Home Equity Leningen en Home Equity kredietlijnen - HELOC

Een van de grootste voordelen van huiseigendom is de mogelijkheid om na verloop van tijd eigen vermogen op te bouwen. U kunt dat eigen vermogen gebruiken om goedkope fondsen te beveiligen in de vorm van een 'tweede hypotheek' - ofwel een eenmalige lening of een home equity kredietlijn (HELOC).

Elk van deze vormen van krediet heeft voor- en nadelen, dus het is belangrijk om de voor- en nadelen van elk van deze vormen te begrijpen voordat u doorgaat.

Basiskennis van aandelenleningen

Home equity-leningen en HELOC's gebruiken beide het eigen vermogen in uw huis - dat wil zeggen het verschil tussen de waarde van uw huis en uw hypotheeksaldo - als onderpand.

Omdat de leningen zijn beveiligd tegen de waarde van uw woning, bieden hypothecaire leningen zeer concurrerende rentetarieven - meestal dicht bij die van eerste hypotheken. In vergelijking met onbeveiligde leenbronnen, zoals creditcards, betaalt u veel minder financieringskosten voor hetzelfde geleende bedrag.

Maar er is een nadeel aan het gebruik van uw huis als onderpand. Home equity-geldschieters plaatsen een tweede retentierecht bij u thuis, waardoor ze het recht hebben om uiteindelijk uw huis over te nemen als u niet betaalt. Hoe meer je leent tegen je huis of appartement, hoe meer je jezelf in gevaar brengt.

Belangrijkste leerpunten

• Eigen vermogen kan een grote bron van waarde zijn voor huiseigenaren om toegang te krijgen tot contant geld voor renovaties of andere grote aankopen.
• Omdat ze zijn beveiligd tegen de waarde van uw huis, zijn geldschieters bereid om lagere tarieven aan te bieden dan voor de meeste andere soorten persoonlijke leningen.
• Een lening met eigen vermogen komt als een bedrag in contanten, vaak met een vaste rente.
• Home equity lines of credit (HELOC) zijn een doorlopende bron van potentiële fondsen, net als een creditcard, die u gebruikt naar eigen goeddunken met een variabele rente.

In aanmerking komende lening

Banken onderschrijven tweede hypotheken net als andere woningkredieten. Ze hebben elk richtlijnen die bepalen hoeveel ze kunnen lenen op basis van de waarde van uw eigendom en uw kredietwaardigheid. Dit wordt uitgedrukt in een gecombineerde lening-tot-waarde- of CLTV-ratio.

Stel dat u werkt met een bank die een maximale CLTV van 80% biedt en dat uw huis $ 300.000 waard is. Als u momenteel $ 150.000 verschuldigd bent voor uw eerste hypotheek, kunt u in aanmerking komen om een ​​extra $ 90.000 te lenen in de vorm van een lening met eigen vermogen of HELOC ($ 300.000 x 0, 80 = $ 240.000).

Net als andere hypotheken, hangt uw geschiktheid voor een lening en rentevoet af van uw arbeidsverleden, inkomen en kredietscore. Hoe hoger uw score, hoe lager het risico dat u in gebreke blijft met uw lening en hoe lager uw tarief.

Home Equity Leningen

Een home equity lening komt als een forfaitair bedrag aan contanten. Het is een optie als u het geld nodig hebt voor eenmalige kosten, zoals een bruiloft of een keukenrenovatie. Deze leningen bieden meestal vaste tarieven, zodat u precies weet wat uw maandelijkse betalingen zullen zijn wanneer u er een opneemt.

Home equity leningen zijn niet het antwoord als u slechts een kleine infusie van contant geld nodig hebt. Hoewel sommige geldschieters leningen verstrekken voor $ 10.000, geven velen u er geen voor minder dan $ 25.000. Bovendien moet u veel van dezelfde afsluitingskosten betalen die aan een eerste hypotheek zijn verbonden, zoals kosten voor het verwerken van leningen, originatiekosten, beoordelingskosten en opnamekosten.

Kredietverstrekkers kunnen u vragen om "punten" - dat wil zeggen vooraf betaalde rente - te betalen bij sluitingstijd. Elk punt is gelijk aan 1% van de leningwaarde. Dus bij een lening van $ 100.000 kost één punt u $ 1.000.

Punten verlagen uw rentetarief, wat u op de lange termijn zou kunnen helpen. Maar als u overweegt de lening vroegtijdig af te lossen, werkt die vooraf ingestelde rente niet echt in uw voordeel. Als u denkt dat dit het geval kan zijn, kunt u vaak onderhandelen over minder of zelfs geen punten met uw geldschieter.

HELOCs

Home equity kredietlijnen zijn een beetje anders. Ze zijn een draaiende bron van fondsen, net als een creditcard, die u gebruikt zoals u wilt. De meeste banken bieden een aantal verschillende manieren om toegang tot die fondsen te krijgen, of dit nu via een online overschrijving, het schrijven van een cheque of het gebruik van een creditcard is die op uw rekening is aangesloten. In tegenstelling tot leningen voor woningkapitaal hebben ze meestal weinig of geen afsluitingskosten en zijn ze voorzien van variabele rentetarieven - hoewel sommige geldschieters vaste rentetarieven bieden voor een bepaald aantal jaren.

Er zijn voor- en nadelen aan de flexibiliteit die kredietlijnen bieden. U kunt op een later tijdstip lenen tegen uw kredietlimiet zonder dat u een nieuwe lening hoeft aan te vragen. Op die manier is het een mooie noodbron, zolang uw bank geen minimale trekking vereist wanneer u de lening sluit.

Maar HELOC's kunnen sommige leners in de problemen brengen. Ongeacht uw bedoelingen wanneer u de kredietlimiet opent, is het gemakkelijk om het beschikbare geld uit te geven aan dingen die u niet nodig hebt. En wat u ook gebruikt, u moet natuurlijk terugbetalen met rente.

De fasen van HELOCs

De meeste home equity-lijnen hebben twee fasen: tijdens de trekkingsperiode, die meestal 10 jaar is, hebt u naar eigen inzicht toegang tot uw beschikbare krediet. Veel HELOC-contracten vereisen kleine, alleen rentebetalingen tijdens deze periode, hoewel u mogelijk de optie heeft om extra te betalen en tegen de hoofdsom in te gaan.

Nadat de trekkingsperiode is afgelopen, kunt u soms om een ​​verlenging vragen. Anders komt de lening in de aflossingsfase. Vanaf hier hebt u geen toegang meer tot extra fondsen en voert u regelmatig hoofdsom-plus-rentebetalingen uit totdat het saldo verdwijnt. Tijdens de 20-jarige aflossingsperiode moet u al het geleende geld terugbetalen, plus rente tegen een variabele rente. Sommige geldschieters bieden leners op dit moment de mogelijkheid om een ​​HELOC-saldo om te zetten in een lening met vaste rente.

Toch kan de maandelijkse betaling bijna verdubbelen. Volgens een studie van TransUnion kost de betaling op een $ 80.000 HELOC tegen een jaarlijks percentage van 7% $ 467 per maand gedurende de eerste 10 jaar wanneer alleen rentebetalingen zijn vereist. Dat springt naar $ 719 per maand wanneer de terugbetalingsperiode begint.

Die sprong in betalingen aan het begin van de nieuwe periode heeft geresulteerd in een betalingsschok voor velen een onvoorbereide HELOC-lener. Als de bedragen groot genoeg zijn, kan dit zelfs leiden tot wanbetaling. En als ze niet betalen, kunnen ze hun huis verliezen.

Waarom een ​​tweede hypotheek afsluiten?

Huiseigenaren kunnen hun home equity-lening of HELOC gebruiken voor een breed scala aan doeleinden. Vanuit het oogpunt van financiële planning is een van de beste dingen die u met de fondsen kunt doen, ze te gebruiken voor renovaties en het renoveren van projecten die de waarde van uw huis verhogen. Op deze manier bouw je het eigen vermogen in je huis opnieuw op en maak je het tegelijkertijd leefbaarder.

U kunt het geld ook gebruiken om schulden met een hoge rente te consolideren, inclusief creditcardtegoeden. U vervangt effectief een dure lening door een veilige, goedkope vorm van krediet.

Natuurlijk kun je ook lenen om een ​​buitenlandse vakantie of die nieuwe sportwagen te financieren waar je naar hebt gekeken. Of het de moeite waard is om uw eigen vermogen te eroderen om discretionaire aankopen te doen, is iets waar u serieus over wilt nadenken.

Belastingaftrek eigen vermogen

Er is nog een voordeel aan het tappen van uw eigen vermogen als het voor projecten voor woningrenovatie is: met de IRS kunt u een deel van de rente op die leningen afschrijven, zolang u aftrekposten specificeert.

Vanaf 2018 kunnen koppels de rente aftrekken tot maximaal $ 750.000 aan in aanmerking komende 'acquisitieschuld' (of tot $ 375.000, als u afzonderlijk indient). Dat zijn de hypotheken en leningen voor woningkredieten die worden gebruikt om de woning “te kopen, bouwen of aanzienlijk te verbeteren” waartegen deze was beveiligd.

Belastingbetalers waren in staat om rente af te trekken op maximaal $ 100.000 aan home equity-leningen die werden gebruikt om andere redenen, zoals het betalen van creditcards. Maar vanaf 2018 is dat niet langer een optie tot het einde van 2025, een wijziging vanwege de belastingwetgeving die in december 2017 is aangenomen.

Home Equity en HELOC Voors en tegens

Zelfs als de waarde van onroerend goed gelijk blijft of stijgt, strekt elke nieuwe lening uw budget uit. Als u bijvoorbeeld uw baan verliest, is het moeilijker om uw betalingen actueel te houden. Omdat de geldschieter een retentierecht bij u thuis heeft, is er een kans dat u met marktafscherming te maken kunt krijgen als u lang genoeg achterblijft.

Pros

• Lagere kosten dan veel andere soorten leningen

• De mogelijkheid om relatief veel geld te lenen

• Flexibiliteit om het geld voor vrijwel elk doel te gebruiken

• Potentiële belastingvoordelen als u het geld gebruikt voor renovatieprojecten die de waarde van uw huis verhogen

• De veiligheid van vaste rentetarieven op woningkredieten

Cons

• Wanneer u uw huis als onderpand gebruikt, krimpt u de hoeveelheid eigen vermogen in uw huis

• Als de vastgoedmarkt een dipje neemt, lopen degenen met hogere CLTV-ratio's het risico 'onder water' te gaan lenen

Home equity-leningen versus herfinanciering

Tweede hypotheken zijn niet de enige manier om het eigen vermogen in uw huis aan te boren om wat extra geld te krijgen. U kunt ook doen wat bekend staat als een cash-out herfinancieren, waarbij u een nieuwe lening aangaat ter vervanging van de oorspronkelijke hypotheek.

Wanneer uw nieuwe lening groter is dan het saldo van uw vorige, stort u het extra geld in. Net als bij een lening met eigen vermogen of HELOC, kunnen huiseigenaren die middelen gebruiken om hun eigendom te verbeteren of creditcardschuld te consolideren.

Herfinanciering heeft bepaalde voordelen ten opzichte van een tweede hypotheek. De rentevoet is over het algemeen iets lager dan die van woningkredieten. En als de tarieven in het algemeen zijn gedaald, wilt u dat uw primaire hypotheek dat weerspiegelt.

Maar refis heeft ook nadelen. U sluit een nieuwe eerste hypotheek af, dus de sluitingskosten zijn meestal een stuk hoger dan die van HELOC, die meestal geen hoge instapkosten hebben. En als herfinanciering betekent dat u minder dan 20% eigen vermogen in uw huis heeft, moet u mogelijk ook een primaire hypotheekverzekering of PMI betalen. Dat is iets waar u zich geen zorgen over hoeft te maken als u gewoon een tweede hypotheek op uw oorspronkelijke lening hebt.

Het doet geen pijn als uw leningsfunctionaris de cijfers voor elke optie uitvoert, zodat u beter begrijpt welke het beste is voor uw situatie.

Een lening krijgen

Leningopties en kosten variëren aanzienlijk van de ene geldschieter tot de volgende, dus het loont om rond te shoppen. Naast traditionele banken kunt u ook contact opnemen met sparen en leningen, kredietverenigingen en hypotheekbedrijven. U kunt ook gebruik maken van hypotheekmakelaars, die in wezen boodschappen voor u doen en betaald worden door de geldschieter.

Praat nooit met slechts één geldschieter; u hebt ten minste drie opties nodig en mogelijk heeft u ook de hulp van een hypotheekspecialist nodig om u te helpen de aanbiedingen te vergelijken. Als u al meerdere accounts bij een bank heeft, vraag dan naar betere tarieven of speciale promoties voor bestaande klanten.

Winkelen voor een lening van een traditionele geldschieter - een bank of hypotheekbedrijf - hangt af van het bedrag dat u zoekt. Over het algemeen biedt een kleine bank of kredietunie voor leningen van minder dan $ 100.000 de beste deal. Voor grotere leningen ($ 150.000 of meer), praat met lokale en nationale banken samen met hypotheekmakelaars. Net als bij traditionele hypotheken, kunnen hypotheekmakelaars vaak de beste deals bieden voor woningkredieten vanwege hun relaties met meerdere geldschieters en beleggingspools. Voor 'tussentijdse' leningen van $ 100.000 tot $ 150.000, 'hoeft u alleen maar te winkelen', zegt Casey Fleming, hypotheekmakelaar en auteur van 'De leninggids: hoe u de best mogelijke hypotheek krijgt'.

Laat u niet misleiden door lage tarieven. Laat de geldschieter de documentatie opsturen die de rentevoet en de sluitingskosten voor uw specifieke lening toont. Met hypothecaire leningen kunnen de instapkosten hoog zijn, meestal tussen 2% en 5% van uw geleende bedrag.

Onderhandelen over vergoedingen

Veel van de kosten die een geldschieter probeert te berekenen zijn niet in steen gezet. Sommige geldschieters zijn bijvoorbeeld bereid om te buigen over de kosten voor het genereren van leningen, die de aan de leningsfunctionaris of makelaar betaalde commissie dekken. Als u van uw lening punten moet betalen, zijn ze misschien ook bereid om daarover te onderhandelen. Maar je moet het vragen.

Lenders kunnen verschillende opties bieden als het gaat om het vergrendelen van een vaste rente op uw HELOC. Hoe langer de periode waarin u een vaste rente krijgt, hoe hoger de rente die ze in rekening brengen. Maar er is ook minder risico van uw kant als de tarieven omhoog gaan. Denk dus goed na over welke voorwaarden het beste voor u werken.

Over het algemeen krijgt u de beste voorwaarden als u een stabiel arbeidsverleden en een uitstekende kredietscore hebt. Zoals bij elke hypotheekaanvraag, is het een goed idee om uw kredietrapporten vooraf te controleren en ervoor te zorgen dat ze geen fouten bevatten.

Een lening afsluiten

Om later ernstig hartzeer te voorkomen, moet u alle leningdocumenten zorgvuldig doorlezen voordat u zich aanmeldt op de stippellijn.

Je hebt wel een verhaal als je je realiseert dat je een fout hebt gemaakt, zolang je maar snel handelt. Er is een federaal verplichte driedaagse annuleringsregel die van toepassing is op zowel home equity-leningen als HELOC's.

Maar u moet de geldgever schriftelijk op de hoogte brengen. Die kennisgeving moet vóór middernacht van de derde dag (exclusief zondagen) elektronisch worden verzonden of ingediend, anders is deze nietig.

Wanneer u uw lening niet kunt terugbetalen

Soms, zelfs als u een lening krijgt, kunt u later financiële problemen ondervinden die het moeilijk maken om deze terug te betalen. Interessant is dat hoewel het verliezen van de woning een risico is als je je eigen aandelenlening of kredietlijn niet terug kunt betalen, het geen uitgemaakte zaak is. Maar zelfs als u kunt voorkomen dat u uw huis verliest, zult u ernstige financiële gevolgen ondervinden.

Volgens Springboard, een door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) goedgekeurde adviseur, voeren kredietverstrekkers doorgaans een standaardzaak aan om het geld te krijgen in plaats van rechtstreeks naar executie te gaan. Dat komt omdat, om af te schermen, de geldschieter uw eerste hypotheek moet betalen voordat hij het onroerend goed veilt. Hoewel een rechtszaak minder eng lijkt dan executieprocedures, kan het uw krediet nog steeds schaden. Om nog maar te zwijgen, geldschieters kunnen lonen versieren, proberen andere eigendommen terug te nemen of uw bankrekeningen te heffen om te krijgen wat verschuldigd is.

Als de vastgoedmarkt een dipje neemt, lopen degenen met hogere CLTV-ratio's het risico 'onder water' te gaan lenen.

De meeste hypotheekverstrekkers en banken willen niet dat u in gebreke blijft met uw eigen vermogen lening of kredietlijn, dus ze zullen werken die moeite hebben om betalingen te doen. Het belangrijkste is om zo snel mogelijk contact op te nemen met uw geldschieter. Het laatste wat u moet doen, is het probleem vermijden. Geldschieters zijn misschien niet zo bereid om met u samen te werken als u hun telefoontjes en brieven die maandenlang hulp hebben genegeerd, hebt genegeerd.

Als het gaat om wat de geldschieter daadwerkelijk kan doen, zijn er een paar opties. Sommige geldschieters zullen bepaalde kredietnemers een aanpassing van hun lening of lening aanbieden: de voorwaarden, de rentevoet, de maandelijkse betalingen of een combinatie van de drie om de terugbetaling van de lening betaalbaarder te maken. (Houd er rekening mee dat het verlengen van de looptijd van de lening kan betekenen dat u uiteindelijk meer betaalt, maar de maandelijkse betalingen dalen.)

De federale overheid heeft programma's om worstelende leners te helpen met hun eerste hypotheek en hun eigen vermogen. Om te profiteren van het Second Lien Modification Program van de overheid, moest u uw eerste hypotheek hebben aangepast onder het Home Affordable Mortgage Program of HAMP. Het Second Lien Modification Program, in combinatie met HAMP, stelt leners in staat om de betalingen op de kredietlimiet van het eigen vermogen te verlagen. HUD publiceert nuttige informatie over deze en andere programma's.

Pas op voor fraude

Omdat de documenten die zijn gecontroleerd voor het verkrijgen van een HELOC minder zijn dan voor een gewone hypotheek - en omdat er een langere periode is waarin u geld kunt lenen - kunnen criminelen helaas HELOC's gebruiken om u te beroven. De laatste tijd is het aantal dieven die deze rekeningen frauduleus verwerven en duizenden dollars overhevelen door identiteit te stelen en geldschieters voor de gek te houden toegenomen.

Hier is hoe het gebeurt. Criminelen krijgen uw persoonlijke informatie via openbare registers te pakken. Vervolgens maken ze een HELOC-internetaccount aan en manipuleren ze het klantverificatieproces om geld te krijgen, wat ze natuurlijk nooit terugbetalen. Experts op het gebied van identiteitsdiefstal hebben ontdekt dat slachtoffers alleen van de misdaad op de hoogte zijn wanneer de financiële instelling hen belt over de late betaling, ze ontvangen een schriftelijke kennisgeving van de late betaling of een marshal verschijnt bij hen thuis om hen te verwijderen.

Hoewel ze vaak jagen op mensen die al HELOC's hebben afgesloten, kan iedereen met gelijkheid in hun huis een slachtoffer worden, vooral huiseigenaren met een goed krediet en seniorenburgers die hun hypotheek hebben afbetaald (omdat geldschieters hun aanvragen vaak goedkeuren). Om uw risico te verminderen, controleert u uw HELOC-overzichten regelmatig en onderzoekt u uw kredietrapporten op onjuiste informatie.

Het komt neer op

Er kan een tijd in je leven komen waarin toegang tot een beetje extra geld een noodzaak wordt. Dan is een tweede hypotheek een aantrekkelijke optie. Omdat ze zijn beveiligd tegen de waarde van uw huis, zijn geldschieters bereid om lagere tarieven aan te bieden dan voor de meeste andere soorten leningen.

Maar alleen omdat u uw huis als een geldautomaat kunt gebruiken, hoeft dit niet te betekenen. Een extra lening betekent elke maand een extra lening. En als u merkt dat u niet in staat bent om uw vervaldata te halen, brengt u uw huis in gevaar. Dus gebruik verstandig eigen vermogen schuld, als u concludeert dat dit de beste optie voor u is.