Vaste of variabele hypotheek: wat is nu beter?

Vanaf 28 maart 2018 rapporteerde Bankrate.com's geldverstrekkersonderzoek dat de hypotheekrente 4, 30% bedroeg voor een 30-jarige lening, 3, 72% voor een 15-jarige lening en 4, 05% voor de eerste vijf jaar op een instelbare 5/1 -rate hypotheek (ARM). Dit zijn nationale gemiddelden; hypotheekrente varieert per locatie en is sterk afhankelijk van uw credit score.

Dus de eerste stap om te beslissen of een hypotheek met een vaste rente of een ARM de beste keuze is in de huidige markt, is om met verschillende geldschieters te praten om uit te zoeken voor welk tarief u in aanmerking komt en welke leningsvoorwaarden zinvol zijn voor u, gezien uw credit score, inkomen, schulden, aanbetaling en de maandelijkse betaling die u zich kunt veroorloven.

Als u eenmaal weet welk tarief en welke kredietverstrekkers u zullen uitbreiden, hoe kiest u dan tussen een hypotheek met een vaste rente en een ARM? Overweeg deze factoren.

Vast versus ARM: Maandelijks betalingsverschil

Voor elke $ 100.000 die u leent, is dit wat u per maand zou betalen voor elk van de belangrijkste hypotheekvormen tegen de hierboven vermelde nationale gemiddelde rentetarieven:

- 30-jarige hypotheek met vaste rente: $ 495

- Hypotheek met een looptijd van 15 jaar: $ 726

- 5/1 hypotheek met instelbaar tarief: $ 480 voor de eerste 60 maanden

Alleen kijkend naar de maandelijkse betaling lijkt de hypotheek met variabele rente de betere keuze. Het is de goedkoopste optie met $ 15 per maand. Hoe groter uw hypotheek, hoe groter de maandelijkse besparingen. Als u een half miljoen leent, bespaart u $ 73 per maand met een instelbaar tarief.

Is dit verschil groot genoeg om de extra risico's van een ARM te nemen?

Soorten hypotheek met variabele rente

ARM's zijn er in vele soorten. De meest populaire is een hybride ARM, en van deze is de meest populaire optie de 5/1 ARM, gevolgd door de 3/1, 7/1 en 10/1 ARM.

Dit is hoe hybride ARM's werken: een 5/1 ARM heeft bijvoorbeeld een vaste rentevoet voor de eerste vijf jaar, de introductieperiode genoemd. Daarna wordt de rentevoet eenmaal per jaar aangepast voor de rest van de looptijd (bijvoorbeeld 25 jaar). Er zijn ARM's die minder vaak dan één keer per jaar aanpassen, zoals de 3/3 en 5/5 ARM, maar deze kunnen moeilijk te vinden zijn. Hoe langer de initiële periode, hoe kleiner het verschil tussen de rentevoet van de ARM en de rentevoet van de hypotheek met vaste rente.

In de Verenigde Staten is de rentevoet voor de meeste ARM's gebaseerd op de US Treasury-rente, maar ongeveer 20% van de ARM's is gebaseerd op de London Interbank Aangeboden Rate (LIBOR). Thesauriepercentages zijn momenteel erg laag, dus als u nu een ARM afsluit, is de kans groot dat uw rente zal stijgen wanneer de introductieperiode van de ARM eindigt. De Federal Reserve heeft de rentetarieven eenmaal in maart verhoogd en zal dit naar verwachting nog twee keer doen in 2018, met elke verhoging met 0, 25%.

Risicotolerantie en toekomstplannen

Wanneer u een hypotheek met vaste rente afsluit, weet u voordat u uw afsluitingsdocumenten ondertekent precies hoeveel uw hypotheekbetaling elke maand zal zijn zolang u de hypotheek heeft. Veel mensen waarderen deze stabiliteit.

ARM's zijn onderhevig aan renterisico, of de mogelijkheid dat de rentevoet zal veranderen. Na de initiële looptijd past de rente voor dit type hypotheek zich aan de huidige marktomstandigheden aan. Hoe weet u wat de rentevoet van een ARM is wanneer deze na de introductieperiode wordt gereset?

De details van een bepaalde ARM - de zogeheten rentecapstructuur - vertellen u hoe hoog uw maandelijkse betaling zou kunnen gaan. Een 5/1 ARM kan bijvoorbeeld een capstructuur van 2-2-6 hebben, wat betekent dat in jaar zes (nadat de introductieperiode van vijf jaar is verstreken), de rente met 2% kan stijgen, in de daaropvolgende jaren de rentevoet kan met nog eens 2% per jaar stijgen en de totale renteverhoging mag nooit meer dan 6% bedragen tijdens de looptijd van de lening.

Als uw introductietarief 4% was, zou uw rente gedurende de eerste vijf jaar 4% zijn. In jaar zes kan het met maar liefst 2% stijgen, afhankelijk van het Amerikaanse schatkisttarief, dus uw rente kan oplopen tot 6%. In jaar zeven kan uw tarief met nog eens 2% stijgen tot 8% en in jaar acht kan uw tarief weer met 2% stijgen, waardoor uw tarief 10% wordt. Op dit punt zou u het plafond van 6% hebben bereikt; uw tarief zou nooit hoger worden dan 10%.

Terwijl de limiet uw risico enigszins verlaagt, is bij een $ 200.000, 30-jarige hypotheek, het verschil tussen 4% rente en 10% rente een maandelijkse betaling van ongeveer $ 955 versus ongeveer $ 1.755. Je moet jezelf afvragen of een worst-case scenario van een extra $ 800 per maand voor de jaren acht tot en met 30 iets is waarmee je kunt leven.

Of uw koers ooit zo hoog wordt aangepast, hangt af van de indexratio van de ARM. Als uw ARM wordt geïndexeerd volgens de schatkistvoet van één jaar en die rente in jaar zes dezelfde is als in jaar één, zal uw rente niet stijgen in jaar zes. Als de Treasury-rente echter met 3% is gestegen, zal uw rente in het zesde jaar niet met meer dan 2% stijgen vanwege de cap.

Mensen die ARM's krijgen, denken vaak dat een van de volgende gebeurtenissen zich zal voordoen:

- Ze zullen het huis verkopen voordat de lening wordt gereset.

- Hun inkomen zal toenemen voordat de lening wordt gereset.

- Ze kunnen herfinancieren voordat de lening wordt gereset.

- De rentetarieven blijven stabiel of dalen, waardoor ze een rentetarief krijgen dat vergelijkbaar is met de introductietarief wanneer de lening wordt gereset.

Als u de Grote Recessie doorleefde, toen veel leners ARM's hadden die ze zich niet konden veroorloven na het opnieuw instellen van de rente, weet u dat de verwachtingen en financiële realiteit van mensen dramatisch kunnen verschillen. Kredietnemers die een ARM willen afsluiten onder een van deze gemeenschappelijke aannames, moeten overwegen of ze de hypotheek nog steeds kunnen beheren als hun aannames niet uitkomen, vooral als de rente zo hoog wordt als maar kan. Zo niet, dan is een hypotheek met vaste rente wellicht een betere keuze.

FHA ARM's

De Federal Housing Administration (FHA) staat garant voor hypotheken met een aanpasbaar tarief, waardoor kredietverstrekkers deze kunnen aanbieden aan kredietnemers die meer lenige vereisten nodig hebben om in aanmerking te komen. De FHA biedt 1-jarige ARM's en 3-, 5-, 7- en 10-jarige hybride ARM's. Het rentetarief voor de versies met 1 jaar en 3 jaar kan niet meer dan 1% per jaar stijgen na de introductieperiode of met meer dan 5% gedurende de looptijd van de lening. Het rentetarief op de 5-, 7- en 10-jarige ARM's kan niet met meer dan 2% per jaar stijgen na de introductieperiode en de levensduurlimiet is 6%.

Net als alle FHA-hypotheken, terwijl een FHA-ARM wellicht soepelere kwalificaties heeft, vereist het van leners dat ze vooraf een hypotheekverzekering betalen van 1, 75% van het geleende bedrag (dat meestal in de lening wordt gerold, en u betaalt er rente over als een resultaat). Het vereist ook een maandelijkse hypotheekverzekering premie betaling, waarvan de kosten afhankelijk zijn van uw looptijd en aanbetaling. Als u bijvoorbeeld de minimaal vereiste aanbetaling van 3, 5% van de FHA doet en een lening van 30 jaar afsluit, betaalt u elk jaar 0, 85% van het openstaande saldo van de hypotheekverzekering totdat u de lening volledig betaalt. Dit bedrag wordt gedeeld door 12 en toegevoegd aan uw maandelijkse betaling. Bij een lening van $ 200.000 kost de aanbetalingspremie u $ 3.500 en de maandelijkse premies voor hypotheekverzekeringen kosten u het eerste jaar ongeveer $ 142 per maand en nemen daarna geleidelijk af. Deze kosten verhogen de kosten van het bezitten van een huis op zowel de korte als de lange termijn en kunnen het minder betaalbaar maken.

Kiezen tussen een lening tegen vaste rente en een ARM

Nu u weet hoe ARM's zich verhouden tot leningen met een vaste rente, hoe beslist u welke het meest geschikt is voor uw situatie?

Sean O. McGeehan, een lening officier in Homer Glen, Illinois, net buiten Chicago, weegt op deze manier. “De meeste van onze klanten vallen in de emmer met vaste rente. Het zijn traditioneel eerste huizenkopers die een appartement of eengezinswoning kopen en hun toekomstplannen niet kennen, ”zegt hij. "Als ze uiteindelijk kinderen krijgen en op de lange termijn moeten blijven, zal een vast tarief hen zekerheid en stabiliteit geven in hun hypotheekbetalingen."

Aangezien de rentetarieven vrijwel nergens anders kunnen stijgen, zijn de meeste huizenkopers niet geïnteresseerd in het nemen van het risico op een ARM.

"Vanwege de huidige lage renteomgeving, heb ik de afgelopen zes jaar meer dan dertig jaar lang de 30-jarige leningoptie gebruikt voor de eerste keer dat het huis werd gekocht, " zegt Lauren Abrams, hypotheekadviseur bij Absolute Hypotheek Bankieren in San Ramon, Californië.

“Het is echter belangrijk om een ​​gesprek te hebben over de langetermijnplannen van de koper voor het onroerend goed. In de meeste gevallen weten kopers niet of kunnen ze niet voorspellen wat die plannen zullen zijn, ”zegt ze. "Cliënten houden er soms aan vast dat dit slechts een starterswoning is en dat ze er niet meer dan drie tot vijf jaar in zitten." In haar ervaring kan dit tijdsbestek zelfs zo kort zijn als een jaar als er een scheiding is, werkoverdracht, huwelijk of kinderen, maar dat tijdsbestek kan zich ook gemakkelijk uitstrekken tot meer dan 10 jaar.

Kredietnemers die denken dat ze korter thuis zijn en een ARM willen gebruiken, kunnen hun risico verminderen door de maandelijkse besparingen op een rentedragende rekening op te slaan om een ​​mogelijk hogere toekomstige betaling te dekken, als ze nog in de thuis wanneer het tarief wordt aangepast. Maar "in werkelijkheid zullen huizenkopers dat geld meestal niet besparen", zegt Abrams.

Rijke klanten en beleggers die een plan hebben voor hoelang ze de hypotheek zullen dragen en zich later mogelijk hogere betalingen kunnen veroorloven, zullen eerder de aantrekkingskracht van een ARM zien en eerder profiteren van het introductietarief.

Als u zich de hogere maandelijkse betalingen voor een hypotheek met een vaste rente van 15 jaar kunt veroorloven en van plan bent lang in huis te blijven, bespaart u op de lange termijn het meeste geld omdat de totale rentebetalingen veel lager zullen zijn. En het vastleggen van de nog steeds zeer lage 15-jarige tarieven van vandaag zal vrijwel zeker minder duur zijn dan het dragen van een ARM op lange termijn, hoewel de ARM nu goedkoper is.

Het komt neer op

Volgens gegevens van CoreLogic en Freddie Mac kozen minder dan 10% van de leners in augustus 2017 voor ARM's.

Als u een ARM wilt gebruiken omdat de lagere rente u zal helpen in aanmerking te komen voor financiering om een ​​duurder onroerend goed te kopen, overweeg dan of het verschil in de kwaliteit van onroerend goed dat u met de ARM kunt krijgen, het renterisico de moeite waard maakt. Je zult in de verleiding komen om te zeggen: "Ja! Natuurlijk!" vanwege de geweldige schoolwijk, nieuwe hardhouten vloeren of prachtige buurt. maar probeer u voor te stellen hoe u over dat onroerend goed zou denken - en of u het zich nog kon veroorloven - als de maandelijkse betaling na een paar jaar verdubbelde. Voor de meeste leners op deze stijgende rentemarkt is een vaste rente waarschijnlijk voorzichtiger.

Lees verder

• Bekijk de huidige hypotheekrente
• Hoe rentetarieven werken op een hypotheek
• Inzicht in de hypotheekstructuur
• Hypotheekpunten: wat is het punt?
• Hypotheken: vaste rente versus instelbare rente
• Het vinden van de beste hypotheekrente
• Heb je een goede hypotheekrente? Lock It In!
• De belangrijkste factoren die van invloed zijn op de hypotheekrente
• Hypotheekrente voorspellen: kopen, verkopen of refi?
• Verstelbare rente hypotheek: wat gebeurt er als de rente stijgt
• Hoe rentetarieven de woningmarkt beïnvloeden
• Is de prijs van het huis of de rente belangrijker?
• Winkelen voor hypotheekrente