificeerd. Een bezwaring verhindert niet dat de titel in een onroerendgoedtransactie doorgeeft; eerder zal de titel worden onderworpen aan eventuele hindernissen. Met andere woorden, er blijft een last op het terrein, of "loopt met het land", totdat tevreden is, zelfs wanneer de titel wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar.
(Kijk voor meer informatie op Attentie thuiskopers! Waarom je een advocaat nodig hebt.)

Er zijn veel vormen van lasten, waaronder:

erfdienstbaarheden
Een erfdienstbaarheid is een niet-verplicht recht om het land van een ander op een beperkte manier te gebruiken en vormt geen volledig eigendom. De persoon of rechtspersoon die profiteert van de erfdienstbaarheid heeft een niet-verplicht belang (het recht om het onroerend goed te gebruiken, maar niet te bezitten) in het land van de andere persoon; de eigenaar van het onroerend goed wordt belast door de erfdienstbaarheid. Gemeenschappelijke erfdienstbaarheden omvatten doorgangsrechten, afwateringssloten, openbare nutsleidingen en erfdienstbaarheden door veroordeling (Eminent Domain).

aantasting
Een inbreuk is een verbetering die verder gaat dan de grenslijn van een eigenaar en "inbreuk maakt" op een aangrenzende woning. Voorbeelden van ingrepen zijn het bouwen of overhangen van dakranden, bijgebouwen, hekken, opritten en loopbruggen. Inbreuken kunnen de titel van beide betrokken eigenschappen onverkoopbaar maken: de inbreukmakende eigenschap heeft niet het eigendom van alle grond waarop verbeteringen zijn aangebracht, terwijl de aangetaste eigendom niet alle grond gebruikt.

leases
Een lease is een contract tussen een eigenaar van onroerend goed (verhuurder) en een persoon of entiteit die het onroerend goed wil huren (huurder). Bij een leaseovereenkomst stemt de verhuurder ermee in de huurder toe te staan ​​de woning te bezetten en te gebruiken in ruil voor een waardevolle vergoeding (huur).

De lease specificeert doorgaans de duur van de overeenkomst, eventuele voorwaarden voor verlenging van de overeenkomst en het bedrag en de frequentie van de huur die zal worden betaald. Hoewel de huurder het onroerend goed bewoont, blijft de verhuurder de eigenaar en bezit hij de eigendom van het onroerend goed.

Liens
Een retentierecht is een wettelijk recht dat aan schuldeisers wordt toegekend om schulden te hebben die aan hen verschuldigd zijn door de verkoop van onroerend goed dat aan de schuldenaar toebehoort. Het onroerend goed fungeert als onderpand en in het geval dat het onroerend goed wordt overgedragen, kan de opbrengst van de verkoop worden gebruikt om de schuld te betalen en het retentierecht te voldoen. Gemeenschappelijke pandrechten omvatten onroerendgoedbelasting en aanslagrechten, mechanica 'pandrechten, rechterlijke beslissingen en federale fiscale pandrechten.

Lis Pendens
A lis pendens is een kennisgeving van een hangende rechtszaak die alle belanghebbende partijen informeert dat een gerechtelijke procedure is gestart die de eigendom van een bepaald onroerend goed beïnvloedt. Lis pendens, die kan worden ingediend bij een staats- of federale rechtbank, omvat doorgaans de eigendom van een onroerend goed of een geclaimd eigendomsbelang in het onroerend goed.

Omdat lis pendens wordt ingediend tegen onroerend goed, is elke persoon aan wie het onroerend goed wordt overgedragen, gebonden aan de uitkomst van de lopende rechtszaak.

Beschermende of beperkende overeenkomsten
Een beschermend of beperkend verbond is een afdwingbare voorwaarde die verschijnt als een clausule in een akte die de manier beperkt waarop een onroerend goed kan worden gebruikt. Deze convenanten verplichten eigenaren van onroerend goed om al dan niet op gespecificeerde manieren te presteren.

Voorbeelden van beschermende of beperkende convenanten zijn beperkingen voor minimale vierkante meters in een nieuw gebouw, architectonisch ontwerp, tegenslag en zijlijn van wegen of aangrenzende eigenschappen, en buitenhuiskleur. (Zie Titels op onroerend goed houden voor gerelateerde literatuur.)

The Bottom Line Een niet-verplicht belang in onroerend goed is het recht om het gebruik van andermans onroerend goed te gebruiken of te beperken. In sommige gevallen vloeit het niet-verplichte belang voort uit een vrijwillig contract tussen twee partijen, zoals in het geval van een huurovereenkomst. In andere gevallen vindt het niet-verplichte belang plaats vanwege een gerechtelijk bevel, zoals een retentierecht tegen het onroerend goed.

Wanneer u de aankoop van onroerend goed overweegt, is het belangrijk om een ​​titelonderzoek uit te voeren om te bepalen of er titelgebreken zijn die het gebruik van het onroerend goed kunnen beïnvloeden. Een gekwalificeerde advocaat kan een titelonderzoek uitvoeren om eventuele pandrechten of bezwaringen tegen het onroerend goed aan het licht te brengen. Veel onroerend goed wordt verkocht "onder voorbehoud van alle retentierechten en bezwaringen", wat betekent dat het onroerend goed kan worden belast, en het is in het beste belang van de koper om eventuele bezwaringen te ontdekken voordat definitieve beslissingen worden genomen.

Een algemene garantie-akte is de beste bescherming van de koper en bevat een garantie "overeenkomst tegen lasten" die de koper verzekert dat er geen lasten op het land bestaan, behalve die welke in de akte zijn gespecificeerd. (Kijk voor meer informatie over huren of kopen? De financiële problemen .)