uitsluiting
Marktafscherming is het juridische proces waarbij een geldschieter de controle over een woning neemt, de huiseigenaar uitzet en de woning verkoopt nadat een huiseigenaar niet in staat is om volledige hoofdsom en rentebetalingen op zijn of haar hypotheek te betalen, zoals bepaald in het hypotheekcontract.
Afscherming van marktafscherming
Het marktafschermingsproces ontleent zijn wettelijke basis aan een hypotheek- of vertrouwensovereenkomst, die de kredietgever het recht geeft een onroerend goed als onderpand te gebruiken in het geval dat de koper zijn of haar terugbetalingsverplichting niet nakomt.
Zodra een lener een lening of hypotheek niet op tijd betaalt, wordt de lening delinquent. Het afschermingsproces begint wanneer een kredietnemer in gebreke blijft of een lening of hypotheekbetaling mist. Op dit moment wordt een standaard huiseigenaar door de kredietgever op de hoogte gebracht. Drie tot zes maanden nadat de huiseigenaar een hypotheekbetaling mist, ervan uitgaande dat de hypotheek nog steeds achterstallig is en de huiseigenaar de gemiste betalingen niet binnen een gespecificeerde respijtperiode heeft goedgemaakt, begint de kredietgever de afscherming. Hoe verder achter de lener valt, hoe moeilijker het wordt om betalingen in te halen, omdat geldschieters kosten in rekening brengen voor betalingen die te laat zijn, vaak na 10 tot 15 dagen.
Het afschermingsproces verschilt per staat
Elke staat heeft zijn wetten voor het afschermingsproces, inclusief de kennisgevingen die een geldschieter openbaar moet maken, de opties van de huiseigenaar om de lening actueel te maken en afscherming te voorkomen, evenals de tijdlijn en het proces voor het verkopen van het onroerend goed.
Een marktafscherming, zoals in de feitelijke handeling van een geldschieter die een woning in beslag neemt, is meestal de laatste stap na een langdurig proces van afscherming, waaronder verschillende alternatieven voor afscherming, waaronder vele die de negatieve gevolgen van een afscherming voor zowel de koper als de verkoper. Net als bij executies hebben staten hun wetten om dit proces aan te kunnen.
In 22 staten - waaronder Florida, Illinois en New York - is gerechtelijke afscherming de norm, wat betekent dat de geldschieter door de rechtbank moet gaan om toestemming te krijgen voor afscherming door te bewijzen dat de kredietnemer delinquent is. Als de afscherming is goedgekeurd, veilt de lokale sheriff het onroerend goed aan de hoogste bieder om te proberen terug te vorderen wat de bank verschuldigd is, of de bank wordt de eigenaar en verkoopt het onroerend goed via de traditionele route om het verlies te verhalen. Het hele proces van gerechtelijke afscherming, van de eerste van de kredietnemer, gemiste betaling door de verkoop van de woning door de kredietgever, duurt meestal 480 tot 700 dagen, volgens de Mortgage Bankers Association.
De andere 28 staten - waaronder Arizona, Californië, Georgia en Texas - gebruiken hoofdzakelijk niet-gerechtelijke afscherming, ook wel de verkoopmacht genoemd, die meestal sneller is en niet door de rechtbank gaat tenzij de huiseigenaar de geldschieter aanklaagt.
In sommige gevallen passen kredietverstrekkers het terugbetalingsschema van de kredietnemer aan, zodat hij / zij zich de betalingen kan veroorloven en zo de eigendom kan behouden, om verhindering van een woning te voorkomen. Deze situatie staat bekend als een speciale verdraagzaamheid of hypotheekaanpassing.
Gevolgen van afscherming
Als een onroerend goed niet verkoopt op een executieveiling of als het er anders nooit doorheen is gegaan, nemen geldschieters - vaak banken - meestal het eigendom van het onroerend goed en kunnen het toevoegen aan een geaccumuleerde portefeuille van afgeschermde onroerend goed, ook wel onroerend goed (REO) genoemd ). Afgesloten eigendommen zijn doorgaans gemakkelijk toegankelijk op de websites van banken. Dergelijke eigenschappen kunnen aantrekkelijk zijn voor vastgoedbeleggers omdat banken ze in sommige gevallen verkopen met een korting op hun marktwaarde, wat uiteraard op zijn beurt de kredietgever negatief beïnvloedt. (Zie hier meer over: Een afgeschermd huis kopen).
Voor de kredietnemer kan een afscherming zeven jaar op een kredietrapport blijven staan. De impact die een marktafscherming heeft op iemands FICO-score neemt echter in de loop van de tijd af, per FICO.