Home equity lening
Een lening van het eigen vermogen, ook bekend als een 'equity lening', een lening op afbetaling van het eigen vermogen, of een tweede hypotheek, is een soort consumentenschuld. Hiermee kunnen huiseigenaren lenen tegen hun eigen vermogen in de woning. Het geleende bedrag is gebaseerd op het verschil tussen de huidige marktwaarde van het huis en het verschuldigde hypotheeksaldo van de huiseigenaar.
Hoe een home equity lening werkt
In wezen is een lening met eigen vermogen een hypotheek. Uw eigen vermogen in het huis dient als onderpand voor de kredietgever. Het bedrag dat een huiseigenaar mag lenen, wordt gedeeltelijk gebaseerd op een gecombineerde lening-tot-waarde (CLTV) -ratio van 80% tot 90% van de geschatte waarde van de woning. Natuurlijk hangt het bedrag van de lening, evenals de rentevoet, ook af van de kredietscore van de kredietnemer en de betalingsgeschiedenis. Traditionele woningkredieten hebben een aflossingstermijn, net als reguliere conventionele hypotheken. U verricht regelmatig, vaste betalingen voor zowel hoofdsom als rente. Zoals met elke hypotheek, als de lening niet wordt afbetaald, kan de woning worden verkocht om de resterende schuld te voldoen.
Een lening met eigen vermogen is een goede manier om het opgebouwde vermogen in uw huis om te zetten in contanten. Maar onthoud altijd dat u uw huis op het spel zet.
Fiscale overwegingen voor home equity-leningen
Leningen voor woningkapitaal explodeerden in populariteit na de Tax Reform Act van 1986, omdat ze de consument een manier boden om een van de belangrijkste bepalingen te omzeilen: het afschaffen van aftrekkingen voor de rente op de meeste consumentenaankopen. De wet liet één grote uitzondering bestaan: interesse in de dienst van op woonplaats gebaseerde schulden. De Tax Cuts and Jobs Act van 2017 schortte echter de aftrek voor rente op woningkapitaalleningen en kredietlijnen op tot 2026, tenzij, volgens de IRS, “ze worden gebruikt om het huis van de belastingbetaler te kopen, bouwen of aanzienlijk te verbeteren de lening. 'De rente op een lening van het eigen vermogen die wordt gebruikt om schulden te consolideren of om de studiekosten van een kind te betalen, is niet fiscaal aftrekbaar.
Home Equity Leningen versus Home Equity kredietlijnen
Er zijn twee soorten woningkredieten: leningen met een vaste rente en kredieten voor woningkredieten (HELOC).
Vaste-rentekapitaalleningen verstrekken de lener een eenmalige betaling, die gedurende een bepaalde periode (meestal 5 tot 15 jaar) wordt terugbetaald tegen een overeengekomen rentevoet. De betaling en rentevoet blijven hetzelfde gedurende de looptijd van de lening. De lening moet volledig worden terugbetaald als de woning waarop deze is gebaseerd wordt verkocht.
Een HELOC is een roulerende kredietlijn, net als een creditcard, waar u naar behoefte op kunt putten, terugbetalen en vervolgens opnieuw putten voor een door de kredietgever bepaalde termijn. De trekkingsperiode (5 tot 10 jaar) wordt gevolgd door een terugbetalingsperiode wanneer trekkingen niet langer zijn toegestaan (10 tot 20 jaar). HELOC's hebben doorgaans een variabele rentevoet, maar sommige geldschieters kunnen voor de aflossingsperiode een vast tarief gebruiken.
Voors en tegens van een home equity lening voor consumenten
Er zijn een aantal belangrijke voordelen van hypothecaire leningen, inclusief kosten. Maar er zijn ook nadelen.
Pros
Home equity-leningen bieden een gemakkelijke bron van contanten en kunnen waardevolle hulpmiddelen zijn voor verantwoordelijke leners. Als u een stabiele, betrouwbare bron van inkomsten heeft en weet dat u de lening kunt terugbetalen, is de lage rente en mogelijke fiscale aftrekbaarheid een verstandige keuze.
Het verkrijgen van een lening met eigen vermogen is voor veel consumenten vrij eenvoudig, omdat het een beveiligde schuld is. De geldschieter voert een kredietcontrole uit en bestelt een beoordeling van uw woning om uw kredietwaardigheid en de gecombineerde lening / waarde-verhouding te bepalen.
Het rentetarief op een lening met eigen vermogen - hoewel hoger dan dat van een eerste hypotheek - is veel lager dan dat van creditcards en andere consumentenleningen. Dat helpt verklaren waarom de belangrijkste reden waarom consumenten lenen tegen de waarde van hun huizen via een lening tegen vastrentende waarde, het betalen van creditcardtegoeden is.
Home-equityleningen zijn over het algemeen een goede keuze als u precies weet hoeveel u moet lenen en waarvoor u het geld zult gebruiken. U krijgt gegarandeerd een bepaald bedrag, dat u volledig ontvangt bij het sluiten. "Home-equityleningen hebben over het algemeen de voorkeur voor grotere, duurdere doelen, zoals remodelleren, betalen voor hoger onderwijs of zelfs schuldenconsolidatie, omdat de fondsen in één keer worden ontvangen", zegt Richard Airey, een leningsfunctionaris bij Finance of America Mortgage in Portland, Maine.
Cons
Houd er rekening mee dat leningen met een eigen vermogen ook risico's kunnen inhouden. Het grootste probleem met hypothecaire leningen is dat ze een al te gemakkelijke oplossing kunnen lijken voor een lener die misschien in een eeuwigdurende cyclus van uitgaven, lenen, uitgeven en dieper in schulden is gezakt. Helaas is dit scenario zo gewoon dat de geldschieters er een term voor hebben: herladen, wat in feite de gewoonte is om een lening aan te gaan om bestaande schulden af te lossen en extra krediet vrij te maken, dat de kredietnemer vervolgens gebruikt om extra aankopen te doen.
Herladen leidt tot een spiraal van schulden die leners er vaak van overtuigt om zich te wenden tot leningen met een eigen vermogen met een bedrag ter waarde van 125% van het eigen vermogen in het huis van de kredietnemer. Dit type lening gaat vaak gepaard met hogere kosten omdat - omdat de kredietnemer meer geld heeft opgenomen dan het huis waard is - de lening niet volledig is gedekt door onderpand. Weet ook dat rente die is betaald over het gedeelte van de lening dat hoger is dan de waarde van de woning, nooit aftrekbaar is van de belasting.
Bij het aanvragen van een lening met eigen vermogen, kan er een verleiding zijn om meer te lenen dan u onmiddellijk nodig heeft, omdat u slechts één keer uitbetaling krijgt en u niet weet of u in de toekomst in aanmerking komt voor een andere lening.
Als u een lening overweegt die meer waard is dan uw huis, is het misschien tijd voor een reality check. Kon u niet binnen uw mogelijkheden leven toen u slechts 100% van het eigen vermogen in uw huis schuldig was? Als dat zo is, is het waarschijnlijk niet realistisch om te verwachten dat u beter af bent als u uw schuld verhoogt met 25%, plus rente en kosten. Dit kan een gladde helling naar faillissement en afscherming worden.
Vragen om te overwegen bij het winkelen voor een Home Equity-lening
Voordat u een lening met eigen vermogen neemt, moet u de voorwaarden en rentetarieven vergelijken. Kijk bij het kijken "niet alleen naar grote banken, maar overweeg in plaats daarvan een lening bij uw lokale kredietunie", beveelt Movearoo.com vastgoed- en verhuisdeskundige Clair Jones aan. "Kredietverenigingen bieden soms betere rentetarieven en meer persoonlijke account-service als u bereid bent om te gaan met een langzamere verwerkingstijd van applicaties."
Net als bij een hypotheek, kunt u om een goede schatting vragen. Maar voordat je dat doet, maak je eigen eerlijke schatting van je financiën. Casey Fleming, hypotheekadviseur bij C2 Financial Corporation en auteur van "De leninggids: hoe u de best mogelijke hypotheek krijgt", zegt: "U moet een goed idee hebben van waar uw krediet en woningwaarde zich bevindt voordat u een aanvraag indient, om te sparen geld. Vooral op de beoordeling [van uw huis], wat een grote kostenpost is. Als uw beoordeling te laag is om de lening te ondersteunen, is het geld al uitgegeven '- en er zijn geen terugbetalingen voor het niet in aanmerking komen.
Voordat u zich aanmeldt - vooral als u de home equity-lening gebruikt voor schuldconsolidatie - voert u de cijfers uit met uw bank en zorgt u ervoor dat de maandelijkse betalingen van de lening inderdaad lager zijn dan de gecombineerde betalingen van al uw huidige verplichtingen. Hoewel hypothecaire leningen een lagere rentevoet hebben, kan uw looptijd op de nieuwe lening langer zijn dan die van uw bestaande schulden.
Stel dat u een autolening heeft met een saldo van $ 10.000 tegen een rentetarief van 9% met nog twee jaar resterende looptijd. Het consolideren van die schuld in een lening van het eigen vermogen tegen een tarief van 4% met een looptijd van vijf jaar zou u eigenlijk meer geld kosten als u alle vijf jaar zou nemen om de lening van het eigen vermogen af te lossen. Bedenk ook dat uw huis nu onderpand is voor de lening in plaats van het voertuig, dus als u standaard de lening met eigen vermogen gebruikt, staat uw huis op het spel, niet uw auto. Je huis verliezen zou aanzienlijk rampzaliger zijn.
The Bottom Line on Home Equity Loans
Een lening met een eigen vermogen kan een goede manier zijn om het eigen vermogen dat u in uw huis heeft opgebouwd, om te zetten in contanten, vooral als u dat geld investeert in renovaties die de waarde van uw huis verhogen. Maar onthoud altijd dat u uw huis op het spel zet: als de waarde van onroerend goed daalt, kunt u meer verschuldigd zijn dan uw huis waard is. Als u vervolgens wilt verhuizen, verliest u mogelijk geld bij de verkoop van het huis of kunt u niet verhuizen. En als u de lening krijgt om plastic af te lossen, weersta dan de verleiding om die creditcardrekeningen weer op te voeren. Weeg al je opties voordat je iets doet waardoor je huis in de sprong komt (of dieper in de sprong).