Hypotheek krijgen versus contant betalen: wat is het verschil?
De woningcrash heeft de Amerikaanse hypotheekmarkt volledig geherstructureerd. Een deel van die ontwikkeling omvat strengere beperkingen bij het verkrijgen van hypotheken, in combinatie met een overvloed aan nieuw te koop staande huizen. Dit heeft op zijn beurt sommige beleggers in staat gesteld om tweede onroerend goed te kopen voor investeringen en verhuurdoeleinden.
Er zijn twee belangrijke denkrichtingen bij het overwegen van onroerendgoedinvesteringen en hoe deze te benaderen: de een gelooft dat het verstandiger is om alle geld uit te betalen voor een tweede huis, terwijl de andere kant van mening is dat het een tweede of zelfs derde of vierde is eigendom - is veel lucratiever. Hieronder staan de gevallen voor beide.
Belangrijkste leerpunten
- Een belegger met hefboomwerking kan behoorlijk winst maken met drie of vier objecten, terwijl een koper in contanten beperkt kan zijn.
- Geldbeleggers kunnen snel aankopen doen wanneer er een goede gelegenheid is in plaats van te wachten op het hypotheekproces.
- Of het nu gaat om de aankoop van onroerend goed met een hypotheek of contant geld, elk vereist een aanzienlijk bedrag aan beschikbaar inkomen.
Hypotheek krijgen
Dit debat wordt zwaar online besproken, en verschillende financiële nieuwssites en blogs stellen dat hefboomwerking logischer is bij het kopen van vastgoedbeleggingen. Ali Boone van BiggerPockets.com stelt bijvoorbeeld dat het rendement hoger is en dat de risico's lager zijn bij het gebruik van dit soort investeringen. De logica hierachter is dat als onroerend goed in waarde toeneemt, een belegger minder heeft neergezet, maar dan veel meer kan ontvangen dan zijn oorspronkelijke kapitaal.
Stel dat u bijvoorbeeld 15% op een huis van $ 500.000 legt. Uw initiële investering zou dan $ 75.000 zijn. Twee jaar later, als dat huis in waarde zou stijgen tot $ 650.000, zou je kunnen verkopen en veel meer ontvangen dan je oorspronkelijke $ 75.000. In dit scenario wordt uw hoofdinvestering van $ 75.000 terugbetaald, plus een extra $ 75.000. In dat geval zou u in deze situatie veel minder hebben gewaagd dan een belegger die contanten heeft gekocht, maar toch een aanzienlijke winst hebben gemaakt.
Vermenigvuldig deze formule en strategie met drie of vier eigenschappen, en de slimme belegger kan behoorlijk winst maken. Een belegger met hefboomwerking heeft in dit soort situaties meer kansen dan zijn tegenpartij die contanten koopt. Kopers van contanten kopen vaak een huis zonder meer met het meeste geld dat ze beschikbaar hebben voor investeringen. Een belegger met hefboom kan daarentegen de allocatie van dat geld over verschillende objecten diversifiëren, waardoor zijn rendement op de lange termijn mogelijk wordt verhoogd.
De risico's van hefboomwerking
Het aangaan van elk type investering houdt een inherent risico in, vooral als het gaat om onzekerheden op de woningmarkt. Allereerst is de diversificatie van geld over vastgoedbeleggingen een benadering die serieus alleen door een goed geïnformeerde belegger moet worden overwogen. Een scherp begrip van de huidige economische omstandigheden, de algehele gezondheid van de woningmarkt in het algemeen en het gebied waarin u specifiek koopt, is noodzakelijk.
Hoewel er verschillende voordelen zijn aan het afsluiten van een lening om een vastgoedbelegging te kopen, kan het misgaan. Laten we aannemen dat elk huurobject scherp in waarde is afgeschreven. De hefboombelegger is nu veel meer verschuldigd dan hij of zij ooit heeft neergelegd. Mocht u de markt zelfs maar een beetje misstappen, dan kunt u enorm verliezen, vooral met een paar objecten in uw portefeuille.
Hoewel het hier een voordeel is dat de bank zeker meer zal verliezen dan u, kan uw kredietscore ernstig worden beïnvloed. Het potentieel voor aanzienlijk rendement trekt veel aan voor dit type strategie, maar het moet worden benaderd met een duidelijke afweging van alle risico's. Deze strategie vereist natuurlijk ook dat u het hypotheekproces doorloopt - in veel gevallen, meerdere keren - wat een ander ding is om te overwegen.
Contant betalen voor vastgoedbeleggingen
Geldbeleggers kunnen het hele aanvraagproces voor hypotheken omzeilen en snel beleggen als ze een kans zien, wat zeer voordelig is. Een ander voordeel van contant betalen voor een onroerend goed vooraf is dat u geen rente hoeft te betalen. Zelfs met de rentetarieven zo laag als ze nu zijn, zal het op de lange termijn altijd duurder zijn om elk type rente te betalen dan geen rente te hebben.
Voor veel beleggers die de fondsen hebben, is het kopen van onroerend goed met contant geld logisch, vooral als u denkt dat de markt de komende jaren sterk zal verbeteren.
Laten we bijvoorbeeld zeggen dat u een huis koopt voor $ 400.000 en erop blijft zitten totdat u ziet dat het moment goed is om te verkopen. Als u gelijk hebt over een opleving, en het huis waardeert tot $ 500.000, dan is dat een directe winst van $ 100.000 voor de belegger, zonder de bankrente of het bedrag dat u in een hypotheek hebt geleend te moeten betalen. Het hebben van 100% eigen vermogen in een woning maakt het ook gemakkelijker voor een belegger om in de toekomst een lening aan te gaan, mocht dat nodig zijn. Het kopen van een huis in contanten kan ook directe cashflow voor de belegger creëren.
Bepaalde beleggers willen bewegende inkomsten genereren met hun eigendommen, en het juiste type huurders kan dit bieden.
Het kopen van onroerend goed met een hypotheek of met contant geld vereist beide een aanzienlijk bedrag aan beschikbare beleggingsinkomsten.
Speciale overwegingen: de risico's van contant betalen
Het is uiterst riskant om al uw activa in één investering te bundelen. Deze benadering is dan misschien niet de beste strategie voor de belegger die een beperkte hoeveelheid geld heeft om op de lange termijn te gebruiken.
Hoewel een huis in waarde kan stijgen, kan het net zo snel in waarde dalen en is het geld dat u verliest regelrecht. Diversificatie is een van de fundamentele geboden van beleggen. Het bijeenbrengen van de meeste activa in één activaklasse kan enorm verlies opleveren. Door honderdduizenden dollars in één beleggingscategorie te stoppen, wordt ook uw liquiditeit verbonden totdat u een verkoper hebt.
Belangrijkste verschillen
Beide strategieën bieden voordelen, maar voor verschillende soorten beleggers. Een belangrijk ding om op te merken is dat voor beide strategieën een aanzienlijk bedrag aan beschikbare inkomsten uit beleggingen vereist is. Zelfs kopers met een hefboomeffect die hun investering over meerdere objecten spreiden, moeten het risico nemen dat al die eigendommen in waarde dalen. Gebruik bovendien geen pensioensparen of uw noodfonds bij het kopen van een nieuw huis voor contant geld.
Voor de belegger die een grote hoeveelheid geld klaar heeft om te beleggen, is neiging tot risico hier echt de richting van de beslissing. Leveraged posities in vastgoedbeleggingen zullen ongetwijfeld hogere rendementen opleveren, maar voor de minder betrokken of gematigde belegger die nog steeds op zoek is naar aandelen en rendement, is contante aankoop wellicht de betere optie. (Zie "Moet u alle contanten betalen voor uw volgende woning?" Voor meer informatie.)
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.